??2024年前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%；新建商品房銷售額35665億元，同比下降27.9%。另據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額也下滑至2305.2億元，同比下降25.7%。

??房地產(chǎn)投資、銷售、融資各項(xiàng)指標(biāo)，以兩位數(shù)的降速繼續(xù)下滑，傳遞出購房人、企業(yè)、投資人對(duì)樓市未來缺乏信心的信號(hào)。國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，5月中旬以來，有關(guān)部門和地區(qū)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，出現(xiàn)了一些積極變化，但目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在調(diào)整過程中。

??“當(dāng)前大型頭部民營房企岌岌可危，作為去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)的參與主體之一，樹立房地產(chǎn)企業(yè)及行業(yè)的信心尤為重要。”上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)認(rèn)為，按照目前發(fā)展趨勢(shì)，2024年房地產(chǎn)行業(yè)銷售可能還將下滑10%以上，土地市場(chǎng)也將有20%左右降幅，市場(chǎng)銷售、地產(chǎn)企業(yè)生存都處在懸崖邊上，危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融穩(wěn)定。

??市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，行業(yè)觀察人士認(rèn)為，破局的關(guān)鍵在于行業(yè)自我改革，逐步走出低谷。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交走弱是歷史發(fā)展慣性使然，也存在運(yùn)行機(jī)制不暢和預(yù)期不穩(wěn)多方面問題。

??宏觀層面來看，房地產(chǎn)新發(fā)展模式尚未確立。“三高模式”形成的過量供給及其帶來的負(fù)面影響需要市場(chǎng)消化，而消化速度受到房企出險(xiǎn)、項(xiàng)目停滯等現(xiàn)實(shí)問題拖累。

??而從微觀層面來看，在需求側(cè)政策已較2021年發(fā)生方向性轉(zhuǎn)變的環(huán)境下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值縮水，期房“保交樓”能否落到實(shí)處仍然保持較弱預(yù)期；金融機(jī)構(gòu)判斷行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清尚未結(jié)束，對(duì)增量投資風(fēng)險(xiǎn)水平保持疑慮。

??消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)悲觀預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)疑慮需要現(xiàn)實(shí)中強(qiáng)有力的回應(yīng)，這就要求具有較強(qiáng)信用水平的市場(chǎng)主體向市場(chǎng)增加有效供給。從供應(yīng)端來看，一方面要繼續(xù)加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)增量商品房供應(yīng)，另一方面地產(chǎn)企業(yè)與地方政府、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)方配合介入化險(xiǎn)項(xiàng)目，解決存量項(xiàng)目“保交樓”和“資產(chǎn)盤活”雙重問題，與需求端政策共同建構(gòu)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)、回暖的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)幫助已出險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目形成價(jià)值預(yù)期穩(wěn)定，變現(xiàn)可能性較高的有效資產(chǎn)，構(gòu)建防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域蔓延“第一道防火墻”。

??紓困“保交樓”需要機(jī)制化、市場(chǎng)化

??與標(biāo)準(zhǔn)化程度更高的增量商品房開發(fā)相比，出險(xiǎn)項(xiàng)目紓困和保交樓成果對(duì)市場(chǎng)預(yù)期影響更大。受困于市場(chǎng)前景不明朗，“市場(chǎng)化化險(xiǎn)機(jī)制”不完善，盤活資金落實(shí)難等問題，房企參與紓困業(yè)務(wù)積極性不高，已出險(xiǎn)項(xiàng)目紓困總體進(jìn)展不快，隨著各地保交樓工作不斷走向深入，比較普遍的模式包含地方自主保交樓、AMC紓困等類型。

??地方自主保交樓多見于市場(chǎng)調(diào)整初期，房企憑借地方臨時(shí)性紓困資金驅(qū)動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，或者部分地方國企接管出險(xiǎn)房企下屬開發(fā)項(xiàng)目，注入部分流動(dòng)性幫助項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，完成工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)保交樓目標(biāo)。隨著市場(chǎng)下行，此類模式項(xiàng)目投資和管理合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)高、決策難度大等問題日益明顯。

??AMC紓困是以信達(dá)、東方、中信金融資產(chǎn)等AMC公司主導(dǎo)，推動(dòng)項(xiàng)目破產(chǎn)重整或設(shè)立信托計(jì)劃隔離風(fēng)險(xiǎn)，提供增量資金，推動(dòng)具備開發(fā)條件的土地或項(xiàng)目進(jìn)入保交樓階段。

