??2023年代建賽道繼續(xù)擴容。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年全年累計中標代建項目達357個，2021年和2022年分別為140個和238個，超2022年50%。

??企業(yè)方面，綠城管理與中原建業(yè)作為代建行業(yè)兩家龍頭企業(yè)，率先擁抱平臺化發(fā)展，探索商業(yè)模式升級之路；旭輝建管、藍城集團、藍綠雙城、金科開發(fā)管理、騰云當代管理等多家代建企業(yè)集中展開“資源型”合作，合作對象包括房企、城投公司以及地方政府；上坤地產(chǎn)正式開辟共建管理新賽道，濱江集團重啟代建航道。

??截至目前，已有超過60家房企加入賽道，并成立專門的平臺公司，其中30余家企業(yè)設(shè)置了專有代建微信公眾號、甚至還有了獨立微信視頻號，打造專屬代建品牌，市場競爭越來激烈。

??2023年代建招投標項目持續(xù)增加，代建市場快速發(fā)展。根據(jù)招標信息監(jiān)測，全年重點區(qū)域累計中標代建項目357個，顯著高于2021年、2022年，相比2022年增加50%。

??從各區(qū)域分布來看，中標代建項目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年長三角代建項目數(shù)占比過半，達到52.9%；其次珠三角代建項目數(shù)占比20.2%，環(huán)渤海和中西部分別占14.0%、12.9%。

??按時間來看，2023年四季度共計新增中標代建項目72個，占全年項目數(shù)20.2%。10月僅有14個，全年單月最少，11、12月有所提速，整體活躍度不比前三季度。企業(yè)方面，綠城管理、金地管理、藍城集團、華潤置地等大型代建企業(yè)是項目拓展主力，中標項目多集中在浙江、廣東等地。

??從代建項目業(yè)主來看，大多都是來自托底平臺委托，項目數(shù)占比超過九成，僅少數(shù)來自民企或一些資本方委托。委托業(yè)務(wù)內(nèi)容包括純代建、代建代銷、代建代運營、咨詢等多種類別，代建代銷業(yè)務(wù)占據(jù)主流市場，項目數(shù)占比超過四成（包括EPC代建代銷）。此外，與EPC結(jié)合模式已經(jīng)成為代建行業(yè)常見的模式之一 ，也標志代建業(yè)務(wù)延展和專業(yè)化程度在不斷提升。

??從城市能級來看，三四線城市仍是代建需求的主要市場，代建項目數(shù)占比56.6%，一線城市和二線城市分別占比15.1%、28.3%。

??隨著代建行業(yè)發(fā)展，為加速規(guī)模擴張、實現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢互補，戰(zhàn)略合作成為代建企業(yè)發(fā)展一大趨勢。2023年，旭輝建管、藍城集團、藍綠雙城、金科開發(fā)管理、騰云當代管理等多家代建企業(yè)集中展開“資源型”合作，合作對象包括房企、城投公司以及地方政府。

??2023年11月22日-23日，第十四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在杭州舉辦，論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會代建分會正式成立，將推動行業(yè)內(nèi)部自律，嫁接更多產(chǎn)業(yè)資源，助力代建企業(yè)快速發(fā)展。

??綠城管理與中原建業(yè)作為代建行業(yè)兩家龍頭企業(yè)，率先擁抱平臺化發(fā)展，探索商業(yè)模式升級之路。

??中原建業(yè)繼2022年城市合伙人制度成功落地，又推出全新代建C平臺，不斷探索創(chuàng)新商業(yè)模式。2023年12月16日，中原建業(yè)代建C平臺五大具化平臺之一—供應(yīng)鏈賦能平臺正式上線，截至2023年12月底，供應(yīng)鏈賦能平臺已吸引步陽集團有限公司、廊坊立邦涂料有限公司、福建省冠林科技有限公司、上海良信電器股份有限公司、上海尤安建筑設(shè)計股份有限公司等共計百家優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商入庫，目前各類供應(yīng)商還在持續(xù)征集中。

??綠城管理接連發(fā)布首個代建行業(yè)B端服務(wù)指南“M登山模型”以及針對全國各重點城市以多元合作模式全面引進城市合伙人的“百川計劃”。打造代建全生命周期、全方位服務(wù)的生態(tài)平臺。截至2023年12月31日，綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積達3528萬平方米，較上年同期增長約25.0%；新拓代建項目代建費約103.7億元，較上年同期增長約20.5%。

??在代建熱潮持續(xù)蔓延下，2023年賽道繼續(xù)擴容，上坤地產(chǎn)正式開辟共建管理新賽道，濱江集團也宣布重啟代建航道。此外，2023月7月28日，原世茂執(zhí)行總裁呂翼成立深圳璀璨建設(shè)管理集團有限公司。

??目前已有超過60家房企加入賽道，并成立專門的平臺公司，市場競爭越來激烈。與此同時，代建企業(yè)也越來越注重代建品牌的建設(shè)與推廣，30余家企業(yè)設(shè)置了專有代建微信公眾號、甚至還有了獨立微信視頻號，以提高品牌影響力和市場份額。

??2023年12月11日-12日，中央經(jīng)濟工作會議召開，會議強調(diào)加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。中央已多次提及“三大工程”建設(shè)，作為落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，未來也將是各地政府的工作重點。

??當前，多地已經(jīng)提出相關(guān)目標和規(guī)劃、制定實施方案，持續(xù)推動任務(wù)落地。據(jù)統(tǒng)計，截至2023年年底，已有16個城市公布城中村改造規(guī)模計劃，預(yù)計涉及約87.4萬戶居民。

??“三大工程”建設(shè)的推進，勢必將帶動相關(guān)項目代建需求的增加，特別是保障房和城市更新將是政府代建的主要內(nèi)容。

??與此同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年福建省、河北省、三亞市、廈門市、滄州市、漯河市、南陽市、深圳市寶安區(qū)等多地均出臺或修訂了代建管理制度，規(guī)定在一定投資金額以上的政府項目，均須采用招標等方式選擇專業(yè)化的項目管理單位負責(zé)項目實施管理，以更好規(guī)范政府投資管理、提高投資效益。

??我們認為，隨著代建制度的不斷推廣，地方政府投資項目代建將更加規(guī)范化，這也將有利于提高政府投資效益。

??代建已成為越來越多品牌房企的“必爭之地”，無疑是當前行業(yè)及資本市場的焦點。

??從目前來看，2023年長三角代建項目數(shù)占比過半，其次是珠三角。代建業(yè)務(wù)延展和專業(yè)化程度在不斷提升，隨著代建賽道的繼續(xù)擴容，入局者的不斷加注，未來市場競爭也將越來激烈。