??一周內(nèi)，來自上海灘的神秘民企大華集團(tuán)接連兩次大手筆拿地。

??4月23日，大華集團(tuán)拿下上海市寶山區(qū)廟行鎮(zhèn)康家村“城中村”項目兩幅地塊，成交總價35.114億元，成交樓板價33300元/平方米。

??這次拿地幾無懸念。早在去年9月初，上述寶山區(qū)廟行鎮(zhèn)其中一宗地塊就公示了設(shè)計方案，彼時項目咨詢單位寫的是“上海華行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，即大華集團(tuán)子公司。市場猜想，大華公園城市4期將來臨。

??一周前，大華集團(tuán)以25.55億元搖號競得上海市閔行區(qū)一幅宅地，樓面價4.23萬元/平方米，溢價率10%。一個多月前，大華集團(tuán)還在西安拿下一宗商住用地，底價11.5億元。至此，大華集團(tuán)今年在上海、西安拿地金額已超72億元。一季度，大華集團(tuán)累計銷售金額為46.3億元，全國排行第46位。拿地支出遠(yuǎn)超銷售額。

??近年來，在更多民營房企逐漸淡出市場的背景下，低調(diào)多年的大華集團(tuán)卻“突改畫風(fēng)”走向高周轉(zhuǎn)，一口氣布局了全國多個城市。從廣州到北京，從杭州到昆明，大華的版圖不斷擴(kuò)大。

??“大華集團(tuán)在上海是做舊改業(yè)務(wù)出身，在舊改業(yè)務(wù)方面得心應(yīng)手。上海寶山區(qū)有一個板塊就叫大華板塊，可想大華背后的能量有多強(qiáng)大。”上海本地一位企業(yè)人士稱。

??中國房地產(chǎn)報記者就企業(yè)發(fā)展與未來布局計劃致電大華集團(tuán)投拓部人士，對方以“市場形勢不好比較敏感，不能接受采訪”為由拒絕。隨后記者又向大華集團(tuán)媒體聯(lián)絡(luò)部門發(fā)去采訪提綱，對方表示“公司一向比較低調(diào)，沒有相關(guān)信息可以對外公布”。

??神秘的舊改專家

??大華集團(tuán)總部坐落在上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的華靈路698號，是一家上海老牌開發(fā)商，但其在管理模式上頗具“閩系”房企的家族化特征。

??記者查閱企查查發(fā)現(xiàn)，大華集團(tuán)前五大股東中，董事長金惠明的最終受益股份為40.13%，董事金玲所持股份為14.87%，副董事長金建明持股10.13%。金玲是金惠明的女兒，金建明則是金惠明的親兄弟。大華第四大股東是大場鎮(zhèn)人民政府，最終收益股份為10%；第五大股東金毅，最終收益股份為6.08%。

??大華集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，是國內(nèi)首批擁有房地產(chǎn)開發(fā)國家一級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，其前身是上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)的鎮(zhèn)辦企業(yè)——上海市寶山區(qū)大場鄉(xiāng)商品住宅開發(fā)公司。

??1992年，為配合住房制度改革，上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)政府在原大場鄉(xiāng)商品住宅開發(fā)公司基礎(chǔ)上正式成立大場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司，注冊資本金1500萬元，性質(zhì)為集體企業(yè)。1994年，40多歲的金惠明出任寶山區(qū)大場鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長、新華村黨總支書記、大場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司總經(jīng)理。1995年，金惠明成為大場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司法人代表。

??1998年，國家啟動“房改房”計劃。這年6月，大場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司更名為大華集團(tuán)，企業(yè)性質(zhì)由集體轉(zhuǎn)為有限責(zé)任，上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社持股85%，新華村村辦企業(yè)——上海申新集團(tuán)下屬上海華翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股15%，金惠明擔(dān)任大華集團(tuán)總裁。據(jù)資料，上海申新集團(tuán)的董事長就是金惠明。

??2002年底，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)形勢，大華集團(tuán)進(jìn)行企業(yè)改制。上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將所持大華集團(tuán)75%股權(quán)、上海華翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將所持大華集團(tuán)15%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給金惠明等34 名自然人股東。其中金惠明以5282萬元購得逾48%股權(quán)，當(dāng)時公司總資產(chǎn)13.7億元，凈資產(chǎn)2.6億元；余下10%股份仍由大場鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社持有。至此，大華集團(tuán)屬性從姓“公”變成姓“私”。這年起，大華集團(tuán)開始全國化布局，先后進(jìn)入沈陽、大連、南京、武漢等地。

??許是為了降低關(guān)注度，此后的2005年，金惠明等34 名自然人股東將所持大華集團(tuán)90%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給6家企業(yè)，分別是上海華強(qiáng)投資、上海華繡投資、上海華禾明實業(yè)、上海華禾惠實業(yè)、上海華禾寧實業(yè)、上海華禾順實業(yè)，目前分別持股30%、26%、13%、8.39%、8.39%、4.19%，前5家企業(yè)均由金惠明家族控股。金惠明也登上了當(dāng)年福布斯中國富豪榜，以27億元身家位居第36位。

