??樓市仍在筑底。

??4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2024年1～3月份全國房地產(chǎn)市場基本情況，房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項指標全部下滑。

??投資端，1～3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22082億元，同比下降9.5%，降幅比1～2月擴大0.5個百分點。

??銷售端，1～3月份，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，降幅比1～2月收窄1.1個百分點；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，降幅收窄1.7個百分點；住宅銷售額下降30.7%，降幅收窄2個百分點。

??資金端，1～3月份，房企到位資金25689億元，同比下降26%，降幅比1～2月擴大1.9個百分點。

??1～3月份，全國商品房銷售均價9421元/平方米，同比下降7.6%，跌幅總體處于收窄態(tài)勢。

??國家統(tǒng)計局副局長盛來運在當日召開的新聞發(fā)布會上表示，目前我國房地產(chǎn)市場仍處于調整過程中。今年一季度，我國房地產(chǎn)一些銷售指標降幅擴大，有去年同期對比基數(shù)較高的原因，去年3月份是房地產(chǎn)銷售的“小陽春”。

??他進一步解釋稱，今年3月份新建商品房銷售面積1.13億平方米，比去年3月份少了2500萬平方米。但對比去年6月份以后房地產(chǎn)各個月銷售總量發(fā)現(xiàn)，今年3月份房地產(chǎn)銷售總量比去年下半年各個月絕對水平都高，這說明今年一季度尤其是3月份房地產(chǎn)銷售回落確實有去年同期對比基數(shù)較高原因，而絕對量水平并不低。

??樓市各指標繼續(xù)下行

??從影響開發(fā)投資增速的主要指標看，1～3月份，房屋施工面積同比下降11.1%，降幅比1～2月擴大0.1個百分點，企業(yè)開工積極性整體仍偏弱；房屋新開工面積同比下降27.8%，降幅收窄1.9個百分點。

??1～3月，房屋竣工面積15259萬平方米，下降20.7%，降幅擴大0.5個百分點。而2023年全年，房屋竣工房屋面積同比增長17%。

??土地愈發(fā)集中在少部分房企手中。據(jù)克而瑞報告，一季度僅有3成銷售百強拿地，但拿地金額同比增長14%，投資高度集中，且整體投資格局并未發(fā)生轉變，依舊是以過去3年拿地較多的央企、國企為主。

??一位資深房地產(chǎn)研究人士稱，房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏比較慢，主要原因是“存量債務化解”普遍成為房企目前第一大要務。因此，高債務問題必須化解，否則會困擾后續(xù)房企的投資能力。

??銷售端去化艱難令房企資金端壓力更大。從一季度房企到位資金來源看，個人按揭貸款、定金及預收款下滑幅度最大，分別同比下降41%和37.5%，降幅分別比1～2月擴大4.4和2.7個百分點。

??而定金及預收款、個人按揭貸款是銷售回款的主要組成部分，占房企資金來源的40%以上，為開發(fā)商提供主要造血功能。這兩個指標的大幅下滑，說明居民購房意愿不足，導致房企經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)承壓。

??樓市正面臨巨大的去庫存壓力。3月末，商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%，該指標已連續(xù)30個月正增長。待售面積其實就是現(xiàn)房。

??二手房市場去庫存壓力更大。以上海為例， 根據(jù)上海一房一萬整理各大中介平臺數(shù)據(jù)，2024年3月上海二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬套?！氨７績r”還是“保銷量”，是一道兩難題。

??值得注意的是，在破解房地產(chǎn)資金難題上，近日中央層面再次重磅發(fā)聲。4月13日至14日，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰在鄭州調研房地產(chǎn)工作時強調，要加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見效。對符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項目要積極給予資金支持，做到“應貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權益，穩(wěn)定預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“中國房地產(chǎn)市場是有支撐的”

??這一日，國家統(tǒng)計局還發(fā)布了一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)。一季度，GDP同比增長5.3%，比去年四季度增速提高0.1個百分點，為實現(xiàn)全年5%目標打下堅實基礎。而經(jīng)濟持續(xù)向好有利于穩(wěn)定購房者置業(yè)預期。

??從投資指標看，一季度，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長4.5%，比上年全年加快1.5個百分點。不過，工業(yè)增加值、服務業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、社會消費品零售、房地產(chǎn)開發(fā)投資均出現(xiàn)同比增速放緩，只有基建投資（增長6.5%）和制造業(yè)投資（增長9.9%）增速加快，一定程度上發(fā)揮了托底作用。

??盛來運表示，目前外部形勢仍然復雜嚴峻，國內(nèi)正處在結構調整轉型的關鍵階段，市場經(jīng)營主體的信心和經(jīng)濟回升的動力都需要進一步增強。下階段，加大宏觀政策實施力度，切實增強經(jīng)濟活力、防范化解風險、改善社會預期，鞏固和增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢，持續(xù)推動經(jīng)濟實現(xiàn)質的有效提升和量的合理增長。

??對于樓市，盛來運表示，中國房地產(chǎn)市場是有支撐的，因為城鎮(zhèn)化沒有完成，2023年常住人口城鎮(zhèn)化率是66.2%，但是按戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%，還有2.97億農(nóng)民工在城里沒有完全市民化，他們中間購房比例不高。我國現(xiàn)有存量房中，90平方米以下房子占絕大多數(shù)，隨著人們生活水平提高和城鎮(zhèn)化推進，改善型和剛性需求依然較大，我國仍有支撐房地產(chǎn)健康發(fā)展的條件，我們要理性看待房地產(chǎn)這一輪調整。

??民生銀行首席研究員溫彬則表示，從一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，政策落地效果尚未完全體現(xiàn)，重點房企紓困仍在進行，居民觀望情緒較濃，市場仍在筑底過程中。預計下一階段房地產(chǎn)銷售回暖仍需等待更多政策落地和居民購房信心的逐步穩(wěn)固。未來房地產(chǎn)政策將繼續(xù)以托底為主，建立房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展新模式仍需時日。