??從購(gòu)房到與開(kāi)發(fā)商交涉，到政府投訴，再到彼此對(duì)簿公堂，北京女律師楊婷婷在海南購(gòu)房維權(quán)達(dá)7年之久。目前仍然沒(méi)有拿回購(gòu)房款。

??2017年2月，楊婷婷被街頭散發(fā)房地產(chǎn)小廣告的中介人士，帶至海南省陵水縣土福灣的清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目看房，并當(dāng)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)了“一期8棟1804號(hào)”房源。之后，楊婷婷交了136萬(wàn)余元認(rèn)購(gòu)金。

??但楊婷婷左等右等，并未等來(lái)房屋合同網(wǎng)簽備案，而是驚訝發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目根本沒(méi)有“1804”房。

??2023年1月，楊婷婷無(wú)奈之下將中介公司、開(kāi)發(fā)商訴上法院，要求解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議、退還136萬(wàn)余元認(rèn)購(gòu)金以及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

??2023年5月，陵水縣人民法院作出一審判決，楊婷婷前兩項(xiàng)訴求得到了法院的支持，但其要求承擔(dān)違約金的訴求被駁回。楊婷婷對(duì)此不服，已提起上訴，目前二審尚未開(kāi)庭。

??那么，楊婷婷購(gòu)買(mǎi)的“1804”房究竟是怎么沒(méi)了呢？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就此采訪了購(gòu)房人及開(kāi)發(fā)商，揭開(kāi)消失的房源之謎。

??購(gòu)房

??“你們報(bào)道羅皓姜在陵水海棠長(zhǎng)灘別院買(mǎi)房的事，都是四川清鳳集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?！?月9日，北京執(zhí)業(yè)律師楊婷婷在看了《上海商人海南陵水退房糾紛調(diào)查：隱秘的購(gòu)房資格》一文后，撥打本報(bào)熱線述說(shuō)自己的購(gòu)房遭遇。

??“7年了，開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有將購(gòu)房款退還給我。”楊婷婷告訴記者，她在海南陵水縣清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目購(gòu)房，純屬偶然。

??據(jù)楊婷婷講述，2017年2月7日，她在三亞過(guò)完年后，準(zhǔn)備去街上購(gòu)買(mǎi)一些特產(chǎn)帶回北京。

??“我在三亞解放路買(mǎi)海南特產(chǎn)，路邊散發(fā)廣告?zhèn)鲉蔚娜藛?wèn)我，要不要買(mǎi)三亞海棠灣清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目（實(shí)際在陵水縣英州鎮(zhèn)土福灣——記者注）的房子。”楊婷婷告訴記者，當(dāng)時(shí)自己也不急著回北京，就鬼使神差地跟著房產(chǎn)中介去了項(xiàng)目看房。

??看房當(dāng)天，楊婷婷交了10萬(wàn)元定金，并與房歌（海南）信息科技服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房歌公司”）簽訂了一份《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。

??該協(xié)議約定，楊婷婷購(gòu)買(mǎi)房歌公司代理的清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目一期8棟1804房，建筑面積95.13平方米，房屋單價(jià)54559元/平方米，總金額519萬(wàn)余元。協(xié)議還約定，如果房歌公司將該房再次出售給第三人，房歌公司將承擔(dān)雙倍返還的違約責(zé)任。

??由于楊婷婷采用一次性付款方式，享受相應(yīng)折扣后房屋總價(jià)為420萬(wàn)余元。楊婷婷一共支付了136萬(wàn)余元，即超過(guò)了協(xié)議約定的30%首付款。

??“我?guī)缀趺總€(gè)月都要催促那個(gè)賣(mài)給我房的銷(xiāo)售人員，問(wèn)什么時(shí)候可以網(wǎng)簽。”楊婷婷告訴記者，“當(dāng)初銷(xiāo)售人員說(shuō)大概2017年3月底，最遲于5月底就可以網(wǎng)簽，但后來(lái)再問(wèn)，對(duì)方一直說(shuō)‘快了’?！?/p>

??2018年4月，海南實(shí)行“全域限購(gòu)”。此時(shí)，楊婷婷開(kāi)始著急了：“如果房屋沒(méi)有網(wǎng)簽備案，我是不是在海南就沒(méi)有了購(gòu)房資格？”

??“我再催促銷(xiāo)售時(shí)，她說(shuō)她已經(jīng)辭職了，并最終告訴我，清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目根本就沒(méi)有‘1804’房源?！睏铈面酶嬖V記者，后來(lái)她才了解到，該項(xiàng)目所有建筑最高只有15層，壓根兒就沒(méi)有18層的房源。

??訴訟

??得知該情況后，楊婷婷覺(jué)得難以理解：認(rèn)購(gòu)協(xié)議都簽了18層頂層的房源，現(xiàn)在居然沒(méi)有了“1804”房？

??“除了與那個(gè)銷(xiāo)售聯(lián)系，我并不認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)商其他負(fù)責(zé)人，我只能通過(guò)當(dāng)?shù)?2345熱線聯(lián)系到他們?！睆?018年5月底開(kāi)始，楊婷婷給清鳳集團(tuán)及其董事長(zhǎng)黃清平、房歌公司等發(fā)律師函，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議所涉及房產(chǎn)是虛假房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商涉嫌嚴(yán)重的違法違規(guī)售房。

