上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》的通知

滬府辦規(guī)〔2021〕2號

上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》的通知

各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：

??經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真按照執(zhí)行。

??上海市人民政府辦公廳

??2021年1月15日

關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見

??舊住房更新改造是重要的民生工程和民心工程，也是城市更新的重要組成部分。為進一步完善本市舊住房更新改造工作機制，做好城市更新和存量住房改造提升工作，傳承城市的歷史、文化、內(nèi)涵，多渠道、多途徑改善市民居住條件，切實提高人民群眾的幸福感和獲得感，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號)，現(xiàn)就加快推進本市舊住房更新改造工作提出若干意見如下：

??一、總體要求

??（一）指導(dǎo)思想

??全面貫徹落實黨的十九大精神和習近平總書記考察上海重要講話精神，貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一系列決策部署，適應(yīng)具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)需要，緊緊圍繞以人民為中心的發(fā)展思想，把舊住房更新改造放在城市更新體系中更突出的位置，踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，“留改拆”并舉，創(chuàng)新工作機制，提高改造水平，加快推進舊住房更新改造，進一步改善居住品質(zhì)，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

??（二）基本原則

??1．堅持有機更新，存量提質(zhì)與增量優(yōu)化相結(jié)合。按照“整體性、系統(tǒng)性、宜居性、包容性”的總體要求，推動城市有機更新向集約型、內(nèi)涵式發(fā)展，培育發(fā)展新動能，逐步實現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，有效促進城市更新與社會經(jīng)濟融合發(fā)展。

??2．堅持以人為本，政府扶持與居民參與相結(jié)合。按照“共建、共治、共享”的要求，加大政府扶持力度，激發(fā)居民參與改造的積極性，實現(xiàn)問題共找、方案共定、資金共籌、改造共管、效果共評、成果共享。

??3．堅持因地制宜，區(qū)域統(tǒng)籌與精準施策相結(jié)合。根據(jù)房屋基本情況和居民改造意愿，因地制宜、精準施策，統(tǒng)籌做好區(qū)域規(guī)劃、空間優(yōu)化、功能轉(zhuǎn)化等工作，結(jié)合房屋改造，完善各類社區(qū)公共配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施。

??4．堅持多策并舉，政策引導(dǎo)與市場參與相結(jié)合。充分發(fā)揮政策導(dǎo)向作用，引導(dǎo)社會各方積極參與改造。鼓勵和吸引社會資本有序參與，發(fā)揮市場化配置資源要素的重要作用，實現(xiàn)多方共贏。

??5．堅持文脈傳承，保留保護與改善民生相結(jié)合。在挖掘和傳承城市文脈的基礎(chǔ)上，落實歷史建筑修繕保護要求，兼顧功能完善和品質(zhì)提升，形成歷史建筑保護長效管理機制。

??6．堅持修管并舉，更新改造與社區(qū)治理相結(jié)合。加強與基層黨組織建設(shè)、居民自治機制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的有機結(jié)合，搭建溝通議事平臺，開展小區(qū)黨組織引領(lǐng)的多形式基層協(xié)商，引導(dǎo)確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果。

??（三）工作范圍

??本市舊住房更新改造范圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區(qū)，有條件的區(qū)可以適當將2005年底前建成的小區(qū)納入改造范圍。

??（四）目標任務(wù)

??“十四五”期間，進一步完善舊住房更新改造實施機制，不斷提升建筑設(shè)計水平，建立健全標準規(guī)范體系。消除安全隱患，提升居住功能，改善環(huán)境質(zhì)量，優(yōu)化管理服務(wù)。努力把老舊小區(qū)打造成生活空間宜居適度、生活要素布局合理、傳統(tǒng)現(xiàn)代有機交融的美麗家園。

??具體包括：全面完成非舊改地塊無衛(wèi)生設(shè)施舊住房改造；全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現(xiàn)全覆蓋；實施5000萬平方米各類舊住房的更高水平更新改造；逐步建立對重要路段、重點區(qū)域、重要建筑的周期性更新改造機制。