??2007年，大華集團(tuán)總資產(chǎn)超過150億元，成為上海第二大房企。大華集團(tuán)試圖通過收購大連金牛40.67%股權(quán)以實現(xiàn)在A股借殼上市，但最終失敗。此后便陷入沉默，甚至很少和其他房企合作。2009年，大華集團(tuán)銷售額突破百億元，但此后在百億元線上徘徊了很多年。

??2018年以前的大華集團(tuán)，基本上專注于上海市場發(fā)展，直至被后來者趕超，開始奮起直追。2018年，進(jìn)駐廣州、惠州、徐州、昆明、大理、德州6個城市，新增土地貨值195億元；2019年，進(jìn)軍廣東江門、山東德州、徐州、蘇州、咸陽、天津、蘭州等城市，當(dāng)年拿地總額327億元，同比增長289%；銷售額達(dá)到343.8億元，行業(yè)排名從百名左右升至73位。

??與大多數(shù)民營房企不同，從其在上海的第一個項目大華社區(qū)開始，大華集團(tuán)便一直傾向于舊改項目和大型社區(qū)開發(fā)，目前已開發(fā)了大華社區(qū)、大華錦繡華城、大場老鎮(zhèn)改造社區(qū)等大型社區(qū)項目。

??2020年1月，大華集團(tuán)對外披露，已在大灣區(qū)5個城市（廣州、惠州、江門、珠海、佛山）獲得15個城市更新項目。2020年，大華集團(tuán)新增土地貨值720億元，在拿地榜中排51名。2021年，大華集團(tuán)權(quán)益拿地金額260億元，位列第27位；權(quán)益銷售額570.7億元，位列百強(qiáng)房企第51位。

??總負(fù)債超1500億元

??自2022年起，土地市場變得冷清起來。華南昔日的舊改大戶們，有的正忙著還債，而大華集團(tuán)仍在積極拿地。

??2022年，大華集團(tuán)先是斥資48.8億元競得嘉定安亭鎮(zhèn)地塊和寶山顧村地塊，后又以13.28億元拿下廣州增城朱村地塊；2023年3月，大華集團(tuán)以12.995億元搖中北京朱辛莊熱門地塊，首次進(jìn)入北京市場。

??2024年4月，大華集團(tuán)在上海兩度拿地，總金額超60億元。再加上一個月前拿下的西安地塊，前4個月拿地金額已經(jīng)超過72億元。去年一年，大華集團(tuán)權(quán)益拿地金額69億元，2022年拿地金額95億元。

??目前，大華集團(tuán)版圖已涵蓋長三角、環(huán)渤海、中西部、珠三角、華南區(qū)域，進(jìn)駐城市包括上海、南京、南通、蘇州、杭州、大連、濟(jì)南、廣州、佛山、惠州、?？凇⒗ッ鞯?，在海外的悉尼和墨爾本等城市也有投資。

??大規(guī)模拿地且握有多個大盤舊改項目的大華集團(tuán)，資金從哪里來？大華內(nèi)部人士曾表示：“大華拿地主要是自有資金，即便是融資也以銀行貸款為主，利息較低?！逼蟛椴轱@示，目前大華集團(tuán)存續(xù)期債券規(guī)模為23.2億元，債券數(shù)量為4只。

??近年來，大華集團(tuán)風(fēng)格轉(zhuǎn)變的一個因素是，隨著老董事長金惠明英雄遲暮，其女兒金玲已經(jīng)接手企業(yè)管理大權(quán)。金玲是除金惠明外在公司擁有最終受益股份占比最高的人。

??有限的資料顯示，金玲從上海大學(xué)畢業(yè)后，于2001年來到大華集團(tuán)，先后任職于投資發(fā)展部、銷售部、集團(tuán)營銷中心。

??快速擴(kuò)張的背后，大華集團(tuán)面臨著多重挑戰(zhàn)。債券年報顯示，2017～2020年，大華集團(tuán)負(fù)債總額一路飆漲，分別為439.5億元、632.6億元、927.4億元、1212.9億元，年復(fù)合增長率達(dá)40.27%。截至2022年末，大華集團(tuán)總負(fù)債1594億元，總負(fù)債率78.17%，有息總負(fù)債467.57億元，其中銀行貸款416.95億元，占比89%。

??大華集團(tuán)亦面臨銷售壓力。2022年，大華集團(tuán)銷售額361億元，同比下滑36%，位列百強(qiáng)榜57名；2023年銷售額385.7億元，位列第44名。據(jù)知情人士稱，大華集團(tuán)在上海的很多利潤都反哺了其他地區(qū)公司，公司現(xiàn)金流承壓。

??2021年，金惠明以150億元財富排名胡潤百富榜475位。2023年3月，金惠明以130億元財富位列“2023胡潤全球富豪榜”第1782位。2024年3月，金惠明以120億元財富位列“2024胡潤全球富豪榜”第2038位。一年時間，金惠明的財富縮水了10億元。