??“當(dāng)時(shí)雙方也進(jìn)行了溝通協(xié)商，房歌公司說(shuō)同意退還購(gòu)房款，可就是不明確哪天能給錢(qián)?！睏铈面酶嬖V記者，她認(rèn)為開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了欺詐，主張要求開(kāi)發(fā)商和房歌公司共同承擔(dān)退還購(gòu)房款及承擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任，但他們7年來(lái)并未退還一分錢(qián)。

??2023年1月，在與開(kāi)發(fā)商和房歌公司多次交涉，且不停地向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)投訴未果的情況下，楊婷婷將房歌公司、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司陵水陽(yáng)光實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司”）訴至陵水縣人民法院。

??楊婷婷的訴求包括：解除雙方簽訂的《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，退還136萬(wàn)余元認(rèn)購(gòu)金，以及承擔(dān)雙倍返還認(rèn)購(gòu)金136萬(wàn)余元的違約責(zé)任。

??2023年4月13日，陵水縣人民法院公開(kāi)開(kāi)庭審理此案。

??法院審理認(rèn)為，本案系因原、被告之間簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)法履行產(chǎn)生的糾紛，屬于商品房預(yù)約合同糾紛。而雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，便是“案涉合同能否解除，如解除法律后果如何處理問(wèn)題”。

??那么，“1804”房去了哪里？

??一審中，楊婷婷訴稱(chēng)，清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目根本沒(méi)有“8棟1804號(hào)”房屋，海南省早在2016年12月8日就出臺(tái)了“限高政策”[即瓊發(fā)（2016）23號(hào)文件]，而開(kāi)發(fā)商是2017年5月25日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其設(shè)計(jì)圖紙也只有15層。

??房歌公司稱(chēng)，該公司向客戶(hù)推介時(shí)，“1804”房源信息是由陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司提供的，其不存在虛假承諾的情形。

??關(guān)于“1804”房是否存在的問(wèn)題，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司表示，2016年8月，該公司向陵水縣發(fā)改委報(bào)備審批之時(shí)，明確表示案涉小區(qū)修建18層；同年8月16日，陵水縣發(fā)改委批復(fù)同意該公司的修建方案。

??陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司還稱(chēng)，楊婷婷于2017年2月7日在該項(xiàng)目購(gòu)房，但海南省政府于2017年2月19日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌管理的通知》[瓊府（2017）15號(hào)]。根據(jù)該通知，案涉小區(qū)建筑高度不得高于45米，所以只得更改為5棟15層。

??陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司認(rèn)為，其并不存在所謂欺詐情形，是應(yīng)政府規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致案涉小區(qū)無(wú)法修建高樓。

??另?yè)?jù)記者了解到，清鳳集團(tuán)官網(wǎng)顯示，房歌公司系其“戰(zhàn)略板塊”企業(yè)之一。

??2023年5月29日，陵水縣人民法院對(duì)此作出的一審判決：支持了楊婷婷的前兩項(xiàng)訴求，即確認(rèn)楊婷婷與房歌公司簽訂的《清鳳海棠長(zhǎng)灘認(rèn)購(gòu)協(xié)議》解除，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司返還楊婷婷136余萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金。楊婷婷其他訴求被法院駁回。

??楊婷婷對(duì)此不服，以一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤且程序違法為由，向海南省第一中級(jí)人民法院提起上訴。目前二審尚未開(kāi)庭。

??反思

??最近，記者就此分別采訪了購(gòu)房人楊婷婷及開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司法務(wù)鳳先生，他們對(duì)此均有各自的說(shuō)法。

??楊婷婷稱(chēng)，一審法院認(rèn)定“因海南省政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)貌管理的通知》[瓊府（2017）15號(hào)]，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法將房屋建設(shè)至18層”，這是事實(shí)上的認(rèn)定錯(cuò)誤。

??她表示，事實(shí)上，早在2016年12月8日，海南省委、省政府就出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》[瓊發(fā)（2016）23號(hào)]的“限高政策”，對(duì)案涉小區(qū)項(xiàng)目建筑高度就有明確的規(guī)定，也就是說(shuō)建筑高度不能超過(guò)45米，即不能超過(guò)15層。[瓊府（2017）15號(hào)]文是對(duì)[瓊發(fā)（2016）23號(hào)]文的貫徹落實(shí)，并不是出臺(tái)了新的“限高政策”。

??楊婷婷告訴記者，也就是說(shuō)，她在2017年2月7日購(gòu)房之前，開(kāi)發(fā)商知道或應(yīng)當(dāng)知道其無(wú)法將房屋建設(shè)至18層。

??“在這種情況下，開(kāi)發(fā)商依然將并不存在的18層房源賣(mài)給我，屬于嚴(yán)重的欺騙行為?！睏铈面谜f(shuō)，一審法院依據(jù)后面的[瓊府（2017）15號(hào)]斷案，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