??二、更新改造方式及內(nèi)容

??（一）加快推進舊住房成套改造

??重點推進拆除重建改造。針對建筑結(jié)構(gòu)差、安全標準低、無修繕價值的不成套職工住宅和小梁薄板等存在安全隱患的房屋，根據(jù)《上海市拆除重建改造設(shè)計導(dǎo)則》，按照“能改愿改則應(yīng)改盡改”的原則，通過實施拆除重建改造，實現(xiàn)房屋安全隱患徹底消除、廚衛(wèi)功能全面完善、配套設(shè)施綜合提升。

??繼續(xù)實施貼擴建改造。對確無條件實施拆除重建改造的不成套職工住宅，通過對房屋加層擴建或在北側(cè)、南側(cè)加建，完善廚衛(wèi)使用功能的貼擴建改造。

??持續(xù)開展里弄房屋內(nèi)部整體改造。對廚衛(wèi)合用的保留保護里弄房屋，在保留空間肌理和整體風貌的前提下，通過局部加高、拆除復(fù)建、調(diào)整房屋內(nèi)部平面布局、抽戶等方式進行改造，實現(xiàn)成套獨用或每戶均配備廚衛(wèi)設(shè)施，更高水平實施里弄房屋內(nèi)部整體改造。

??鼓勵結(jié)合抽戶實施舊住房成套改造。針對改造后使用面積達不到最低使用面積要求、房屋所在的具體部位妨礙增設(shè)廚衛(wèi)空間排布、無法實現(xiàn)在改造范圍內(nèi)原地安置等情況，根據(jù)改造方案確定抽戶對象，通過實物或貨幣化安置方法，將改造范圍內(nèi)部分房屋置換，減輕房屋使用強度，完善廚衛(wèi)等房屋基本使用功能，實現(xiàn)建筑優(yōu)化利用。

??改造后的公有住房，按照實際確定房屋類型，換發(fā)租賃憑證，并調(diào)整租金標準。其中，符合公有住房出售條件的，可納入出售范圍。

??（二）著力提升舊住房修繕改造水平

??加大屋面及相關(guān)設(shè)施改造、廚衛(wèi)綜合改造等舊住房修繕改造力度。按照“內(nèi)外兼修”的要求，通過對小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造及房屋屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，提升小區(qū)環(huán)境、完善房屋基本功能、改善房屋綠色節(jié)能性能。同時，因地制宜完善無障礙坡道等適老化設(shè)施，滿足居民對住房安全的需要和基本生活的需求。

??持續(xù)完善住宅小區(qū)基本功能。按照“便民、利民、少擾民”的原則，在舊住房修繕改造中，將管線入地、二次供水、消防設(shè)施建設(shè)、停車設(shè)施建設(shè)、積水點排除、環(huán)境整治、違法建筑整治等統(tǒng)籌實施。鼓勵在滿足日照、間距等環(huán)境要求的前提下，挖掘小區(qū)內(nèi)部空間，新建門衛(wèi)間、智能末端配送設(shè)施、地下停車庫、社區(qū)服務(wù)中心等配套設(shè)施。

??不斷擴大社區(qū)服務(wù)供給。合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，通過整合盤活社區(qū)區(qū)域資源，完善配套設(shè)施，優(yōu)化使用功能，形成社區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享的新局面。對社區(qū)內(nèi)慢行通道、廣場綠地、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等多種類型的空間和設(shè)施進行改造提升，實現(xiàn)社區(qū)空間重構(gòu)，功能復(fù)合利用。

??進一步強化建筑設(shè)計理念。以“小區(qū)、街區(qū)、社區(qū)”為更新單元，通過統(tǒng)籌協(xié)調(diào)舊住房更新改造建筑風格，結(jié)合實施空調(diào)外機等外立面附屬設(shè)施整治提升，不斷改善老舊住房外立面品質(zhì)。

