??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）千呼萬喚，同為一線城市風(fēng)向標(biāo)的北京和上海，優(yōu)化購房政策的靴子終于落地了。

??12月14日，北京和上海發(fā)布相關(guān)通知，對現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進行優(yōu)化調(diào)整，內(nèi)容涉及降首付、降利率和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等措施。

??在本輪一線城市的購房政策調(diào)整中，廣州和深圳表現(xiàn)相對積極，而北京和上海兩個城市則一直保持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。隨著本次政策的出臺，有利于降低住房消費門檻和購房成本，釋放相關(guān)住房消費類需求，同時對修復(fù)市場預(yù)期，提振房地產(chǎn)市場信心具有積極作用。

??北京首套房首付比例降至三成，房貸利率水平明顯下調(diào)

??具體來看，北京市住建委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策的通知》明確，對普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進行優(yōu)化。

??自2024年1月1日起，同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房建筑面積在144平方米（含）以下；5環(huán)內(nèi)住房成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環(huán)住房成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外住房成交價格在45000元/平方米（含）以下等三個條件的住房視為普宅。根據(jù)北京市住建委測算，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，北京普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠政策。

??通知還提出，自12月14日起下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，將北京地區(qū)首套住房個人住房貸款（含商業(yè)性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。同時延長貸款期限，由目前最長25年恢復(fù)至30年。

??另外，自12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。調(diào)整后，城六區(qū)首套利率政策下限為不低于相應(yīng)期限LPR+10BP（基點），二套利率政策下限為不低于相應(yīng)期限LPR+60BP；非城六區(qū)首套為不低于相應(yīng)期限LPR，二套利率政策下限為不低于相應(yīng)期限LPR+55BP。

??根據(jù)央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心最新公布的11月LPR報價，5年期以上LPR為4.2%。按此計算，北京城六區(qū)首套、二套利率下限分別為4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套、二套利率下限分別為4.2%和4.75%。本次調(diào)整后，相較調(diào)整前的利率水平有明顯下調(diào)，更好地支持剛性和改善性住房需求。

??上海調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化住房信貸政策

??同日，上海市住建委等五部門發(fā)布通知，自2023年12月15日起調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

??對于可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足兩個條件：一是，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是，單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

??與此前實行的標(biāo)準(zhǔn)相比，此次調(diào)整取消了總價條件，將建筑面積標(biāo)準(zhǔn)從140平方米，提高至144平方米。調(diào)整后能夠大幅提高普通住房覆蓋面，從而令更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。

??此外，上海還對差別化住房信貸政策進行了優(yōu)化。

??一是，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR-10 BP，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；二是，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR+30 BP，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

??同時，為支持推進“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR+20 BP，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

??京滬新政向市場傳遞積極信號

??此前，市場對于一線城市政策松綁具有較高期待。本次北京和上海兩個城市同步優(yōu)化調(diào)整購房政策，向市場傳遞出了更為積極的信號。

??據(jù)悉，政策發(fā)布后京滬兩地多家樓盤連夜宣布“不打烊”，銷售人員的朋友圈被滿屏的促銷海報刷屏，市場情緒的提振可見一斑。

??《丁祖昱評樓市》指出，一直以來，北京和上海的房地產(chǎn)市場相對較穩(wěn)，整體政策無論是頻率還是松綁幅度都相對謹(jǐn)慎。此次在中央經(jīng)濟工作會議結(jié)束后不久，兩大城市同日出臺降首付、降利率、調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好政策，對于整體市場信心拉動明顯。這也符合中央經(jīng)濟工作會議“堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策”要求。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，一線城市作為房地產(chǎn)市場的核心區(qū)域，其市場表現(xiàn)及政策動向?qū)τ谡麄€樓市發(fā)展的帶動力突出，本次新政對整個房地產(chǎn)市場信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。

??從兩城新政內(nèi)容來看，大幅降低首二套房首付比例，旨在緩解購房者前期購房資金壓力，促進部分購房需求的釋放，有利于提升樓市活躍度。降低新發(fā)放房貸利率下限，這將意味著購房利息負(fù)擔(dān)明顯減輕，此項舉措對購房需求釋放的刺激力度或?qū)⒏蟆?yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅優(yōu)惠等政策，也是一項顯著利好舉措。兩城新政都對區(qū)域劃分了不同松綁標(biāo)準(zhǔn)，此舉有利于促進中心城區(qū)人口疏解，更好的促進職住平衡。

??另外，結(jié)合樓市表現(xiàn)來看，今年以來，北京、上海房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)相對穩(wěn)健，一線城市在全國范圍內(nèi)持續(xù)擔(dān)當(dāng)穩(wěn)健主力，預(yù)計隨著新政逐漸發(fā)酵，2024年一線城市整體市場或?qū)⒃凇胺€(wěn)”的基礎(chǔ)上迎來更加明顯的積極變化。