關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知

各有關(guān)單位、縣（市）、區(qū)人民政府：

??為切實推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照“一城一策、因城施策”的工作要求，現(xiàn)將《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》印發(fā)給你們，各縣（市）、南四區(qū)可參照執(zhí)行。

??（此頁無正文）

齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局  齊齊哈爾市自然資源局

齊齊哈爾市住房公積金管理中心  國家稅務(wù)總局齊齊哈爾市稅務(wù)局

2024年9月13日

??（信息公開形式：此件主動公開）??????????

關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施

??為推動我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照“一城一策、因城施策”的工作要求，結(jié)合我市實際，制定本措施。

??一、支持購房方面

??（一）合理安排稅率優(yōu)惠

??對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，90平方米以上的減按1.5%征收；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，90平方米以上的減按2%征收；按規(guī)定落實單位承受住房、居民承受贈與住房以及非住房、土地的契稅稅率降至3%；因房屋被征收、征用或不可抗力滅失，重新購房或調(diào)換房屋的，按規(guī)定享受減免契稅政策。

??（二）居民換購住房享個人所得稅優(yōu)惠

??自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

??（三）引導(dǎo)鼓勵人才、農(nóng)民進(jìn)城和生育多子女家庭等群體購房支持

??統(tǒng)籌開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)中專項設(shè)置人才購房優(yōu)惠政策，對農(nóng)村人口進(jìn)城購房、二孩（三孩）家庭購房按團(tuán)購政策確定成交價格。對開發(fā)企業(yè)向人才、農(nóng)村人口進(jìn)城購房和二孩（三孩）家庭購房人銷售的房屋合同價格不設(shè)下限，優(yōu)先滿足人才、農(nóng)民進(jìn)城剛性需求和多生育家庭改善性需求。

??（四）個人轉(zhuǎn)讓符合條件的房屋享免稅優(yōu)惠

??個人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

??（五）提高公積金貸款政策力度

??1.公積金最高貸款額度為100萬元。

??2.使用公積金貸款購買二手房的，貸款期限與抵押房產(chǎn)房齡（房屋建成日期至公積金貸款申請日的年限）之和不超過50年。

??3.申請公積金貸款額度不應(yīng)高于借款申請人（含共同申請人）住房公積金賬戶繳存余額的20倍，不足20萬元的可按20萬元計。

??4.全面推進(jìn)“組合貸款”業(yè)務(wù)辦理。公積金貸款不足以支付購房總價款時，借款人可向受委托銀行申請配套商業(yè)性個人住房貸款（即公積金個人住房組合貸款）。公積金個人住房組合貸款的額度、期限、擔(dān)保方式和還款方式等，由受委托銀行與公積金中心協(xié)商后確定。

??5.進(jìn)一步推進(jìn)二手房跨貸款機構(gòu)“代押過戶”模式辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。對于交易房產(chǎn)有未結(jié)清貸款的，符合公積金貸款條件的借款申請人可按照“帶押過戶”模式向公積金中心申請辦理二手房公積金貸款。

??6.規(guī)范推進(jìn)“商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)辦理。對已辦理商業(yè)貸款且具備公積金貸款資格的借款申請人，可向公積金中心申請將符合轉(zhuǎn)貸條件的商業(yè)貸款本金余額轉(zhuǎn)為公積金貸款。

??7.自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

??（六）提高二手房交易便利度

??探索建立二手房網(wǎng)上交易平臺，推進(jìn)二手房交易全流程網(wǎng)上辦理。進(jìn)一步推動二手房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)宣傳引導(dǎo)和發(fā)展。

??二、支持開發(fā)企業(yè)發(fā)展方面

??（一）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)更新設(shè)備稅收優(yōu)惠

??企業(yè)在2024年1月1日至2027年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當(dāng)期成本費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

??（二）順應(yīng)市場需求，統(tǒng)籌規(guī)劃引領(lǐng)作用

??1.對擬出讓用地，在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中增加用地兼容性，支持居住用地、商業(yè)商務(wù)用地兼容比例靈活處置，在嚴(yán)格落實國務(wù)院關(guān)于新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積比例不得低于10%標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將“按項目配比商業(yè)商務(wù)” 調(diào)整為“按同等生活圈內(nèi)配比商業(yè)商務(wù)”，經(jīng)論證可滿足“同等生活圈內(nèi)配比商業(yè)商務(wù)”要求的前提下，可根據(jù)市場需求和區(qū)域統(tǒng)籌，在土地出讓前核發(fā)《規(guī)劃條件》階段，科學(xué)合理降低容積率和用地強度，適當(dāng)下調(diào)居住公建比例，加大低密度、高品質(zhì)商品住宅用地供應(yīng)。