??（三）持續(xù)推進保留保護建筑修繕

??對本市各類保留保護歷史建筑，按照整體歷史風貌和建筑本體特色的保留保護要求，分級保護、分類施策，促進保護更新與活化利用。

??積極實施優(yōu)秀歷史建筑的保護修繕。根據(jù)《上海市歷史風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》的相關(guān)要求，按照修舊如舊和保護利用兼顧的原則，實施合理改造和優(yōu)化。必要時，可在綜合評估的基礎(chǔ)上，結(jié)合使用功能完善，通過局部改建等方式，實施保護性修繕。

??加強保留歷史建筑的保護更新。在加強歷史建筑保護、保留歷史肌理的基礎(chǔ)上，采用規(guī)劃保留、拆除復(fù)建、拆除新建或局部加高等方式，進行保留更新和重新利用。

??有序推進歷史風貌區(qū)內(nèi)房屋整體修繕。充分挖掘歷史風貌區(qū)的存量房屋，通過對風貌區(qū)各類保留保護房屋文化價值、保護現(xiàn)狀、管理利用狀況進行評估，推進既有建筑的功能轉(zhuǎn)換。結(jié)合新建、配建、擴建的方式，完善區(qū)域配套設(shè)施，提升服務(wù)功能，實現(xiàn)風貌區(qū)的整體保護和活化利用。

??（四）有序?qū)嵤┘扔卸鄬幼≌友b電梯

??聚焦既有多層住宅加裝電梯，按照“能加盡加，愿加快加”的原則，進一步完善政策機制，推進基層社會治理創(chuàng)新，以更快速度、更高水平、更大力度推進加裝電梯工作。

??完善服務(wù)配套。在尊重居民意愿的基礎(chǔ)上，形成“自下而上”“自上而下”的雙向推進機制；推進加裝電梯“一網(wǎng)通辦”，實現(xiàn)行政審批“一站式”服務(wù)；明確管線配套單位辦事流程、辦理時限和收費標準；鼓勵“電梯設(shè)備+維保服務(wù)”一體化采購模式。

??加強安全質(zhì)量監(jiān)管。充分運用市場機制和信用體系，推動電梯制造和項目設(shè)計、施工、安裝等參建單位質(zhì)量安全責任落地。強化建設(shè)管理、特種設(shè)備管理等部門的事中事后監(jiān)管。

??三、組織實施機制

??（一）建立專項改造計劃的編制機制

??本市舊住房更新改造工作目標任務(wù)納入住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃。各區(qū)政府根據(jù)本轄區(qū)老舊小區(qū)實際情況，開展存量舊住房摸底調(diào)查，編制本區(qū)舊住房更新改造總體計劃，確定轄區(qū)內(nèi)舊住房更新改造的總體目標、發(fā)展方向和“一小區(qū)一方案”的更新改造策略，并形成區(qū)級“十四五”舊住房更新改造實施計劃，通過年度計劃動態(tài)調(diào)整，滾動實施。

??（二）建立改造區(qū)域的評估機制

??涉及規(guī)劃、土地審批的擬更新改造老舊小區(qū)，由區(qū)房屋管理部門會同規(guī)劃資源等部門根據(jù)單元規(guī)劃和社區(qū)現(xiàn)狀，結(jié)合居民意愿、更新改造需求、地區(qū)發(fā)展需要等，梳理評估擬更新改造老舊小區(qū)的既有規(guī)劃情況以及更新改造設(shè)想對規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施和地區(qū)發(fā)展的影響，評估和比選舊住房更新改造實施路徑。同時，評估滿足老舊小區(qū)更新改造回搬與增量需求所需的公共要素清單，并按照實施緊迫度、服務(wù)半徑合理性以及實施可行性，明確區(qū)域公共要素規(guī)劃建設(shè)方案。區(qū)域評估應(yīng)組織公眾參與，征求利益相關(guān)人和社會公眾的意見。