??債務(wù)重組、破產(chǎn)重整，是AMC參與問題企業(yè)紓困化險(xiǎn)的不同方式。債務(wù)重組，是AMC通過收購金融機(jī)構(gòu)債權(quán)或非金債權(quán)進(jìn)行債務(wù)重組，拉長期限，并根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀注入部分流動(dòng)性，幫助復(fù)工推進(jìn)項(xiàng)目。

??而對(duì)于債務(wù)枷鎖沉重、紓困難度大的項(xiàng)目，破產(chǎn)重整成為困境企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)“重生”的方式之一，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)剝離后，AMC再投入增量資金推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。

??在重整程序中，AMC可以共益?zhèn)顿Y方式介入，為企業(yè)提供借款或注入流動(dòng)資金，企業(yè)使用資金繼續(xù)經(jīng)營、續(xù)建項(xiàng)目，續(xù)建完成后的收入優(yōu)先償還共益?zhèn)?。通過共益?zhèn)顿Y，企業(yè)能夠完成在建項(xiàng)目的建設(shè)，最大限度恢復(fù)正常運(yùn)營甚至實(shí)現(xiàn)收益，保障債權(quán)人和企業(yè)的權(quán)益。

??AMC介入一方面能夠合法合理地安排存量債務(wù)，避免出現(xiàn)進(jìn)一步金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；AMC也可以為項(xiàng)目提供復(fù)建資金或吸納其他社會(huì)資金投入，保障項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)；同時(shí)通過引入項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，為開發(fā)項(xiàng)目匹配有效的管理機(jī)制，確保順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盤活。

??AMC介入房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困業(yè)務(wù)源于其“金融穩(wěn)定器”的自身定位，以及金融行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的緊密聯(lián)系。全國性AMC機(jī)構(gòu)發(fā)揮其在不良資產(chǎn)處置、資金籌措、資源整合以及風(fēng)險(xiǎn)防控等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為已出險(xiǎn)項(xiàng)目提供了投資層面解決方案。

??不過因已出險(xiǎn)項(xiàng)目多數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已出售或抵押，背后債務(wù)問題、項(xiàng)目公司內(nèi)部管理問題錯(cuò)綜復(fù)雜等癥結(jié)，AMC紓困模式需要引入具有完整項(xiàng)目管理能力的“專家組”，逐一為紓困項(xiàng)目組織“全方位會(huì)診”，形成風(fēng)險(xiǎn)排查和項(xiàng)目管理解決方案。

??在傳統(tǒng)規(guī)模型地產(chǎn)企業(yè)看來，此類業(yè)務(wù)投入與回報(bào)不匹配，參與積極性不高，因此整體化險(xiǎn)進(jìn)度不及預(yù)期。地產(chǎn)項(xiàng)目化險(xiǎn)未能取得普遍性突破的大背景下，消費(fèi)者對(duì)新房市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的疑慮無法破除，市場(chǎng)成交總規(guī)模持續(xù)下行，間接導(dǎo)致項(xiàng)目紓困局面日益嚴(yán)峻。

??解決前述矛盾的關(guān)鍵在于，化解底層資產(chǎn)與上層資金、項(xiàng)目盤活與運(yùn)行監(jiān)管之間的“不匹配”問題，讓更多市場(chǎng)主體有動(dòng)力積極參與化險(xiǎn)過程。

??國有地產(chǎn)企業(yè)探索產(chǎn)融協(xié)同化險(xiǎn)

??近年來，中國信達(dá)、東方資產(chǎn)、中信金融資產(chǎn)等企業(yè)不斷探索房企紓困的可行模式。例如，中國信達(dá)采用“傳統(tǒng)債權(quán)收購+增量資金投入+地產(chǎn)公司代管代建”模式，先后推動(dòng)了鄭州地區(qū)天樾九章、未來公元等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了保交樓目標(biāo)。

??與傳統(tǒng)金融主導(dǎo)的地產(chǎn)項(xiàng)目紓困思路不同，中信集團(tuán)作為“金融與實(shí)業(yè)并舉”的大型國有企業(yè)，旗下的中信城開也在探索“房地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)展模式”過程中，形成了專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)，產(chǎn)融協(xié)同化險(xiǎn)的新思路。