??2.以市場需求為導(dǎo)向，科學(xué)合理制定地塊規(guī)劃條件。對擬出讓單宗商住用地面積較大的地塊，通過規(guī)劃調(diào)整合理確定多個獨立地塊，分別出具《規(guī)劃條件》，可按多宗地同時供應(yīng)或分期分批供應(yīng)，嚴(yán)禁各地塊之間容積率指標(biāo)相互平衡。

??3.同一建設(shè)單位取得相鄰的兩塊或者多塊用地，滿足合宗條件的允許土地合宗，合宗后可統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，總建設(shè)規(guī)模不突破各地塊原批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模之和，各功能建筑面積比例不變。

??4.用地單位在申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，應(yīng)提交建設(shè)工程設(shè)計方案總平面、建筑平立剖、立面效果、建設(shè)工程設(shè)計文件技術(shù)審查意見書，一個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

??5.為更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，在滿足環(huán)保、消防、環(huán)境景觀等要求的前提下，臨街住宅樓可合理規(guī)劃商服用房。

??（三）優(yōu)化審驗流程，緩解企業(yè)壓力

??1.支持分期繳納土地出讓價款。本《措施》發(fā)布實施后，對擬出讓土地（含已發(fā)布土地出讓公告項目），根據(jù)供地主體意見，可采取一次性或分期的方式繳納土地出讓價款，最遲付款時間不得超過一年，并按照合同約定繳納相應(yīng)利息及剩余價款。

??2.支持分期開發(fā)建設(shè)。本《措施》發(fā)布實施后，對已出讓土地或擬出讓土地，用地單位繳納土地出讓價款不低于《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定總出讓價款50%且可覆蓋分期地塊的出讓價款，項目總平面圖經(jīng)市自然資源部門審定具備獨立開發(fā)建設(shè)條件、配套設(shè)施可先行建設(shè)的，用地單位可申請分期核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《不動產(chǎn)權(quán)證書》《商品房預(yù)售許可證》等。對分期開發(fā)建設(shè)項目，市自然資源部門與用地單位簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（合同補充條款）》后，不動產(chǎn)部門核發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》。對用地單位未按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定期限繳納剩余出讓價款的情形，可利用超出初始監(jiān)管額度以外的預(yù)售監(jiān)管資金繳納出讓價款，由企業(yè)向住建部門提交撥付申請，通過后直接撥付至土地出讓繳存賬戶。

??3.支持分期分區(qū)域規(guī)劃核實。對分期開發(fā)的建設(shè)項目，在滿足交通出行條件基本具備、配套設(shè)施基本完善，并由建設(shè)單位公開承諾房屋入戶前項目環(huán)境景觀、交通條件完全達(dá)到驗收要求，同時在滿足聯(lián)合驗收的前提下，用地單位可申請分期或分區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃條件核實。單獨占地的配套設(shè)施應(yīng)納入一期進(jìn)行驗收，設(shè)置在住宅或商業(yè)建筑中配套設(shè)施與所在建筑同步驗收，并在最后一期驗收時對項目整體進(jìn)行全面的規(guī)劃條件核實。

??4.在驗收時，建筑高度在滿足機場凈空、氣象雷達(dá)、日照遮擋、規(guī)劃條件限高等要求的前提下，建筑高度可容差0.5米，在不影響周邊排水前提下場地高度可容差0.3米執(zhí)行。

??（四）優(yōu)化前期手續(xù)流程，助力項目盡快入市

??1.在房地產(chǎn)開發(fā)項目出讓公告發(fā)布后，允許用地意向單位無償獲取用地紅線矢量文件，支持提前開展地塊規(guī)劃方案設(shè)計；允許用地意向單位在不損壞地塊地貌的前提下，經(jīng)供地主管部門同意先行進(jìn)場對宗地進(jìn)行現(xiàn)場踏查和地質(zhì)勘測；允許用地意向單位向市自然資源部門申請對總平面圖進(jìn)行審查。土地成交后，用地單位取得《土地交接確認(rèn)書》或《儲備項目出庫單》，即可申請施工圖提前介入開展技術(shù)審查，先行進(jìn)場開展土地平整、搭建圍擋和施工暫設(shè)等。依據(jù)建設(shè)單位申請，可為項目分階段核發(fā)施工許可，市、縣（區(qū)）兩級自然資源部門、住建部門須提前介入監(jiān)督指導(dǎo)，做好質(zhì)量安全監(jiān)督和服務(wù)，屬地綜合執(zhí)法部門對此給予支持。涉及辦公、工業(yè)、倉儲物流等項目可參照執(zhí)行。

