??允許保障性住房租賃企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓增值稅進(jìn)項抵扣額度融資，將能撬動社會資本投資，有效緩解房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性不足的問題。

??保障性租賃住房的使用者和消費者是中低收入群體，保障其充足供應(yīng)是典型“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”的價值定位。但保障性租賃住房準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性決定了其社會投資的有限甚至不足。我國現(xiàn)行的稅收政策能降低住房租賃企業(yè)稅負(fù)成本，但對擴大融資的作用有限。美國低收入住房稅收抵扣政策（LIHTC）利用稅收抵扣交易，在不增加顯性財政支出下激發(fā)市場主體的投資興趣，解決了保障性住房投融資問題。如我國允許保障性住房租賃企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓增值稅進(jìn)項抵扣額度融資，將能撬動社會資本投資，有效緩解房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性不足的問題。

??一、稅收抵扣額度交易制度的優(yōu)勢

??二戰(zhàn)后，美國完整地走過了保障性住房建設(shè)的歷程，探索了政府投資、開發(fā)商補貼、租戶補助等各種方式，其經(jīng)驗值得我國借鑒。美國從20世紀(jì)40年代開始由政府大規(guī)模建設(shè)公共住房，但政府負(fù)擔(dān)很重，且容易形成貧民窟。20世紀(jì)60年代，美國退出政府直接投資建設(shè)，開始轉(zhuǎn)為向開發(fā)商提供財政補貼。隨著美國住房問題從數(shù)量不足轉(zhuǎn)向不可支付，美國轉(zhuǎn)而向低收入群體提供房租補貼，但政府支出壓力仍然較大。1986年，美國在《稅收改革法（1986）》中推出了低收入住房稅收抵扣額度政策（LIHTC），向低收入租賃住房的投資者提供稅收優(yōu)惠。

??如果項目中20%的租戶收入低于該地區(qū)中位數(shù)50%，或項目中40%的租戶收入低于該地區(qū)中位數(shù)的 60%，投資經(jīng)營者就向州金融局提交建設(shè)計劃。州住房金融局審批后，根據(jù)項目的建筑開支、可負(fù)擔(dān)住房比例等核定項目基底，每年按照新建項目9%或翻新項目4%的比例發(fā)放稅收抵扣額度，共發(fā)放10年，10年累計額度的市場價值可覆蓋約70% 的新建成本（或 30%的改造翻新成本）。項目投資經(jīng)營者（開發(fā)企業(yè)）可以通過向市場其他投資者轉(zhuǎn)讓稅收抵扣額度，獲得長期股權(quán)投資。股權(quán)投資者購買股權(quán)后，每年可獲得抵扣額度，用于降低自身企業(yè)的所得稅，資金的年化收益率可達(dá)5%~7%。

??稅收抵扣額度交易制度被實踐證明是促進(jìn)低收入住房長期供給的有效方案。1995年至2018年間，美國通過LIHTC 計劃共資助了4.9萬個項目的323萬套低租金租賃住房，平均每年發(fā)放 80 億美元的稅收抵扣額度，資助 1400 個項目、10.64 萬套住房。10.64萬套約占全美年新建房屋數(shù)量的8.72%。按建設(shè)周期 2 年、股權(quán)投資者內(nèi)部收益率 6%、投資回收周期 10 年測算，每年 80 億美元的額度能夠在建設(shè)期內(nèi)撬動572 億美元的投資，也即在項目建設(shè)期內(nèi)每 1 美元稅收抵扣額度可撬動 3.58 美元的社會資本，乘數(shù)效應(yīng)明顯。美國貨幣監(jiān)理署對 LIHTC政策評價道：“迄今為止公私資源之間通過穩(wěn)定、持續(xù)的伙伴關(guān)系增加保障性住房存量的最成功的計劃。”

??稅收抵扣額度交易制度成功的核心在于其打通了稅收和融資的關(guān)系，相當(dāng)于政府為企業(yè)融資提供長期增信。住房租賃項目投資回報前期一次性投資額大，成本回收周期長，靜態(tài)租金回報率低，動態(tài)租金回報率高，這些特征決定了傳統(tǒng)的行業(yè)支持政策應(yīng)用于保障性租賃住房項目會產(chǎn)生時間錯配。相對于稅收減免、財政補貼、租戶補貼等傳統(tǒng)政策，稅收抵扣額度交易制度具有明顯的優(yōu)勢：第一，稅收減免政策在有收入的運營階段才產(chǎn)生效果，稅收抵扣額度交易開拓了股權(quán)融資的新途徑，在開發(fā)階段就能為項目提供支持。第二，直接投資或財政補貼的當(dāng)期財政支出較高，稅收抵扣額度在未來分期給付，在折現(xiàn)率為5%的條件下，100 萬美元稅收抵扣額度的現(xiàn)值僅為 81 萬美元。第三，租戶補貼只能在短期降低租戶負(fù)擔(dān)，稅收抵扣額度交易制度能提升租賃住房的長期供給。第四，靜態(tài)租金收益率不足以支撐貼息貸款或者政策性金融的要求，而稅收抵扣額度交易制度能夠讓市場主體在靜態(tài)租金收益率較低的前期就獲得較高的回報。

