??今年以來(lái)，上海高端改善市場(chǎng)的熱度不減。

??繼中海順昌玖里以196億元單盤(pán)銷售額刷新全國(guó)記錄后，上海陸家嘴濱江凱旋門認(rèn)購(gòu)金又創(chuàng)下今年以來(lái)新高，入圍積分成為上海推行積分制以來(lái)第三高，另外融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期204套房源累計(jì)認(rèn)購(gòu)超過(guò)350組。

??從成交情況來(lái)看，截至2024年4月10日，上海總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅已成交1271套。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)共成交1014套，超過(guò)2023年全年成交套數(shù)。

??成交走高背后，與上海核心區(qū)高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)放量有很大關(guān)系。今年前四批次新房中，總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)總量已接近去年的八成。

??在供應(yīng)扎堆的情況下，中高端改善盤(pán)或?qū)⒚媾R“紅盤(pán)縮圈”，四批次高端住宅去化將是一次上海樓市的“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

??今年上海高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要比以往更加激烈。

??為什么這么說(shuō)？

??進(jìn)入2024年，上海高端住宅開(kāi)啟供應(yīng)放量模式。CRIC數(shù)據(jù)顯示，一季度上海2024年總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)面積為32.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)112.95%，供應(yīng)套數(shù)為1501套，同比增加123.36%。

??一季度，總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)占比達(dá)到19%，接近商品住宅供應(yīng)總量的兩成。

??要知道，過(guò)去五年這一比重都維持在10%以下。

??據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前四個(gè)批次新房，總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)總量已達(dá)到2728套，而去年全年總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)總量為3530套。

??其中，上海第三和第四批次集中供應(yīng)的44個(gè)項(xiàng)目中，均價(jià)超過(guò)16萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目合計(jì)有7個(gè)，占比約為16%。均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目占比更是接近30%。

??值得注意的是，2024年下半年，上海豪宅市場(chǎng)供應(yīng)將主要以城市更新項(xiàng)目為主。

??據(jù)克而瑞上海機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市中心城市更新類豪宅存量達(dá)300多萬(wàn)平方米，已經(jīng)浮出水面的風(fēng)貌別墅達(dá)到42個(gè)。

??4月份，上海還將有4個(gè)均價(jià)16萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目入市，將再次為高端住宅市場(chǎng)添“一把火”。

??總價(jià)千萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)成交。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上?？們r(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅共成交1213套，同比增長(zhǎng)38%，成交規(guī)模是2016年以來(lái)單季度最高。其中，3月單月成交1079套，同比增長(zhǎng)4倍多。4月前10天成交了58套。

??聚焦上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，過(guò)去十年的數(shù)據(jù)來(lái)看，上?？們r(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅平均每年賣掉約1195套。

??而今年截至4月10日數(shù)據(jù)顯示，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)2000萬(wàn)以上高端住宅已賣出1014套。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海高總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)份額不斷提升。

??一季度，總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅產(chǎn)品成交較去年同期增加4.9個(gè)百分點(diǎn)至5.9%。

??若聚焦至總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端住宅產(chǎn)品中，3000萬(wàn)元以上高端住宅成交占比超過(guò)一半。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，一季度上?？們r(jià)3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元高端住宅共成交531套，5000萬(wàn)元以上高端住宅成交129套。成交套數(shù)均已達(dá)到2023年全年的七成左右。

??過(guò)去幾年，受限于高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)，部分需求被分流至二手豪宅市場(chǎng)，隨著新房供應(yīng)井噴，二手豪宅成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年2月和3月，總價(jià)2000萬(wàn)元以上高端二手住宅成交套數(shù)和成交均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月同比下降，其中3月共成交114套，同比下降32%，成交均價(jià)同比下降5.8%。

??從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，上?？們r(jià)2000萬(wàn)元以上高端二手住宅成交套數(shù)已連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比齊跌。

??稀缺板塊加一二手房倒掛，可以說(shuō)是高端住宅項(xiàng)目熱銷的重要原因。

??比如認(rèn)購(gòu)率超144%的中海順昌玖里開(kāi)盤(pán)均價(jià)17.2萬(wàn)元/平方米，可參考的翠湖天地雋薈成交均價(jià)為25萬(wàn)元/平方米。

??再如認(rèn)購(gòu)率超170%的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)16.8萬(wàn)元/平方米，可參考的外灘壹號(hào)院一期二手房?jī)r(jià)格已妥妥站在20萬(wàn)元/平方米高位。

??今年上海高端住宅市場(chǎng)還有一個(gè)不容忽視的趨勢(shì)，那就是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目正在逐漸回歸市場(chǎng)價(jià)，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛空間不斷收窄。

??這意味著，未來(lái)高端市場(chǎng)“紅盤(pán)縮圈”現(xiàn)象將更為明顯。

??尤其是在高端改善產(chǎn)品集中入市的情況下，客戶對(duì)于產(chǎn)品、地段等方面要求會(huì)更加挑剔，高端市場(chǎng)也將會(huì)面臨客戶分流的處境。

??接下來(lái)，高端住宅去化表現(xiàn)，將成為上海樓市的一大考驗(yàn)。

??上海高端住宅市場(chǎng)從來(lái)不缺話題，在供應(yīng)放量的情況下，市場(chǎng)購(gòu)買力迎來(lái)了一次考驗(yàn)。

??目前，高端改善市場(chǎng)仍為上海成交最好的市場(chǎng)，隨著高端改善需求回歸居住屬性的當(dāng)下，高凈值人群終極改善自住需求依然強(qiáng)烈，產(chǎn)品越來(lái)越成為購(gòu)房者重要的衡量指標(biāo)，客戶會(huì)為好的產(chǎn)品買單。

??高端住宅市場(chǎng)價(jià)格逐漸回歸理性，隨著套利空間持續(xù)收窄，投資需求隨之退潮，高端項(xiàng)目之間熱度分化將成為大概率事件，未來(lái)上海的高端市場(chǎng)也將越來(lái)越穩(wěn)。