??2.為提高建設(shè)項目規(guī)劃審批效率，對于需要辦理機場凈空高度審核的建設(shè)項目，實行建設(shè)工程規(guī)劃許可預(yù)審及容缺受理的審批機制。

??3.對符合本項第1、2款條件的，申請調(diào)整后房屋用途須符合規(guī)劃設(shè)計、消防、質(zhì)量和安全等相關(guān)要求,不得改變宗地主要規(guī)劃用地性質(zhì)和增加容積率。調(diào)整后的居住公建比例依用地單位申請，在總平面圖審查階段進(jìn)行規(guī)劃論證確定，征得宗地內(nèi)利害關(guān)系人同意后,調(diào)整居住公建比例導(dǎo)致宗地出讓價款增加的，按照規(guī)劃意見確定的指標(biāo)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（合同補充條款）》，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；調(diào)整居住公建比例導(dǎo)致宗地出讓價款減少的不予退返。

??（五）合理調(diào)整開竣工時間，妥善解決企業(yè)違約問題

??1.對因新冠疫情等不可抗力因素影響和北方城市施工期短客觀實際，自我省啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)機制時間，即約定開工時間在2020年1月25日之前，且不滿一年、未達(dá)到土地閑置條件的房地產(chǎn)項目，或約定開工時間在 2020年1月25 日（含）之后及約定竣工時間在 2020年1月25日（含）之后的房地產(chǎn)項目，疫情期間及后疫情影響期可不計入開、竣工違約，開工時間可調(diào)整至2024年6月30日前、竣工時間可相應(yīng)順延三年。

??2.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的開工時間在 2020 年1月25日之前滿一年以上、已達(dá)到土地閑置條件的，以及竣工時間經(jīng)順延至 2027年6月30日前、項目仍未實際竣工的，按《閑置土地處置辦法》有關(guān)規(guī)定和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定條款辦理。

??本項1、2條款政策僅用于企業(yè)向自然資源部門申請調(diào)整開、竣工時間享受，支持時間截至2024年12月31日前，逾期未申請調(diào)整開、竣工時間的，嚴(yán)格按照《閑置土地處置辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。涉及辦公、工業(yè)、倉儲物流等項目可參照執(zhí)行。

??三、促進(jìn)房產(chǎn)品質(zhì)提升方面

??（一）創(chuàng)新戶型設(shè)計，滿足改善性需求

??1.確定住宅開敞陽臺及設(shè)備平臺、露臺建筑面積和容積率計算規(guī)則。對尚未辦理規(guī)劃條件核實的住宅項目和新建住宅項目，可配置更舒適的開敞陽臺，合理設(shè)置設(shè)備平臺、露臺，建筑面積及容積率按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算。

??（1）所有開敞陽臺水平投影面積不大于該住宅套內(nèi)建筑面積（含開敞陽臺建筑面積）20%的，按照水平投影50%計算建筑面積和容積率。

??（2）每戶住宅設(shè)置設(shè)備平臺、露臺水平投影面積之和不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率；超出5平方米部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。

??2.確定封閉陽臺、頂層閣樓建筑面積及容積率計算規(guī)則。依據(jù)房產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)范，凈高小于2.2米的以上兩種建筑空間在工程許可階段不計入建筑面積及容積率。

??3.優(yōu)化不計容積率建筑面積規(guī)則。結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪小于等于1.5米的地下空間建筑面積不計入容積率和建筑覆蓋率。汽車4S店的銷售展廳、商場中庭、酒店宴會廳，球類場館、影院、住宅入戶門廳等特殊層高建筑，按照一層(自然層）計算容積率。地下室設(shè)置商業(yè)的，用地功能須已包含商業(yè)功能，應(yīng)當(dāng)按照商業(yè)功能配建停車位。對已完成規(guī)劃條件核實的建設(shè)項目不得申請新增地下商業(yè)建筑。