??（三）建立提升改造設(shè)計的保障機制

??推動社區(qū)規(guī)劃師、建筑師和設(shè)計師進社區(qū)，參與舊住房更新改造，將專業(yè)設(shè)計意見、居民群眾訴求和公共利益進行整合，推進項目有序?qū)嵤?。對重要路段、重點區(qū)域、重要建筑的舊住房更新改造，實施項目方案評審制度，在消除安全隱患的同時，提升城市品質(zhì)和立面效果。

??（四）強化統(tǒng)籌資源的協(xié)調(diào)機制

??健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門共管的工作機制，進一步強化舊住房更新改造年度計劃與電力、通信、供水、排水等專項改造計劃的統(tǒng)籌。充分利用老舊小區(qū)更新改造資源，深入挖掘和整合小區(qū)內(nèi)及周邊各類閑置空地、公有資源、閑置房屋，用于老舊小區(qū)環(huán)境和公共配套設(shè)施、服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。鼓勵小區(qū)聯(lián)動改造，實現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施和公共空間共享。

??（五）強化居民共建的參與機制

??完善舊住房更新改造黨建引領(lǐng)的群眾工作機制，形成基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會配合，業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的協(xié)商議事機制。通過在舊住房更新改造過程中打造民意“直通車”、公眾“議事廳”，實現(xiàn)更新過程共同參與、更新成果無縫移交、物業(yè)服務(wù)同步提升。加強專項維修資金續(xù)籌和公房租金管理，促進形成質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)體系，提升改造后小區(qū)的自我管養(yǎng)能級。

??四、支持政策

??（一）規(guī)劃政策

??對提供城市公共空間、保障性住房等公共要素和落實保留保護要求的舊住房更新改造項目，在符合區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向的前提下，允許按照區(qū)域評估情況，在滿足服務(wù)配套和城市安全要求、落實公共要素和全生命周期管理的基礎(chǔ)上，進行用地性質(zhì)、建筑容量和建筑高度的適度調(diào)整。支持符合風貌保護要求的更新項目新增建筑用于公益性功能。

??對拆除重建項目，改造范圍內(nèi)多層居住建筑之間的建筑間距，應(yīng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡稱《技術(shù)規(guī)定》），如確有困難，應(yīng)不小于原有倍數(shù)關(guān)系。改造范圍內(nèi)的多層居住建筑、高層居住建筑之間的建筑間距，應(yīng)符合《技術(shù)規(guī)定》，如確有困難，應(yīng)滿足《技術(shù)規(guī)定》確定的日照要求和多層、高層住宅最小間距要求。改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應(yīng)符合《技術(shù)規(guī)定》。同時，改造后的建筑間距應(yīng)符合消防間距等標準要求。

??對貼擴建項目，改造范圍內(nèi)建筑之間的建筑間距，在滿足消防、安全等要求的前提下，原則上按照《技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)的規(guī)定標準折減 10％執(zhí)行。改造后的建筑底層為非居住用途的，計算建筑間距時可將底層高度扣除，但不得再按照前述規(guī)定進行折減。改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應(yīng)符合《技術(shù)規(guī)定》，改造前原有建筑間距不符合《技術(shù)規(guī)定》的，改造后不得減小原有建筑間距。

??（二）土地政策

??鼓勵充分利用小區(qū)既有用地，加強集約混合利用，按照規(guī)劃，用好空閑地和地下空間。在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，用于改善原住戶居住條件、完善公益性配套設(shè)施的建筑增量，免予辦理用地手續(xù)，不再增收土地價款。

??支持按照規(guī)劃，進一步提高土地利用效率，在居民同意開發(fā)運營機制、土地使用權(quán)屬、利益分配方案的前提下，允許將建筑增量用于保障性住房、租賃住房和經(jīng)營性配套設(shè)施的收益用以平衡改造成本，根據(jù)用途辦理相應(yīng)用地手續(xù)。項目周邊不具備獨立開發(fā)條件、符合擴大用地要求的零星土地，可通過擴大用地方式結(jié)合改造。

??支持引入市場主體參與舊住房更新改造，由區(qū)政府組織公開遴選市場主體，接受業(yè)主委員會、公房產(chǎn)權(quán)單位或管理單位委托實施更新改造。

