景房聯(lián)商〔2024〕1號

關于印發(fā)《關于進一步推動景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的實施意見》的通知

各縣（市、區(qū)）人民政府、市政府各部門、市直有關單位：

??《關于進一步推動景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的實施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實。

景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場會商及房地產(chǎn)領域涉穩(wěn)風險防范處置協(xié)調小組辦公室

2024年7月30日

??（此件主動公開）

關于進一步推動景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的實施意見

為深入貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于房地產(chǎn)市場調控系列決策部署，適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生變化的新形勢，統(tǒng)籌做好存量消化和增量優(yōu)化工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結合實際，特制定以下若干措施：

??一、有序去庫存，積極消化存量住房

??（一）實行住房消費、商貿聯(lián)動。自2024年9月1日起至2025年12月31日，對購買中心城區(qū)范圍內新建商品住宅，并在此期間辦理了商品房買賣合同備案的新落戶人員、新注冊經(jīng)營主體企業(yè)高管、各類單位全職引進的人才、城鎮(zhèn)無房市民等人群，由受益財政安排資金，對購買人發(fā)放3萬元限定時間內使用的家居、家電、家裝等記名式消費券（政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各承擔50%），實現(xiàn)住房消費與消費品更新、商貿等消費的良性聯(lián)動?！矤款^單位：市商務局，責任單位：市委組織部、市財政局、市公安局、市人社局、市住建局、市自然資源規(guī)劃局、市市場監(jiān)督管理局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（二）對生育家庭實施差異化購房補助。自2024年9月1日至2025年12月31日，在中心城區(qū)購買新建商品住房（以合同網(wǎng)簽備案時間為準，不含商業(yè)、店鋪、公寓、辦公樓等非住宅）的景德鎮(zhèn)市常住居民二孩、三孩家庭（子女未滿18周歲，截止2024年8月31日）按套給予購房補貼。其中二孩家庭給予新建商品住房購房款（已網(wǎng)簽備案合同金額為準）總額1%購房補貼；三孩家庭給予新建商品住房購房款（已網(wǎng)簽備案合同金額為準）總額2%購房補貼（具體孩次按同一對夫妻共同生育的子女數(shù)計算，以出生醫(yī)學證明為準）。同一購房家庭只能按最高享受一次獎勵，補貼資金由受益財政支出，補貼申報時間截止于2026年6月30日?！矤款^單位：市財政局，責任單位：市住建局、市衛(wèi)健委、市公安局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（三）推動住房“以舊換新”。支持房企和居民按照市場化原則進行“以居民舊房置換房企定向新房”，舊房可由房企直接購買，也可委托房企包銷、由第三方購買，房企可通過“房票”等形式提前支付舊房房款用于居民購買新房，市住建局、市自然資源規(guī)劃局、市稅務局按照實際交易情況為買賣雙方辦理房屋網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)登記和納稅服務。〔牽頭單位：市住建局，責任單位：市自然資源規(guī)劃局、市稅務局〕

??（四）實施財稅優(yōu)化服務政策。1.政策期間購買中心城區(qū)新建普通商品住房或二手住房，且在2025年12月31日前繳清契稅的， 購房人依據(jù)《商品房買賣合同》、完稅憑證、進賬單等提出補貼申請，由受益財政給予所繳契稅50%的消費補貼。2.政策期間納稅人出售本地自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內，在本地重新購買住房的，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。3.針對市場價格連續(xù)3個月環(huán)比下降且累計降幅超過10%的情形，及時下調存量房交易計稅價格，打通房產(chǎn)置換鏈條。4.結合我市房地產(chǎn)市場實際情況，根據(jù)省稅務局調整后的土地增值稅預征率、核定征收率，及時落實執(zhí)行有關征管要求?！矤款^單位：市稅務局；責任單位：市財政局、市住建局、市自然資源規(guī)劃局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（五）優(yōu)化住房公積金使用政策。實行“既貸又提”公積金政策；職工家庭在當?shù)責o成套住房，在全國范圍內第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。購買裝配式住宅、星級綠色住宅等高品質住宅，或者二孩以上家庭購買自住住房，申請公積金貸款最高額度上調20%。進一步推進靈活就業(yè)人群參加住房公積金制度，擴大制度惠及范圍?！矤款^單位：市公積金管理中心，責任單位：市住建局、市自然資源規(guī)劃局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（六）優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準。對已結清所有購房貸款的家庭，再次申請貸款購買商品住房的，商業(yè)性個人住房貸款繼續(xù)執(zhí)行首套房貸款政策?！矤款^單位：景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局，責任單位：人行景德鎮(zhèn)市分行、市住建局〕