??中信城開紅樹灣項(xiàng)目，是中信城開主導(dǎo)盤活的首個(gè)佳兆業(yè)資產(chǎn)包內(nèi)出險(xiǎn)項(xiàng)目。2021年底，佳兆業(yè)集團(tuán)宣布美元債違約。其在深多個(gè)項(xiàng)目因流動(dòng)性枯竭陷入停工困境，面臨地方政府、金融機(jī)構(gòu)、購房人等多方面壓力，紅樹灣項(xiàng)目同樣受到影響。

??2022年6月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)宣布與中信城開達(dá)成合作。中信方接手多個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包管理權(quán)，將長期未開盤的佳兆業(yè)紅樹灣項(xiàng)目更名為“中信城開紅樹灣”，次月迅速取得預(yù)售許可證、開盤入市一氣呵成。以中信城開實(shí)質(zhì)管理為基礎(chǔ)，項(xiàng)目獲得了中信品牌和信譽(yù)支持，在一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。

??紅樹灣項(xiàng)目2022年首次開盤，當(dāng)天銷售約160套、15億元，去化率超50%。第二個(gè)月以6.64億元的銷售額進(jìn)入深圳月度新房住宅項(xiàng)目TOP5。2024年1月，項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)交房。

??除了紅樹灣項(xiàng)目外，中信城開還接管了包括南山區(qū)東角頭地塊在內(nèi)的多個(gè)佳兆業(yè)出險(xiǎn)項(xiàng)目，分別更名為“中信深圳灣”、“中信城開·金沙灣”、 “深圳中信國際大廈”，在不到2年的時(shí)間里，各項(xiàng)目進(jìn)展飛速，東角頭項(xiàng)目成功解決阻礙開發(fā)的土地確權(quán)問題，展開了國際設(shè)計(jì)大賽，金沙灣項(xiàng)目成功復(fù)工復(fù)產(chǎn)，中信國際大廈實(shí)現(xiàn)建成開業(yè)。

??佳兆業(yè)資產(chǎn)包是中信城開牽頭推動(dòng)的首個(gè)“產(chǎn)融協(xié)同”化險(xiǎn)項(xiàng)目。作為資產(chǎn)管理方，中信城開根據(jù)金融債權(quán)人、佳兆業(yè)集團(tuán)、地方政府等各方訴求和資產(chǎn)包內(nèi)不同資產(chǎn)特點(diǎn)，首創(chuàng)結(jié)構(gòu)化化險(xiǎn)模式，將項(xiàng)目打包裝入信托并全面接管，拉通底層資產(chǎn)以豐補(bǔ)歉，解決債權(quán)和對(duì)應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值錯(cuò)配、項(xiàng)目流動(dòng)性枯竭等一系列問題，為項(xiàng)目注入央企信用和流動(dòng)性。在中信城開推動(dòng)下佳兆業(yè)資產(chǎn)包重?zé)ㄉ鷻C(jī)，已售物業(yè)順利交付，資產(chǎn)日益充實(shí)，成為了復(fù)雜項(xiàng)目“產(chǎn)融協(xié)同”化解風(fēng)險(xiǎn)的新樣板。

??以佳兆業(yè)項(xiàng)目為起點(diǎn)，中信城開先后協(xié)同中信銀行、中信金融資產(chǎn)接手管理北京恒大、株洲華晨等一系列已出險(xiǎn)項(xiàng)目，協(xié)調(diào)各方復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保障了8000余戶業(yè)主的合法權(quán)益。

??行業(yè)觀察人士稱，中信的成功經(jīng)驗(yàn)，說明了國有地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮專業(yè)能力和信譽(yù)優(yōu)勢(shì)，主導(dǎo)產(chǎn)融協(xié)同聯(lián)合紓困模式，適應(yīng)現(xiàn)階段復(fù)雜的項(xiàng)目經(jīng)營局面和日益嚴(yán)格的監(jiān)管要求。國有企業(yè)、債務(wù)人、金融機(jī)構(gòu)與地方政府充分配合，尊重并靈活處理各方利益關(guān)系，引導(dǎo)各項(xiàng)目保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域取得積極進(jìn)展，推動(dòng)項(xiàng)目重入正軌，重構(gòu)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，有效防止地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域蔓延。