中國銀保監(jiān)會 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見

各銀保監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、管委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，國家開發(fā)銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司、理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司、養(yǎng)老金管理公司：

??為深入貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，落實好《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）要求，進一步加強對保障性租賃住房建設(shè)運營的金融支持，現(xiàn)提出以下意見。

??一、總體要求

??（一）指導(dǎo)思想

??以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會及中央經(jīng)濟工作會議精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風(fēng)險可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系，加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的支持力度。

??（二）基本原則

??——以人民為中心。切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務(wù)院的重大決策部署，是“十四五”時期住房建設(shè)的重點任務(wù)。銀行保險機構(gòu)要切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發(fā)展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。

??——以市場化為導(dǎo)向。充分發(fā)揮市場在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險機構(gòu)要在商業(yè)可持續(xù)的前提下，在科學(xué)測算收益的基礎(chǔ)上，為保障性租賃住房發(fā)展提供多樣化、有針對性的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

??——以風(fēng)險可控為前提。銀行保險機構(gòu)要嚴格遵守各項監(jiān)管規(guī)定，規(guī)范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調(diào)查，審慎評估風(fēng)險，穩(wěn)妥有序推進業(yè)務(wù)發(fā)展。有效防范金融風(fēng)險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監(jiān)管套利。

??——以多方協(xié)同為保障。各地應(yīng)加快出臺發(fā)展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強與銀行保險機構(gòu)信息共享等，為銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房創(chuàng)造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力。

??二、發(fā)揮各類機構(gòu)優(yōu)勢，進一步加強金融支持

??（三）發(fā)揮好國家開發(fā)銀行作用

??國家開發(fā)銀行要立足自身職能定位，在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長期信貸支持。

??（四）支持商業(yè)銀行提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)

??商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運營管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)。農(nóng)村中小金融機構(gòu)要充分發(fā)揮與農(nóng)村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優(yōu)勢，優(yōu)先支持利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目。

??（五）引導(dǎo)保險機構(gòu)為保障性租賃住房提供資金和保障支持

??支持保險資金通過直接投資或認購債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。支持保險機構(gòu)為保障性租賃住房建設(shè)運營等環(huán)節(jié)提供財產(chǎn)損失、民事責(zé)任、人身意外傷害等風(fēng)險保障。

??（六）支持非銀機構(gòu)依法合規(guī)參與

??支持信托公司等發(fā)揮自身優(yōu)勢，依法合規(guī)參與保障性租賃住房建設(shè)運營。

??三、把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)

??（七）以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款

??對利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構(gòu)在綜合考慮企業(yè)項目建設(shè)或購置，以及后續(xù)運營需求的基礎(chǔ)上，以市場化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。

??（八）穩(wěn)妥做好對非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房租賃企業(yè)的金融支持

??鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，為企業(yè)盤活、改建、裝修、運營保障性租賃住房提供支持。

??（九）探索符合保障性租賃住房特點的擔(dān)保方式

??支持銀行業(yè)金融機構(gòu)針對保障性租賃住房項目特點，穩(wěn)妥有序開展應(yīng)收租金、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強貸款保障能力。加強與融資擔(dān)保機構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機構(gòu)增信支持作用。鼓勵保障性租賃住房項目業(yè)主在項目建設(shè)期為在建工程投保工程保險，在項目經(jīng)營期為租賃經(jīng)營的財產(chǎn)投保企業(yè)財產(chǎn)保險。

??（十）提供多樣化金融服務(wù)

??鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構(gòu)為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度。

??四、建立完善支持保障性租賃住房發(fā)展的內(nèi)部機制

??（十一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)

??各銀行保險機構(gòu)要切實加強對支持保障性租賃住房業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，建立健全工作機制，強化統(tǒng)籌安排，明確職責(zé)分工，確保各項工作落到實處、取得實效。

??（十二）優(yōu)化金融服務(wù)組織架構(gòu)

??鼓勵有條件的銀行保險機構(gòu)通過成立專門服務(wù)部門、組建專營團隊、成立特色分支機構(gòu)等多種形式，創(chuàng)新保障性租賃住房金融服務(wù)組織架構(gòu)，提升保障性租賃住房金融服務(wù)專業(yè)化能力和水平。

??（十三）完善激勵約束機制

??銀行保險機構(gòu)要完善內(nèi)部績效考核，提高保障性租賃住房業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)各項業(yè)務(wù)中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價優(yōu)惠措施，提升業(yè)務(wù)條線和分支機構(gòu)積極性。

??五、堅持支持與規(guī)范并重，堅守風(fēng)險底線

??（十四）推動保障性租賃住房相關(guān)配套措施盡快落地

??各地應(yīng)盡快出臺發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

??（十五）加強保障性租賃住房項目監(jiān)督管理

??各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構(gòu)優(yōu)惠政策行為。

??（十六）做好融資主體準入管理

??各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構(gòu)共享本地區(qū)保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構(gòu)公布合格住房租賃企業(yè)名單和企業(yè)經(jīng)營信息，為銀行保險機構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供支持。銀行保險機構(gòu)要遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關(guān)支持政策。不得介入已被有關(guān)部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規(guī)采取“高收低租”“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營模式快速擴張的企業(yè)提供融資。

??（十七）把控好項目風(fēng)險

??銀行保險機構(gòu)要密切關(guān)注當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場發(fā)展情況，科學(xué)合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施，有效防范金融風(fēng)險。針對商品房開發(fā)項目配建的保障性租賃住房，應(yīng)確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現(xiàn)?？顚Ｓ?。

??（十八）加強項目后續(xù)跟蹤管理

??銀行業(yè)金融機構(gòu)要落實貸款支付和用途管理，切實防范信貸資金違規(guī)挪用于其他用途。要持續(xù)加強企業(yè)財務(wù)和運營狀況監(jiān)測評估，加強租金回款監(jiān)控，切實保障信貸資金安全。

??六、加強支持保障性租賃住房發(fā)展的監(jiān)管引領(lǐng)

??（十九）拓寬資金來源

??支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發(fā)放。

??（二十）完善保障性租賃住房監(jiān)管統(tǒng)計

??銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機構(gòu)在計算“房地產(chǎn)貸款占比”指標時，將“保障性租賃住房開發(fā)貸款”“保障性租賃住房經(jīng)營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產(chǎn)貸款余額”中予以扣除。

??（二十一）加強風(fēng)險管控

??各級監(jiān)管機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和風(fēng)險監(jiān)測，建立健全保障性租賃住房金融風(fēng)險監(jiān)測和防控體系，定期監(jiān)測轄內(nèi)銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風(fēng)險早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。

??中國銀保監(jiān)會

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2022年2月16日