??潘石屹的北京銀河SOHO，迎來(lái)了新買(mǎi)主。

??近日，港股上市公司帝王實(shí)業(yè)控股發(fā)布公告，已與陜西華彬置業(yè)訂立不具法律約束力的諒解備忘錄，擬購(gòu)買(mǎi)其物業(yè)資產(chǎn)的全部或部分所有權(quán)。目標(biāo)資產(chǎn)為北京東城區(qū)朝陽(yáng)門(mén)北京銀河SOHO的A座15層（2580.39平方米）、16層（2287.9平方米）、17層（1980.2平方米）以及B座寫(xiě)字樓5層（3804.36平方米），以及11個(gè)地下停車(chē)位，合計(jì)面積1.06萬(wàn)平方米。

??目前，這一潛在交易的價(jià)格和支付方式尚未厘定，須待訂約方進(jìn)一步討論后方可作實(shí)。相關(guān)信息顯示，該寫(xiě)字樓目前價(jià)格在每平方米2.4萬(wàn)——3萬(wàn)元間。

??帝王實(shí)業(yè)控股在公告中稱(chēng)，公司一直積極考慮并探索各種投資項(xiàng)目機(jī)遇并根據(jù)市況擴(kuò)大投資范圍，“作為本集團(tuán)白酒業(yè)務(wù)策略擴(kuò)張計(jì)劃的一部分，我們正在考慮收購(gòu)北京銀河SOHO的全部或部分目標(biāo)資產(chǎn)以進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)、提高客戶(hù)觸及性并充分發(fā)揮銷(xiāo)售潛力”。

??當(dāng)資金壓力席卷全行業(yè)，房企紛紛套現(xiàn)、撤離商辦資產(chǎn)之際，一些資金卻在悄然入場(chǎng)，低價(jià)購(gòu)入大宗資產(chǎn)自用或“抄底”，比如一些現(xiàn)金流不錯(cuò)的實(shí)業(yè)老板，比如險(xiǎn)資等金融機(jī)構(gòu)。

??戴德梁行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理、聯(lián)席主管劉兵表示，當(dāng)前配置大宗資產(chǎn)是一個(gè)比較好的交易選擇，一方面，很多核心資產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期已經(jīng)降下來(lái)了，另一方面，現(xiàn)在資金使用成本很低，銀行貸款利息往往在4%以下，如果租金回報(bào)率達(dá)到4%以上，使用杠桿投資就是合適的。

??就此次收購(gòu)意向，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向帝王實(shí)業(yè)控股發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

??煤炭大佬“撤離”

??北京銀河SOHO是北京市地標(biāo)性建筑之一，其獨(dú)特外觀由世界知名建筑師普利茲克建筑獎(jiǎng)得主設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總建筑面積逾33萬(wàn)平方米，包括16.6萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓及8.6萬(wàn)平方米的商業(yè)區(qū)域，與周邊樞紐形成網(wǎng)絡(luò)，連接附近設(shè)施。

??但這樣一個(gè)地理區(qū)位、建筑外形等光環(huán)環(huán)繞的商辦資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)管理并不算好。一位中介機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)，作為朝陽(yáng)門(mén)商圈的重要組成部分，北京銀河SOHO一開(kāi)始定位就很高大上，2012年最早入市時(shí)日租金高達(dá)8.5元/平方米，但入駐率并不如意，現(xiàn)在十年過(guò)去了，銀河SOHO的日租金約8元/平方米。

??SOHO中國(guó)2023年中期報(bào)告顯示，截至6月末，銀河及朝陽(yáng)門(mén)SOHO可租面積為46293平方米，上半年租金收入為3225萬(wàn)元，出租率61%，在主要投資物業(yè)項(xiàng)目中出租率最低。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，SOHO所有的產(chǎn)品幾乎都是基于散售邏輯來(lái)設(shè)計(jì)的，而非純商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路，北京銀河SOHO也是如此。過(guò)去幾年，潘石屹多次將SOHO中國(guó)的物業(yè)進(jìn)行公開(kāi)出售，2019年6月及2022年3月兩批出售標(biāo)的中均涉及銀河SOHO。

??此次銀河SOHO部分資產(chǎn)的交易賣(mài)方是陜西華彬置業(yè)有限公司，成立于2007年8月，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)樓宇銷(xiāo)售及物業(yè)管理。企查查顯示，2023年1月，陜西華彬置業(yè)成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的1.37億元。

??控股股東是彬縣煤炭有限責(zé)任公司，成立于1956年，前身是彬縣百子溝煤礦，現(xiàn)在是一家集煤炭、電力、煤化工、鹽化工、商貿(mào)物流、建材、金融投資、酒店服務(wù)為一體的大型能源化工企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛?9家控股公司、12家參股公司。

??據(jù)公開(kāi)信息，彬縣煤炭有限責(zé)任公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額312億元，位居中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第480位，中國(guó)能源集團(tuán)500強(qiáng)第85位，中國(guó)煤炭企業(yè)50強(qiáng)第18位，陜西百?gòu)?qiáng)企業(yè)第13位，陜西民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)第5位。2022年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值437億元，銷(xiāo)售收入491億元，利稅總額75億元,上繳國(guó)家稅費(fèi)16.6億元。

??陜西華彬置業(yè)究竟何時(shí)購(gòu)入的銀河SOHO部分資產(chǎn)，記者無(wú)法查詢(xún)。但在接盤(pán)SOHO資產(chǎn)的客戶(hù)中，不乏山西、陜西的煤老板、河北的鐵礦老板等。

??十年前，潘石屹回答記者問(wèn)題時(shí)曾透露：2010年，銀河SOHO之所以能賣(mài)出146億元成為單體項(xiàng)目的全國(guó)銷(xiāo)售冠軍，主要是因?yàn)橘u(mài)給了西北煤老板和江浙民營(yíng)老板等主要客戶(hù)。

