??近期，針對(duì)改善置換群體，多城市政府推出了“以舊換新”的政策。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來全國范圍內(nèi)至少有超過30個(gè)城市表態(tài)參與住房“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊(duì)”入場參與收購。

??從之前各城市頒布的政策來看，“以舊換新”存在兩種模式，一種是“幫賣模式”，一種是“收購模式”。

??2024年4月1日，鄭州發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，明確2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中政府指定鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購主體，全年計(jì)劃完成5000套。

??據(jù)了解，鄭州不是首個(gè)引入國有獨(dú)資企業(yè)住房“以舊換新”的城市，但其他城市定下的住房“以舊換新”目標(biāo)相對(duì)較少，如江蘇太倉首批僅100套房源。

??整體來看，在當(dāng)前二手房普遍難賣的情況下，“以舊換新”政策執(zhí)行效果不一，那些效果較好的項(xiàng)目主要得益于房企給予購房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠。

??我們認(rèn)為，若像鄭州“以舊換新”方案這樣大力引入國資入局，或可調(diào)動(dòng)多方資源，提高住房“以舊換新”的效率。

??2023年以來多項(xiàng)政策出臺(tái)助力釋放新房購買力，針對(duì)有“賣舊房換新房”需求的購房者，多城市政府推出了“以舊換新”的政策，幫助他們提前鎖定意向新房，同時(shí)加速舊房出售。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，已有超過30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”，越來越多的“國家隊(duì)”入場。

??從各城市頒布的政策來看，“以舊換新”存在兩種模式。一種是“幫賣模式”，購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會(huì)有3-6個(gè)月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金。當(dāng)前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。

??第二種是“收購模式”，房企或者第三方接手購房者的舊房，實(shí)際操作中一般是先舊房評(píng)估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。這對(duì)開發(fā)商的實(shí)力有一定的要求，在當(dāng)前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式。

??2024年4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，明確2024年全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

??其中，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為政府指定收購主體收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。全年計(jì)劃完成5000套。

??鄭州國資入局兜底收房的舉動(dòng)引起了市場熱議。

??據(jù)了解，鄭州雖然不是第一個(gè)國資入局兜底住房以舊換新的城市，類似的操作還出現(xiàn)在去年的江蘇太倉。太倉第一批次“以舊換新”僅推出了三個(gè)小區(qū)的100套房源，隨后第二批次還限定了800個(gè)報(bào)名名額。

??與其他城市相比，鄭州可謂“大手筆”。

??從“以舊換新”本身來看，無論是“幫賣模式”還是“收購模式”都存在著“置換”關(guān)系。由于“以舊換新”的最大難點(diǎn)在于如何順利賣出舊房，因此二手房市場的表現(xiàn)，在一定程度上對(duì)“以舊換新”產(chǎn)生較大影響。

??從2022年末開始，二手房市場就顯示出了較一手房市場更好的韌性，多數(shù)城市持續(xù)回溫，四季度止跌。進(jìn)入2023年，整體市場出現(xiàn)脈沖式回升，二手房市場行情啟動(dòng)時(shí)間早于一手房，成交回升幅度也高于一手房。

??然而，進(jìn)入2024年，二手房市場出現(xiàn)了回調(diào)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為1721萬平方米，累計(jì)同比下降22%，較去年四季度下降16%。

??對(duì)比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強(qiáng)于新房，重點(diǎn)城市二手房成交份額繼續(xù)擴(kuò)大。其原因主要在于三方面：一是現(xiàn)房優(yōu)勢，二手房所見即所得，沒有預(yù)售新房的交付風(fēng)險(xiǎn)，二是相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢，二手房價(jià)格已回調(diào)至合理區(qū)間，核心城市一二手房倒掛價(jià)差已逐漸消弭，三是次新掛牌量增加，預(yù)期走弱下部分購房者賣舊不買新，打破一二手置換循環(huán)，導(dǎo)致新房份額縮水。

??與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，包括鄭州、重慶、天津在內(nèi)的部分城市一二手房市場存在互替關(guān)系，即面積段、總價(jià)段、區(qū)域等維度的成交結(jié)構(gòu)分布相似，客群存在重疊。短期供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交付信心、價(jià)格走勢等因素，都會(huì)影響重疊區(qū)域的客戶抉擇，最終影響一二手房市場走勢。

??如天津新房、二手房成交均呈現(xiàn)剛需化特征，總價(jià)150萬以下房源成交占比最大。2023年至今，100萬以下純剛需產(chǎn)品在新房市場份額達(dá)約20%，在二手房市場更是占約38%的份額，100-150萬元中低總價(jià)段的產(chǎn)品在新房市場供求規(guī)模最大，成交占比達(dá)約24%，二手房成交占比也超過3成。

??鄭州新房、二手房市場則具有相似的客群結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，成交主力均為100-150萬元產(chǎn)品，主要客群為價(jià)格敏感的剛需客，新房、二手房市場間產(chǎn)品需求互替、客群雙向流動(dòng)。鄭州新房、二手房總價(jià)段成交結(jié)構(gòu)分布形態(tài)近乎一致，成交占比最高的三個(gè)總價(jià)段分別是100-150萬元、100萬元以下、150-200萬元。2023年前10月，鄭州新房、二手房100-150萬產(chǎn)品成交占比分別達(dá)約28%、26%。排在第二位的是100萬元以下產(chǎn)品。

??由于新房、二手房市場具有強(qiáng)互替性，而且需求主體對(duì)價(jià)格十分敏感，二手房降價(jià)潮虹吸和分流了新房客源。

??從2023年以來支持住房“以舊換新”城市的落實(shí)效果來看，各地有較大的差異。

??首先從“幫賣模式”來看，主要借助開發(fā)商的資源，集中優(yōu)勢資源對(duì)舊房進(jìn)行銷售。但在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的該模式未見較大的效果。

??如2023年9月南京推行的“換新購”參加的企業(yè)雖不少，但加入的房源一般是項(xiàng)目尾盤、或者非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。但同時(shí)期南通的“以舊換新”取得了較好的效果，主要在于一方面開發(fā)商兜底購房者低價(jià)賣出舊房源，給予了購房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠；另一方面，用于換新購的新房房源是一棟樓，新房房源較好，使得最終的去化效果也較好

??其次是“收購模式”，偏向重資產(chǎn)，這對(duì)收購主體的實(shí)力有一定的要求，隨著越來越多的“國家隊(duì)”入場參與收購，如此次鄭州全年計(jì)劃完成5000套收購，將較大程度推動(dòng)“以舊換新”的落地。

??尤其是像鄭州這樣新房、二手房市場具有強(qiáng)互替性的市場環(huán)境下，“以舊換新”能在一定程度上提升新房市場競爭力，從而推動(dòng)新房市場去化。

??整體來看，2023年至今多城市密集跟進(jìn)出臺(tái)“以舊換新”服務(wù)或者政策，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時(shí)降低購房者購房成本，提高購房意愿。

??在一定程度上盤活存量房，提高市場活躍度，進(jìn)而促進(jìn)城市的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??但在當(dāng)前整體市場承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，仍需調(diào)動(dòng)多方資源配合。