??除拆除重建外的成套改造項目，免予辦理土地核驗手續(xù)。

??（三）建設(shè)標準

??拆除重建項目中，涉及地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)安全性和消防等方面的強制性標準，原則上按照現(xiàn)行住宅設(shè)計標準進行施工圖審查，其他涉及套型設(shè)計、建筑功能及有關(guān)配套方面的標準，依據(jù)《上海市拆除重建改造設(shè)計導(dǎo)則》進行施工圖審查。

??項目更新改造后配建的綠地面積、機動車停車位數(shù)量、既有民防工程防護能力，原則上不得低于原有水平。拆除重建項目應(yīng)按照現(xiàn)行標準配建機動車停車位，受建設(shè)條件限制無法按照標準配置停車位的，應(yīng)綜合考慮居民實際需求、戶型比例、戶均面積以及所處區(qū)域的道路交通、公共交通服務(wù)水平等因素，內(nèi)外結(jié)合，形成專項方案，合理確定配建機動車停車位規(guī)模。

??（四）財稅政策

??1．財政政策。市、區(qū)兩級財政安排專項資金，對舊住房更新改造項目予以支持。同時，結(jié)合“美麗家園”建設(shè)，支持對2000年底前建成的各類老舊小區(qū)實施改造。鼓勵各區(qū)通過發(fā)行地方政府債券，籌措改造資金。

??2．稅費政策。電力、通信、市政等專業(yè)經(jīng)營單位參與政府組織的舊住房更新改造的，其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按照規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按照規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。在舊住房更新改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)，提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按照現(xiàn)行規(guī)定，免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和不動產(chǎn)登記費等。采用拆除重建等方式進行舊住房更新改造的項目，根據(jù)有關(guān)規(guī)定享受城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費減免政策；符合不宜修建民防工程情形的，免征民防工程建設(shè)費。

??3．金融政策。鼓勵商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新力度，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，為舊住房更新改造項目及居民戶內(nèi)改造和消費提供融資支持。

??4．公積金政策。居民可提取住房公積金，實施既有多層住宅加裝電梯。

??（五）其他

??符合規(guī)劃要求，且已辦理項目竣工驗收的成套改造項目，可辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記。

??舊住房更新改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定期限內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)積極辦理。

??司法行政部門要加強對舊住房更新改造工作的法律咨詢、人民調(diào)解等工作。各級行業(yè)主管部門要積極協(xié)調(diào)審判機關(guān)開展舊住房更新改造工作的司法調(diào)解。

??五、配套措施

??（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)舊住房更新改造工作小組，負責相關(guān)配套政策制定、目標任務(wù)落實及重要事項協(xié)調(diào)等工作，舊住房更新改造工作小組設(shè)在市房屋管理局。市房屋管理局牽頭負責本市舊住房更新改造工作，指導(dǎo)各區(qū)開展舊住房更新改造工作。市發(fā)展改革、財政、建設(shè)、規(guī)劃、交通、綠化等相關(guān)行政主管部門根據(jù)各自職責，指導(dǎo)、監(jiān)督舊住房更新改造工作。

??（二）落實屬地責任。各區(qū)政府要落實主體責任，調(diào)動各方資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好各項配套支持政策。各區(qū)房屋管理部門負責舊住房更新改造工作管理，區(qū)級相關(guān)職能部門要主動服務(wù)，優(yōu)化程序，為舊住房更新改造提供高效的行政服務(wù)環(huán)境。街鎮(zhèn)要配合做好舊住房更新改造相關(guān)工作，充分發(fā)揮宣傳教育、組織動員等方面的優(yōu)勢。

??（三）加強宣傳引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強新聞宣傳，營造良好的輿論氛圍；完善信息公開制度，讓市民群眾及時了解舊住房更新改造的法規(guī)政策和實際進展；尊重市民群眾的選擇權(quán)、參與權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，及時回應(yīng)群眾關(guān)切。

??本意見自印發(fā)之日起施行，有效期至2025年12月31日。