??（七）大力實施城中村和危舊房改造。對城中村改造拆除新建和已摸底確認的CD級危房，特別是存在嚴重安全隱患的預制板房屋盡快開展征收拆遷工作，大力推行“房票”安置方式?！矤款^單位：市住建局，責任單位：市財政局、市自然資源規(guī)劃局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（八）適量收購庫存商品房。優(yōu)先利用收購已建成存量商品房作為保障房的政策，完成年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租賃住房和公共租賃住房）建設任務。各級機關、醫(yī)院、中高等院校、國有企業(yè)等各類機關企事業(yè)單位，原則上不再新開工建設辦公用房、干部職工宿舍、周轉房、人才房等，確有必要的，經(jīng)審批后可按規(guī)定就近購買庫存商品房或寫字樓等方式進行籌集?！矤款^單位：市住建局，責任單位：市各級單位、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（九）優(yōu)化調整學位準入政策。在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，允許購房人憑經(jīng)網(wǎng)簽備案的新建商品房買賣合同和適齡兒童、少年戶口向新購商品住房所在的義務教育階段學校申請入學，具體由市教育部門根據(jù)學位情況統(tǒng)籌安排?！矤款^單位：市教體局，責任單位：市住建局、市公安局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??二、穩(wěn)步調結構，科學優(yōu)化增量住房

??（十）科學規(guī)劃增量優(yōu)質住房用地。結合我市實際和新增優(yōu)質住房需求，在詳細規(guī)劃編制中，將近郊區(qū)，中心城區(qū)臨江、臨湖、近山等生態(tài)環(huán)境優(yōu)美以及公共服務和基礎設施配套較好的區(qū)域作為優(yōu)質住房重點建設片區(qū)。允許尚未開發(fā)建設、擬申請商品住宅品質提升項目，在符合國土空間總體規(guī)劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，對所涉及的詳細規(guī)劃進行修改調整，合理降低開發(fā)強度上限，適應高品質住宅項目的中低開發(fā)強度、高品質開發(fā)建設需求。參照《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》，落實綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，優(yōu)化居住區(qū)設計，提高建筑品質，加大立體生態(tài)住宅、低密度住宅供給?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十一）允許合理調整存量房地產(chǎn)項目用地規(guī)劃條件。自該文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對存量房地產(chǎn)項目用地，為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優(yōu)化，確需調整規(guī)劃條件的，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，完成所在片區(qū)公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規(guī)劃“一張圖”予以調整。如涉及修改詳細規(guī)劃的，應按法定程序進行。規(guī)劃條件依法調整后，應簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市財政局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十二）優(yōu)化容積率計算規(guī)則和陽臺進深、建筑層高約束條件。通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的項目，配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房（配電室)、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業(yè)主免費開發(fā)使用的建筑，建筑面積不納入項目容積率計算；每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該戶型面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率;超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深由不應大于1.8米調整為不應大于2.4米，次陽臺進深由不應大于1.2米調整為不應大于1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規(guī)定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。各類陽臺投影面積之和不得超過戶型面積的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標準層層高由不宜大于3.2米調整為不宜大于3.6米；當層高大于3.6米時，按該層水平投影面積的倍數(shù)（建筑層高的1/3倍）計算建筑面積和容積率。已批未開工建設的項目，允許按此規(guī)定對原設計方案進行調整。若項目經(jīng)市住建局會同相關部門認定為商品住宅品質提升項目，相關要求按《江西省商品住宅品質提升設計指引（試行）》執(zhí)行?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）

??（十三）允許調整住房套型結構和停車設施配建標準。對原已進行規(guī)劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規(guī)劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。在滿足小區(qū)居民當下以及將來停車需求前提下，結合實際停車位供需情況調整確定住宅項目停車設施配建標準，避免出現(xiàn)車位供需失衡。未明確標準的，按省有關規(guī)定執(zhí)行。推動地下非人防車位（庫）辦證?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十四）優(yōu)化新增房地產(chǎn)用地供應節(jié)奏。市自然資源規(guī)劃局要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化住宅用地和商業(yè)服務業(yè)用地的規(guī)模、布局和結構，完善對應商品房去化周期、房地產(chǎn)用地存量的房地產(chǎn)用地供應調節(jié)機制，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。合理控制新增房地產(chǎn)用地，當商品住宅去化周期超過36個月，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設用地報批、出讓；當商品住宅去化周期在18個月（不含）至36個月之間，按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據(jù)本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。對商業(yè)辦公類商品房去化周期連續(xù)三個月超過36個月的，除省、市重點招商項目外，原則上暫停新的商業(yè)服務業(yè)用地新增建設用地報批、出讓?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市財政局、各區(qū)人民政府（管委會）〕三、全力穩(wěn)主體，穩(wěn)妥化解風險問題

