??“本月底前，第一批項(xiàng)目白名單就可能落地并爭(zhēng)取貸款?！?/p>

??“白名單落地，列入白名單盡職免責(zé)。”

??“調(diào)控政策下發(fā)到城市?！?/p>

??這是1月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上透露的信息，政策力度前所未有。住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹指出，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，“地級(jí)及以上城市人民政府要切實(shí)發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，把這一重要機(jī)制迅速建立和運(yùn)轉(zhuǎn)起來，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃，細(xì)化政策措施，搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接，協(xié)調(diào)解決好房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題?！?/p>

??倪虹還表示，國(guó)家層面將建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目信息平臺(tái)，實(shí)行周調(diào)度、月通報(bào)。

??“2號(hào)文件落實(shí)之快前所未有，如果我們的政策都像這樣落實(shí)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就很有好處了?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)資深人士對(duì)于這場(chǎng)剛剛結(jié)束的會(huì)議感慨，“樓市太需要這樣的及時(shí)雨！”

??“2號(hào)文件”指的是建房〔2024〕2號(hào)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部金融監(jiān)管總局關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），1月12日由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局共同發(fā)布，明確指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

??從《通知》出臺(tái)到跟進(jìn)落實(shí)政策，僅過去半月時(shí)間。反映了政府部門當(dāng)下對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)工作的高度重視，也是積極響應(yīng)落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。

??快速落實(shí)“2號(hào)文件”

??在2023年12月11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??隨后的“2號(hào)文件”聚焦房地產(chǎn)融資，是為化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要指導(dǎo)文件。

??《通知》明確提出了四方面指導(dǎo)意見：建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、篩選確定支持對(duì)象、滿足合理融資需求和做好融資保障工作。

??關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制這樣要求，指導(dǎo)各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)調(diào)機(jī)制”）。

??協(xié)調(diào)機(jī)制要明確工作分工，強(qiáng)化統(tǒng)籌謀劃，細(xì)化政策措施，將各項(xiàng)工作做實(shí)做細(xì)。定期組織各方會(huì)商，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。搭建政銀企溝通平臺(tái)，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對(duì)接。保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，按照市場(chǎng)化、法治化原則自主決策和實(shí)施。

??在住建部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上，部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹出席會(huì)議并強(qiáng)調(diào)，深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央財(cái)辦、中央金融辦相關(guān)司局負(fù)責(zé)同志出席會(huì)議。各?。▍^(qū)、市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委）有關(guān)負(fù)責(zé)同志和35個(gè)重點(diǎn)城市人民政府分管負(fù)責(zé)同志參加會(huì)議。

??“此次會(huì)議事實(shí)上就是對(duì)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落實(shí)，就是要形成具體的項(xiàng)目落地，從而探索出融資協(xié)調(diào)的成熟機(jī)制。發(fā)揮主管部門的主體責(zé)任，管理責(zé)任，屬地責(zé)任，解決銀行和房企雙方之間的不信任，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提升銀行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和管控能力，從而落實(shí)對(duì)穩(wěn)健企業(yè)的扶持?！? 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

??“政策出臺(tái)非常有必要?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。沒有資金則無從進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，也無法保證保交樓的順利實(shí)現(xiàn)。資金能否順利籌集到位，項(xiàng)目是否有低成本穩(wěn)定的資金來源，是影響房?jī)r(jià)及實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)良性循環(huán)的關(guān)鍵。因此，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，一視同仁滿足不同所有制企業(yè)融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)至關(guān)重要。

??白名單即將落地，實(shí)行盡職免責(zé)

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，針對(duì)當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題，各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。

??在李宇嘉看來，從2022年“三支箭”到“16條”，再到2023年底中央金融工作會(huì)議提出的一視同仁，三個(gè)不低于，國(guó)家比較重視，但落實(shí)效果不佳，主要原因在于銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂比較大，對(duì)房企的信任度比較低。因此，重視程度開始轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)機(jī)制，即協(xié)調(diào)機(jī)制推送合格的貸款項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)對(duì)合格的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)投放融資。

??從企業(yè)到的項(xiàng)目的分離，這是一個(gè)明顯的變化。事實(shí)上，“2號(hào)文件”出臺(tái)后，各地已經(jīng)開始行動(dòng)。

??江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)說，對(duì)正常開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，建立授信綠色通道，積極滿足合理融資需求；對(duì)暫時(shí)困難的項(xiàng)目，按照“一項(xiàng)目一方案”的方式，采取貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持；對(duì)違法違規(guī)等情況的企業(yè)和項(xiàng)目，提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。

??重慶當(dāng)?shù)卣谥譁?zhǔn)備房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的細(xì)則。重慶市住建委房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，“白名單”會(huì)聚焦到項(xiàng)目，考慮它本身的資產(chǎn)負(fù)債是否合理，項(xiàng)目是否可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，包括有沒有足夠的還款來源，把原來集團(tuán)公司的風(fēng)險(xiǎn)切割開來，這樣會(huì)更精準(zhǔn)，有利于項(xiàng)目的融資。

??一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表達(dá)了一些顧慮：很多大企業(yè)是資金歸集，企業(yè)把能用的錢都用了，出險(xiǎn)前做了很多財(cái)務(wù)動(dòng)作，包括把項(xiàng)目的現(xiàn)金流調(diào)到總部，項(xiàng)目和集團(tuán)形成大量的債權(quán)關(guān)系，我們希望這個(gè)白名單的有效范圍大一些，范圍大對(duì)激活市場(chǎng)就能起到更大的作用，如果范圍小，效果就有待觀察了。

