??年末歲初，天津土地市場(chǎng)炸裂開(kāi)場(chǎng)。12月18日，天津11宗地塊集中摘牌，攬金超46億元。

??出讓的地塊中，市區(qū)4宗，濱海7宗，南開(kāi)西營(yíng)門(mén)、海河柳林（河西）、河?xùn)|一機(jī)床廠為城市更新地塊，不含土地成本，折合樓面地價(jià)分別為3004元/平方米、4811元/平方米、5009元/平方米。

??值得一提的是，進(jìn)入12月以來(lái)，天津已競(jìng)拍25宗地塊，累計(jì)成交超111億元。有知情人士透露，天津年底密集出讓或與其出讓節(jié)奏相關(guān)。

??據(jù)天津規(guī)劃與自然資源局發(fā)布的土地供應(yīng)計(jì)劃，2023年天津普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)570萬(wàn)平方米。截至11月，天津市共成交土地面積215.46萬(wàn)平方米，僅占總出讓計(jì)劃的37.8%。

??為加速土地出讓?zhuān)旖蛳抡{(diào)底價(jià)、增加優(yōu)質(zhì)地塊供給，甚至取消“地價(jià)限制”，但房企競(jìng)拍積極性仍然不高。截至目前成交的77宗宅地中，只有6宗地塊溢價(jià)成交，超九成地塊仍然底價(jià)成交。

??有機(jī)構(gòu)人士表示，取消地價(jià)、放寬限制是為了適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的必然之舉。不過(guò)，當(dāng)前地塊的熱度和其所在區(qū)域有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)，區(qū)域分化是當(dāng)前很多城市的土地拍賣(mài)現(xiàn)狀。取消限價(jià)并不能從根本上改變整體土拍市場(chǎng)遇冷的趨勢(shì)，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞觿^(qū)域之間的分化。

??轉(zhuǎn)向城市更新

??城市更新，成為近期天津土地拍賣(mài)市場(chǎng)的高頻熱詞。

??從海河柳林“設(shè)計(jì)之都”到南開(kāi)西營(yíng)門(mén)片區(qū)，從南開(kāi)天拖板塊再到河?xùn)|津龍灣區(qū)域，城市更新地塊涉及南開(kāi)、河西、東麗、津南等行政區(qū)。

??城市更新模式主要是政府讓利，大幅降低土地成本，同時(shí)捆綁配套建設(shè)，包括修路、代建公共服務(wù)設(shè)施、建學(xué)校、老舊小區(qū)改造、引產(chǎn)業(yè)商業(yè)、建市政公園等，提升界面、補(bǔ)充配套。

??自12月以來(lái)，天津已成交多宗城市更新地塊，如河西區(qū)04地塊，成交樓面價(jià)不足5000元/平方米，不過(guò)成交地塊不含土地成本。

??對(duì)于土地成本，有天津房企人士表示，其包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，不能將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。這樣，在土地使用到期時(shí)，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購(gòu)置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)。

??“在城市更新項(xiàng)目中，不是不交土地成本，而是因?yàn)橥恋匾患?jí)實(shí)施主體就是拿地開(kāi)發(fā)商，在整理土地的時(shí)候，這家企業(yè)就已經(jīng)付出了整理、拆遷安置等成本，所以再拿地的時(shí)候，因?yàn)槭峭患?，就沒(méi)必要再付出整理成本，只要向政府付國(guó)有土地出讓收益部分即可?！鄙鲜鋈耸垦a(bǔ)充。

??這也就意味著，城市更新地塊在一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)就已落定買(mǎi)主。

??從當(dāng)前天津城市更新地塊拿地主體來(lái)看，民營(yíng)房企或外埠房企很少介入，主要為實(shí)力雄厚的本地城投公司或央企、國(guó)企。

??樓市加速分化

??縱覽天津新房市場(chǎng)，回歸主城是近兩年天津樓市的主旋律之一，新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)也印證這一風(fēng)向。

??近兩年，天津樓市分化較為明顯，市內(nèi)六區(qū)成為成交主力區(qū)域。2023年中指研究院發(fā)布的3季度四大片區(qū)成交金額數(shù)據(jù)顯示，市內(nèi)六區(qū)占比28%、遠(yuǎn)郊五區(qū)占比19%，環(huán)城四區(qū)占比29%，濱海新區(qū)占比24%。

??市區(qū)成交價(jià)格也在穩(wěn)步上漲，背后是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，市區(qū)改善成交比例擴(kuò)大，從而拔高了全市整體均價(jià)。

??這樣的趨勢(shì)，加速了樓市產(chǎn)品的分化，一方面新樓盤(pán)疊加三代產(chǎn)品、品牌加持、政策利好等因素，在樓市上更能夠吸睛。

??比如河西區(qū)的格調(diào)馥頌花園，首開(kāi)既有500多組客戶意向選房，售罄。大港的格調(diào)梁園亦如是，首開(kāi)200多套單位，基本上房源與意向客戶的比例達(dá)到了1:2 。

??而另一邊，很多準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤(pán)卻再一次上演價(jià)格跳水。用層出不窮的工抵房，和源源不斷的“僅調(diào)出一套業(yè)主放棄單位”，來(lái)掩飾總價(jià)降幅超過(guò)20萬(wàn)元以上的大折扣。或以贈(zèng)車(chē)位、贈(zèng)家電等形式，把實(shí)際成交單價(jià)下調(diào)到讓老業(yè)主“驚駭”的地步。

??再看土地市場(chǎng)，城市更新土地出讓扎堆，市區(qū)份額仍在增加。可見(jiàn)，如今開(kāi)發(fā)商也在重新聚焦核心區(qū)域核心土地，明年市區(qū)的新房成交占比還會(huì)提高，市場(chǎng)分化仍將加速。