??（十五）穩(wěn)妥處置“工抵房”“法拍房”。加強對“工抵房”價格管控，網(wǎng)簽備案價格應與周邊小區(qū)平均價格相匹配。各級法院依法穩(wěn)妥開展“法拍房”工作，市住建局要加強對商品房價格的監(jiān)測，積極配合相關法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，確保商品房價格總體平穩(wěn)。〔牽頭單位：市中級人民法院，責任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十六）加快推進保交房工作。建立已售難交付項目信息臺賬，制定城市商品房項目保交房攻堅戰(zhàn)實施方案，組建城市保交房工作專班，按照市場化、法治化原則，實行“一項目一策”分類處置，攻堅化解已售逾期難交付商品房項目的交付風險，保障購房群眾合法權益?！矤款^單位：市住建局、市中級人民法院，責任單位：市自然資源規(guī)劃局、市國動辦、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、人行景德鎮(zhèn)市分行、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十七）積極推進更多保交房項目進入“白名單”。建立市住建局、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、市金融服務中心、人行景德鎮(zhèn)市分行、各銀行機構等部門參加的定期會商機制，搭建政銀企對接平臺，幫助問題項目修復，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，對符合要求的項目“應貸盡貸”，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。建立銀行支持“白名單”項目正向激勵機制，對于能同舟共濟且支持力度大的主辦銀行，市保交房專班應采取措施予以正向激勵。〔牽頭單位：市住建局、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局，責任單位：市金融服務中心、人行景德鎮(zhèn)市分行、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十八）合理降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。結合我市實際，取消商業(yè)按揭貸款和住房公積金貸款保證金。已繳納保證金的應及時退付至項目預售資金監(jiān)管賬戶，支持我市保交房項目建設。市自然資源規(guī)劃局要督促企業(yè)按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項目清單，以及調整規(guī)劃條件后簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規(guī)定經(jīng)市人民政府批準，協(xié)商調整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。允許土地競買人使用銀行業(yè)金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市稅務局、市財政局、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、人行景德鎮(zhèn)市分行、市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（十九）允許穩(wěn)妥處置閑置存量土地。自文件印發(fā)之日至2027年12月31日，落實國家有關部門關于妥善處置閑置存量土地的政策規(guī)定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產(chǎn)用地，由市政府建立處置閑置存量土地項目清單，向省級自然資源主管部門報備后妥善處置。在不增加政府隱性債務的前提下，允許通過依法依規(guī)收回、收購等方式穩(wěn)妥處置已出讓閑置存量土地。堅持以需定購，按照明確的保障性住房定價機制，可以房屋銷售價格扣除建安成本及合理利潤，作為土地價格收購的高限；市場評估價格，或企業(yè)實際支付的原地價款、利息及經(jīng)審計確認的直接投入之和低于高限的，從低確定土地收購價格。收回、收購的存量土地，優(yōu)先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應，幫助企業(yè)紓困解難?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市財政局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（二十）支持房地產(chǎn)用地轉讓盤活利用。自文件印發(fā)之日至2027年12月31日，對于因規(guī)劃調整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)造成無法全部開發(fā)利用的土地，由開發(fā)企業(yè)提出申請，經(jīng)市人民政府批準，可按規(guī)定分割宗地。對于企業(yè)因經(jīng)營需要不再繼續(xù)開發(fā)，或無法繼續(xù)開發(fā)的部分，可分割宗地轉讓給其他經(jīng)營主體開發(fā)利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協(xié)議后，先辦理預告登記，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉讓手續(xù)。推動房地產(chǎn)用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。制定支持房地產(chǎn)項目分期開發(fā)建設的政策，細化有關分期辦理《建設工程規(guī)劃許可證》等審批手續(xù)、分期進行規(guī)劃核實等措施?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市住建局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??（二十一）加快解決存量商品住房登記歷史遺留問題。落實屬地城市政府主體責任，充分發(fā)揮各級工作專班機制的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規(guī)劃核實、土地被抵押、涉及查封、房地產(chǎn)企業(yè)欠繳稅費等導致辦證難的各種情形，按照“群眾無過錯即辦證”的原則，及時為群眾辦理登記辦證手續(xù)?！矤款^單位：市自然資源規(guī)劃局，責任單位：市中級人民法院、市住建局、市稅務局、人行景德鎮(zhèn)市分行、景德鎮(zhèn)金融監(jiān)管分局、各區(qū)人民政府（管委會）〕

??本措施僅限中心城區(qū)范圍內，包括珠山區(qū)、昌江區(qū)、高新區(qū)及昌南新區(qū)。樂平市、浮梁縣可根據(jù)實際情況，參照執(zhí)行或出臺本地房地產(chǎn)政策支持措施。本措施自2024年9月1日起執(zhí)行，期限至2025年12月31日止。如遇國家和上級政策調整，以上級政策為準。各相關牽頭部門可會同責任單位出臺相應的政策措施或者實施細則。