??“35個(gè)城市將有眾多符合條件的項(xiàng)目進(jìn)入可合理融資的白名單?！币晃恢槿耸空J(rèn)為，這對(duì)部分出險(xiǎn)企業(yè)是一個(gè)機(jī)會(huì)，項(xiàng)目“白名單”會(huì)滿足不同企業(yè)的合理融資需求?！暗谝慌?xiàng)目白名單預(yù)計(jì)本月底落地，很快會(huì)迎來第二批?！?/p>

??該知情人士透露了一個(gè)重大信息，這次金融支持直接對(duì)準(zhǔn)到具體項(xiàng)目，相當(dāng)于打開了地產(chǎn)信用“分水嶺”，對(duì)于之前金融機(jī)構(gòu)的“不敢作為”，這次會(huì)議高層領(lǐng)導(dǎo)更是直接給到“強(qiáng)心針”：列入白名單盡職免責(zé)！

??換句話說，就是全國(guó)35個(gè)城市，無論是公司或是項(xiàng)目，什么性質(zhì)的公司，什么所有制的公司，只要項(xiàng)目好，項(xiàng)目需要，符合標(biāo)準(zhǔn)和條件，進(jìn)行申報(bào)以后，經(jīng)地方主管部門審核完畢，進(jìn)入白名單，所有貸款爭(zhēng)取無錯(cuò)，盡職免責(zé)。

??這次會(huì)議傳遞給市場(chǎng)的信號(hào)是：動(dòng)真格！地方大膽去干！

??放權(quán)地方政府 調(diào)控政策下發(fā)到城市

??會(huì)議要求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，會(huì)議要求里特別提到了“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。”

??此次政策覆蓋區(qū)域廣泛，調(diào)控政策下發(fā)到具體城市。據(jù)知情人士透露，此次參會(huì)35個(gè)城市涉及25個(gè)省份，大部分以省會(huì)城市為主，也有一些省份同時(shí)有幾個(gè)城市參與。比如遼寧包括沈陽和大連兩個(gè)城市；江蘇則有南京、無錫、常州、蘇州四個(gè)城市；浙江包括杭州和寧波兩個(gè)城市；福建包括福州和廈門；山東包括濟(jì)南和青島；廣東包括廣州、深圳、佛山、東莞四個(gè)城市。

??前述知情人士說，調(diào)控政策下發(fā)到各個(gè)城市，就是希望各個(gè)省區(qū)市“自主作為、善于作為、創(chuàng)新作為?！?/p>

??李宇嘉認(rèn)為，調(diào)控政策放權(quán)地方這是權(quán)責(zé)利對(duì)等。對(duì)于熱點(diǎn)城市，過去均為調(diào)控政策重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市，出于房住不炒，穩(wěn)定地產(chǎn)，規(guī)范政策行為等考慮，政策調(diào)整要加強(qiáng)上下之間的協(xié)調(diào)和報(bào)告。目前，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，穩(wěn)定的壓力加大。過去的這樣的做法不再可行。賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，目的是將穩(wěn)定市場(chǎng)和行業(yè)的權(quán)利責(zé)任義務(wù)都給到地方政府，落實(shí)地方的主體責(zé)任，國(guó)家加強(qiáng)政策扶持和監(jiān)測(cè)考核。

??對(duì)于政策效果的評(píng)估，李宇嘉認(rèn)為，信貸是信用行為，是以信任為前提的。因此，此次建立協(xié)調(diào)機(jī)制，目的是建立一個(gè)對(duì)接的平臺(tái)，讓雙方充分地溝通，是否貸款依照的是銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制、信貸審批流程，這是市場(chǎng)化、法制化、商業(yè)自愿自主的，而不能強(qiáng)制。除此以外，關(guān)鍵還是要夯實(shí)各方的主體責(zé)任，比如促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，誠(chéng)信行為，告別高杠桿，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，讓銀行信任房企，銀行也要加大業(yè)務(wù)體系再造和風(fēng)控模式改造，而不能一味地堅(jiān)持舊模式，即以政府隱性擔(dān)保、抵押物及抵押物價(jià)值上漲作為資金投放條件。

??“各城市因城施策及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)供求關(guān)系情況、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求意義重大?！壁w秀池說，這將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利開展，實(shí)現(xiàn)“保交樓”“保民生”的需要；有利于防范房地產(chǎn)重大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)房地產(chǎn)供求關(guān)系的重大變化，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的轉(zhuǎn)換。

??“除了融資問題，還有一個(gè)重要的問題是市場(chǎng)有效需求不足?！遍L(zhǎng)三角區(qū)域一位開發(fā)商說很關(guān)心因城施策能否激發(fā)有效需求。

??“表面上是需求問題，背后實(shí)際是預(yù)期問題；表面上是供給問題，背后也是預(yù)期問題；表面上是消費(fèi)問題、投資問題，背后還是預(yù)期問題?！苯栌弥袊?guó)社科院學(xué)部委員、原副院長(zhǎng)高培勇的話來說，“經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個(gè)需要耐心，需要實(shí)打?qū)嵉匕岩患虑檗k好的長(zhǎng)期過程，我們要有足夠的思想準(zhǔn)備?！?/p>

??高培勇強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下必須牽好牽住的“牛鼻子”就是穩(wěn)預(yù)期、強(qiáng)信心。把“穩(wěn)預(yù)期”作為著重點(diǎn)和著力點(diǎn)落地2024年經(jīng)濟(jì)工作的各領(lǐng)域和全過程。