??各用地單位、建筑設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)遵守本項第 1、2、3款標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和施工建設(shè)；自然資源部門按照上述標(biāo)準(zhǔn)對總平面位置圖進(jìn)行審查；施工圖審查機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照上述標(biāo)準(zhǔn)對施工圖進(jìn)行審查；施工監(jiān)理及安全管理、建筑測量等相關(guān)機構(gòu)也須嚴(yán)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管和測量。如未按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工建設(shè)的，用地單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

??（二）合理調(diào)整商業(yè)配比，有效提高項目使用效率

??1.對已取得土地使用權(quán)，但尚未完成規(guī)劃核實的商住、商業(yè)類用地，在符合《規(guī)劃條件》確定的規(guī)劃用地性質(zhì)和容積率等指標(biāo)、并經(jīng)論證可滿足“同等生活圈內(nèi)配比商業(yè)商務(wù)”要求的前提下，根據(jù)市場需求和客觀實際，允許用地單位申請適當(dāng)調(diào)整居住公建比例或商業(yè)單一用途調(diào)整為兼容其他商業(yè)用途。

??2.對出讓公告明確約定或招商引資企業(yè)先行承諾商住比例、享受綜合地價優(yōu)惠及其他有關(guān)扶持政策的產(chǎn)業(yè)項目，居住公建比例或商業(yè)用途原則上不予調(diào)整，如確需調(diào)整的，經(jīng)屬地區(qū)政府報請市政府同意后，可適當(dāng)向下調(diào)整居住公建比例；對未享受綜合地價優(yōu)惠，且已完成《產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議》或《招商引資協(xié)議》約定的招商數(shù)量、投資額度、稅收標(biāo)準(zhǔn)和就業(yè)人數(shù)等產(chǎn)業(yè)項目，由屬地政府先行驗收或認(rèn)定履約情況并報請市政府批準(zhǔn)后，可適當(dāng)向下調(diào)整居住公建比例。上述兩類產(chǎn)業(yè)項目調(diào)整居住公建比例，原則不得低于原居住公建比例的50%。

??（三）鼓勵住宅項目全裝修，提高住房品質(zhì)

??對在項目取得預(yù)售許可前，承諾辦理預(yù)售房屋采取全裝修交付的，在預(yù)售資金監(jiān)管過程中，在資金撥付總額不超過監(jiān)管額度的，可增加裝修完成撥付節(jié)點，撥付比例為已存入資金的80%，交付后撥付節(jié)點撥付比例可放寬至90%。

??（四）明確房產(chǎn)原址翻建和用途變更路徑，多元推進(jìn)品質(zhì)提升

??1.對于國有土地上已辦理不動產(chǎn)登記、符合國土空間總體規(guī)劃的C級、D級非住宅危險房屋，不動產(chǎn)權(quán)人可持不動產(chǎn)權(quán)證明文件、現(xiàn)狀房屋實測圖、建設(shè)工程設(shè)計方案等向自然資源部門申請按照原址、原面積、原高度辦理房屋翻建審批手續(xù)，其中增加與相鄰建筑退讓距離、降低建筑高度、減少建筑面積的均視為符合“三原”原則，房屋建筑面積以不動產(chǎn)登記面積為準(zhǔn)，建筑高度以實際測量為準(zhǔn)。確因原址翻建不符合現(xiàn)行消防規(guī)范的，可在宗地范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整房屋位置，并充分征求利害關(guān)系人意見。允許其將平頂屋面改造為坡屋面，改造后，房屋建筑高度不得大于原房屋建筑高度。確有需要，可以開發(fā)利用地下空間，層數(shù)不得超過一層，層高不得超過5.1（梁+管道+吊頂+噴淋+凈高）米。

??建設(shè)項目竣工驗收結(jié)束后，申請人憑原不動產(chǎn)權(quán)屬證明文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收等材料，依法向不動產(chǎn)登記部門申請不動產(chǎn)變更登記，其土地性質(zhì)及使用期限維持不變。

??2.經(jīng)自然資源部門審查，符合國土空間規(guī)劃及相關(guān)法律法規(guī)要求的，允許產(chǎn)權(quán)人申請辦理房屋使用用途變更手續(xù)。

??本《措施》自印發(fā)之日起施行，除已規(guī)定有效期限的條款外，其余條款有效期5年，如遇法律法規(guī)及政策調(diào)整的，按照新規(guī)定執(zhí)行。各縣（市）、南四區(qū)可參照執(zhí)行。