??二、保障性租賃住房企業(yè)增值稅抵扣額度交易的方案

??我國保障性租賃住房項目上實施增值稅進(jìn)項抵扣額度交易制度具有必要性和可行性。第一，我國保障性租賃住房建設(shè)面臨市場融資渠道不足的制約。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)估算，2021年全國保障性租賃住房的總投資額為 1008 億元。即使將每年 200 億元的中央財政支持住房租賃獎補資金全部用于保障性租賃住房項目，僅能解決 20% 的項目資金，還有80% 的資金缺口。第二，保障性租賃項目在產(chǎn)生租金收入后才能確認(rèn)銷項稅，前期進(jìn)項稅留抵額度較大且長期無法抵扣。

??據(jù)調(diào)研，重資產(chǎn)項目的抵扣額度一般到運營期的10 年后才使用完畢，中資產(chǎn)項目的抵扣額度一般到運營期的 3年后才使用完畢。一般納稅人建安成本的增值稅稅率為 9%，因此每 100 元的住房租賃項目投資額積壓了約7.2元的增值稅進(jìn)項抵扣額度。第三，社會資本存在購買增值稅抵扣額度的客觀需求，增值稅進(jìn)項不光可以直接降低增值稅，也能間接降低企業(yè)所得稅。舉例說明，假設(shè)保障性租賃住房企業(yè)投資新建某項目，總投資為5000萬元，包含土地成本 1000 萬元和建安成本 4000 萬元，每年租金 200 萬元。如全部通過銀行貸款，在 4.5% 的基準(zhǔn)利率下資金成本為每年225 萬元，租金尚不足以支付利息?，F(xiàn)我們允許保障性租賃住房企業(yè)將增值稅進(jìn)項發(fā)票轉(zhuǎn)換為可交易的增值稅抵扣憑證，然后通過憑證交易，撬動社會資金投資。

??方案一：允許企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓增值稅進(jìn)項抵扣額度融資。

??允許企業(yè)將增值稅進(jìn)項抵扣額度，經(jīng)稅務(wù)局審批后，轉(zhuǎn)換為可交易的增值稅抵扣憑證。在上述案例中，項目積壓了約360 萬元（40009%）的增值稅進(jìn)項額度，如經(jīng)稅務(wù)局審核后轉(zhuǎn)換為抵扣憑證，則可在項目開發(fā)期間融得約 360 萬元。

??按 照 1008 億 投 資 總 額、 其 中80%為建安成本、企業(yè)為建安成本支付 9% 的增值稅的假設(shè)測算，全國保障性租賃住房項目上每年積壓的增值稅進(jìn)項抵扣額度約為 72.6 億元，如全部用于交易可融資約72.6 億元。參照每年中央財政獎補為 200 億元，就相當(dāng)于增加36.3%的中央財政獎補資金。

??方案二：按照建安成本的一定比例，逐年向保障性租賃住房企業(yè)發(fā)放增值稅抵免額度。

??如果更進(jìn)一步，根據(jù)建筑成本、裝修成本、保障性租賃住房占比等因素綜合核定基底和發(fā)放比例，逐年發(fā)放增值稅稅收抵扣額度，就能產(chǎn)生更大的支持效果。

??在上述案例中，保障性租賃住房的企業(yè)以建安成本向稅務(wù)部門申請抵稅額度，稅務(wù)部門核定基底為4000 萬元，每年按 10% 的比例向項目發(fā)放稅收抵扣憑證，即每年發(fā)放 400 萬元的增值稅稅收抵扣額度，發(fā)放 10 年。投資者通過購買保障性住房租賃企業(yè)股權(quán)獲得逐年生效的抵扣額度，用于降低自身企業(yè)的增值稅。這樣保障性租賃住房企業(yè)就獲得4000 萬元的總投資。剩下的土地成本 1000 萬元則可通過銀行貸款解決，基準(zhǔn)利率下每年利率 45 萬元，企業(yè)的財務(wù)成本大幅減少。

??按照保障性租賃住房以 1008 億元的投資總額、其中80% 為建安成本、10% 的發(fā)放比例來測算，該方案會導(dǎo)致年稅收減少 80.6 億元，未來十年總計減少 806 億元，按 4.5% 折現(xiàn)僅為637.8 億元。但因為稅收沒有真正發(fā)生，能夠規(guī)避財政的預(yù)算限制。

??綜合來看，保障性租賃住房企業(yè)增值稅抵扣額度交易的好處十分明顯：一方面能在不加重財政負(fù)擔(dān)的前提下，撬動社會資金長期投資于租賃住房項目，另一方面能鼓勵企業(yè)提高建安投入，建設(shè)品質(zhì)更好的租賃住房。建議在保障性租賃住房領(lǐng)域先行試點以上方案，取得經(jīng)驗后可推廣至整個住房租賃行業(yè)。