??楊婷婷還表示，其在購(gòu)房時(shí)，清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，因此房歌公司及開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司預(yù)售房屋，屬于違法違規(guī)行為。

??另外，她認(rèn)為，陵水縣發(fā)改委不是批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的法定機(jī)構(gòu)，“陵發(fā)改審批備〔2016〕24號(hào)”《海南省企業(yè)固定投資資產(chǎn)項(xiàng)目備案通知書(shū)》只是項(xiàng)目備案而已，開(kāi)發(fā)商申報(bào)材料的真實(shí)性由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，不是批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商能建多少層樓的法律依據(jù)，它不等同自然資源和規(guī)劃、住建等部門(mén)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商合法建設(shè)及銷(xiāo)售房屋的法律依據(jù)。

??對(duì)于此，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司法務(wù)鳳先生向記者表示，他們確實(shí)不清楚有這么一個(gè)情況（楊婷婷所說(shuō)2016年12月出臺(tái)的“限高政策”），楊婷婷在法庭上也沒(méi)有將相應(yīng)的證據(jù)材料進(jìn)行提交。

??鳳先生堅(jiān)持其觀點(diǎn)，稱(chēng)在楊婷婷與房歌公司簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前，他們向陵水縣發(fā)改委報(bào)批了案涉小區(qū)的規(guī)劃方案，當(dāng)時(shí)是通過(guò)批復(fù)的，小區(qū)可以修建18層；項(xiàng)目最后修建不了18層而調(diào)整為15層，是由于政策等“不可抗力”造成的。

??“（層高）調(diào)整以后，其實(shí)我們也聯(lián)系了客戶(hù)，提出置換（房源），或者是退款?！兵P先生表示，但楊婷婷提出的條件他們沒(méi)法接受，“從我們來(lái)看，這個(gè)政策調(diào)規(guī)屬于一個(gè)‘不可抗力’；開(kāi)發(fā)商也提出一個(gè)合理的解決方案，楊女士即便要退款，也要過(guò)來(lái)辦理相關(guān)手續(xù)，比如提供退款賬戶(hù)等?！?/p>

??鳳先生還向記者介紹，清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司，并非四川清鳳集團(tuán)，清鳳集團(tuán)只是項(xiàng)目的墊資代建方，即清鳳集團(tuán)旗下的建筑企業(yè)墊資代建。

??至于清鳳集團(tuán)在其官網(wǎng)“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”中有“海棠長(zhǎng)灘”，鳳先生解釋稱(chēng)，清鳳集團(tuán)在旁邊也有其合作的樓盤(pán)，想一起做成一個(gè)企業(yè)集群品牌效益。

??但對(duì)于鳳先生的說(shuō)法，楊婷婷并不認(rèn)同。她告訴記者，真實(shí)情況是，開(kāi)發(fā)商及房歌公司并沒(méi)有主動(dòng)將“不能建18層”的情況告知她，是其三番五次催促銷(xiāo)售辦理網(wǎng)簽，但一直沒(méi)有得到落實(shí)，后來(lái)銷(xiāo)售人員見(jiàn)事情實(shí)在瞞不住了，才將真實(shí)情況告訴她，而且那時(shí)那名銷(xiāo)售人員已經(jīng)離職。

??“如果他們真的通知我了，那就拿出相應(yīng)的證據(jù)出來(lái)?！睏铈面梅Q(chēng)，在一審期間，她也提供了最早的“限高政策”、開(kāi)發(fā)商后來(lái)才取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證據(jù)，但不知道什么原因并未引起重視。

??鳳先生向記者表示，一審后，他們也表示愿意與楊女士一方溝通協(xié)調(diào)，且在法院的主持下進(jìn)行了調(diào)解；但楊婷婷表示，他們說(shuō)得挺好聽(tīng)，可就是不給錢(qián)，“如果有誠(chéng)意，是不是先把我的購(gòu)房款本金先退還給我？都7年了，究竟誰(shuí)在說(shuō)謊？”

??去年12月29日，記者在陵水縣住房保障管理中心采訪海棠長(zhǎng)灘別院項(xiàng)目購(gòu)房人羅皓姜一事時(shí)，一名許姓負(fù)責(zé)人的辦公桌上堆放著一摞12345熱線轉(zhuǎn)來(lái)的投訴件。該負(fù)責(zé)人當(dāng)著記者的面，將該摞投訴件的正面反扣過(guò)來(lái)，并用其他紙張遮住。

??陵水縣是海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大縣，該縣經(jīng)濟(jì)曾一度高度依賴(lài)房地產(chǎn)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1~12月份，陵水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超75億元，僅次于海口、三亞；房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為53.44萬(wàn)平方米，在全省排名第四；房屋銷(xiāo)售額約149億元，也僅次于海口、三亞，系全省房屋銷(xiāo)售額“過(guò)百億元”的3個(gè)市縣之一。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的背后，為何是一起接一起的涉房糾紛投訴呢？該情況應(yīng)引起有關(guān)方面的高度警惕和重視。（本文楊婷婷、羅皓姜均為化名）