??如今，房地產(chǎn)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化。在出售北京商辦資產(chǎn)的同時(shí)，彬縣煤炭也在謀劃新產(chǎn)業(yè)。據(jù)報(bào)道，2023年5月，其斥資2.7億元在寶雞市太白縣拿地99畝，計(jì)劃布局“康養(yǎng)+文旅”項(xiàng)目。

??值得注意的是，在SOHO中國(guó)公開(kāi)租售平臺(tái)上，北京銀河SOHO目前仍有辦公、商鋪房源正在出售。其中，曾于2019年6月公開(kāi)宣布出售的A座12層整層辦公項(xiàng)目依然待售。

??“散售的面積很難賣(mài)，機(jī)構(gòu)投資者不會(huì)特別感興趣?！币晃魂P(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，SOHO潛在買(mǎi)家有三類(lèi)：一是個(gè)人投資者；二是小微型自用型買(mǎi)家，用于資金及自用需求，但他們的需求不會(huì)很大；三是國(guó)內(nèi)小型機(jī)構(gòu)投資者運(yùn)用杠桿去購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，但天花板較低，如投資標(biāo)的在1億元或3億元以下。即便是這三類(lèi)買(mǎi)家有潛在目標(biāo)客戶(hù)群，他們出手也很謹(jǐn)慎。

??白酒新貴欲“抄底”？

??意欲接盤(pán)的是一家白酒上市公司帝王實(shí)業(yè)控股。該公司董事會(huì)認(rèn)為，憑借中國(guó)首都地標(biāo)性商業(yè)建筑北京銀河SOHO，能夠提升公司在公眾中的品牌知名度。

??帝王實(shí)業(yè)控股，原名深藍(lán)科技控股有限公司，是一家主要從事人工革化學(xué)品業(yè)務(wù)的投資控股公司。2020年，帝王實(shí)業(yè)控股于香港交易所上市，有兩大主要業(yè)務(wù)，一是人工革化學(xué)品業(yè)務(wù)，主要從事涂飾劑合成樹(shù)脂的研發(fā)、制造銷(xiāo)售；二是2022年啟動(dòng)了白酒業(yè)務(wù)，依托貴州帝池王醬酒業(yè)創(chuàng)立“帝皇池”“地龍池”兩大自有品牌，生產(chǎn)場(chǎng)地總占地面積600畝，年產(chǎn)量達(dá)1.2萬(wàn)噸。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，帝王實(shí)業(yè)控股2021和2022年總營(yíng)業(yè)收入分別為2.34億元、5.01億元，股東應(yīng)占溢利分別為-0.03億元、0.22億元。

??今年上半年，帝王實(shí)業(yè)控股取得收入2.52億元，同比增加25.9%；凈利潤(rùn)3945.3萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)492.8%；公司擁有人應(yīng)占溢利2886.6萬(wàn)元，同比增加111倍。

??關(guān)于凈利潤(rùn)的增加，帝王實(shí)業(yè)控股表示，主要由于集團(tuán)白酒業(yè)務(wù)的正面貢獻(xiàn)及并無(wú)上一期間投資金融資產(chǎn)的虧損。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)來(lái)自白酒業(yè)務(wù)的分部收入約1.4億元，在集團(tuán)總收入中占比逾半，為55.56%。

??今年10月，帝王實(shí)業(yè)控股完成了杭州市西湖區(qū)一處物業(yè)項(xiàng)目的交易，代價(jià)為人民幣3000萬(wàn)元，公告稱(chēng)“用作辦公室及研究用途”。

??據(jù)悉，該處物業(yè)的16層長(zhǎng)期以來(lái)一直是帝王實(shí)業(yè)控股人工革化學(xué)品業(yè)務(wù)的辦公室及研究中心。因此，帝王實(shí)業(yè)控股認(rèn)為，收購(gòu)事項(xiàng)符合集團(tuán)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)策略，同時(shí)將為集團(tuán)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)提供更大自主權(quán)及穩(wěn)定性，從而可消除與租賃該等物業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)不確定性。

??作為白酒“新貴”，帝王實(shí)業(yè)控股表示，一直積極考慮并探索各種投資項(xiàng)目機(jī)遇，并根據(jù)市況擴(kuò)大投資范圍。此次考慮收購(gòu)北京銀河SOHO的全部或部分目標(biāo)資產(chǎn)，正是集團(tuán)白酒業(yè)務(wù)策略擴(kuò)張計(jì)劃的一部分。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，通過(guò)收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)，帝王實(shí)業(yè)控股可以自用或者進(jìn)入商辦物業(yè)投資領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。收購(gòu)位于北京核心地段的物業(yè)資產(chǎn)，也可以為帝王實(shí)業(yè)控股帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入和資本回報(bào)，這種收購(gòu)行為可能是出于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的看好，以及對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)趁低吸納的投資熱情。

??對(duì)于一些實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流允許的實(shí)體企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)下“抄底”收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇和時(shí)機(jī)，因?yàn)檫@些資產(chǎn)通常具有較高的長(zhǎng)期投資價(jià)值和穩(wěn)定的預(yù)期收益。

??哪些資本在進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)？劉兵表示，一些現(xiàn)金流比較好的實(shí)業(yè)老板，配置大宗資產(chǎn)滿(mǎn)足自用的同時(shí)，也是出于投資考慮；國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司投資大宗資產(chǎn)的動(dòng)作幅度也不小；外資機(jī)構(gòu)則鮮少有投資舉動(dòng)，不是他們不看好中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，而是這些外資的資金成本太高，比如1年期美元存款利率高達(dá)5%，相比投資不動(dòng)產(chǎn)，銀行存款肯定是最安全的。