[第一太平戴維斯]黃村新地王成為北京大興區(qū)高端物業(yè)新起點(diǎn)

??近日北京高價地塊頻出，大興區(qū)黃村也爆出新地王----2月23日綠地集團(tuán)以39億元拿下了北京市大興區(qū)黃村地塊。

??據(jù)悉，該地塊距離地鐵4號線清源路站大約為1.5公里，距離南苑機(jī)場直線距離不足7公里。目前周邊二手房均價在2.5萬元/平方米，周邊暫無新建商品房銷售，但距離2015年地王瀛海鎮(zhèn)比較接近。類似區(qū)域的新建商品房均價在3萬元/平方米左右。該地塊為黃村鎮(zhèn)四街、五街、六街村項目DX00-0208-6001地塊R2二類居住，起價26億，規(guī)控建面120599平方米，起始樓面價超2.5萬元/平方米， 容積率約2.67，最終成交溢價率高達(dá)50%。該地塊附加條件為需另配建1.5萬平方米自住房，經(jīng)核算該地塊最終成交樓面價高達(dá)4.7萬元/平方米，成為大興區(qū)新“地王”。這個價格已經(jīng)超過了大興區(qū)域內(nèi)所有在售物業(yè)售價，根據(jù)歷年北京地王的成交樓面價和開盤的售價比例，估計未來售價達(dá)8萬元/平方米。

??根據(jù)大興新城規(guī)劃（2005-2020年），未來大興新城將發(fā)展成為綠色宜居、宜業(yè)的綜合性新城，確定為“一心”、“六片”和“三組團(tuán)”?！耙恍摹睘榇笈d新城的行政中心和文化中心，其功能定位為區(qū)級行政中心與公共服務(wù)中心，中高端居住片區(qū)：“六片”包括區(qū)域綜合功能區(qū)、綜合功能承接區(qū)等：“三組團(tuán)”包括西紅門組團(tuán)、孫村組團(tuán)、狼垡組團(tuán)。到2020年，大興新城用地規(guī)模將控制在65平方公里左右，新城總?cè)丝诳刂圃?0萬。

??根據(jù)新城規(guī)劃，開發(fā)商可從目前大興新城居住地戶籍人口及外來常住人口分析測算未來可新增的人口數(shù)量。若每套住房按3口人計算，可測算未來新增住宅建筑面積或套數(shù)，從而對未來幾年的市場新增住宅量及可售套數(shù)作整體分析，為將來的項目定位提供可參考的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

??考慮到未來機(jī)場、地鐵的建設(shè)以及相關(guān)的寫字樓、酒店、公園、商業(yè)等配套設(shè)施的陸續(xù)建設(shè)使市場對住宅物業(yè)的需求增大，從而使該地區(qū)人口聚集，開發(fā)商可針對不同客戶群體，如開發(fā)高品質(zhì)、完善配套的物業(yè)可能未來會有一定的發(fā)展空間。

??從未來的城市規(guī)劃看，隨著北京城市外擴(kuò)和首都功能疏解以及新機(jī)場的興建從一定意義上決定了開發(fā)商未來的拿地方向，大興區(qū)相對于其他城區(qū)未來還會有土地供應(yīng)，但開發(fā)商拿地成本這么高并不意味著市場售價能接受，從近期拿地成本看，開發(fā)普通商品住宅在該地區(qū)沒有競爭優(yōu)勢，開發(fā)商可能會開發(fā)成高端產(chǎn)品，以適應(yīng)高端客戶群的需求。

??北京城區(qū)四環(huán)內(nèi)近兩年出現(xiàn)房價暴漲的可能不太大，五環(huán)至六環(huán)目前二手房價格還不算太高，大興區(qū)近期高價地塊頻頻成交，外加高端改善供應(yīng)加劇及對未來發(fā)展的預(yù)期，將會帶動部分新房、二手房售價出現(xiàn)上漲。

??第一太平戴維斯北京評估部負(fù)責(zé)人、董事胡建明先生表示：土地估值具有影響的因素包括土地周邊未來兩年內(nèi)潛在競爭對手的狀況----如沒有競爭對手，取決于政府對該土地未來規(guī)劃；如有競爭對手，可以通過分析未來出售的土地產(chǎn)品類型以及未來開發(fā)市場的占有率，使擬開發(fā)產(chǎn)品變?yōu)殇N售亮點(diǎn)。

??背景鏈接：

??2016年2月23日，綠地集團(tuán)以39億元拿下了北京市大興區(qū)黃村地塊，該地塊距離地鐵4號線清源路站大約為1.5公里，距離南苑機(jī)場直線距離不足7公里。目前周邊二手房均價在2.5萬元/平方米，周邊暫無新建商品房銷售，但距離2015年地王瀛海鎮(zhèn)比較接近。類似區(qū)域的新建商品房均價在3萬元/平方米左右。該地塊為黃村鎮(zhèn)四街、五街、六街村項目DX00-0208-6001地塊R2二類居住，起價26億，規(guī)控建面120599平方米，起始樓面價超2.5萬元/平方米， 容積率約2.67，最終成交溢價率高達(dá)50%。該地塊附加條件為需另配建1.5萬平方米自住房，經(jīng)核算該地塊最終成交樓面價高達(dá)4.7萬元/平方米，成為大興區(qū)新“地王”。這個價格已經(jīng)超過了大興區(qū)域內(nèi)所有在售物業(yè)售價，根據(jù)歷年北京地王的成交樓面價和開盤的售價比例，估計未來售價達(dá)8萬元/平方米。

??2015年,自6月25日至7月7日,短短10天內(nèi)的時間,大興總共成交了8塊土地,總成交額達(dá)到110.7億元,使大興一時間內(nèi)成為輿論的焦點(diǎn)!其中,2015年07月03日,城建22.8億競得瀛海地塊,該地塊3.6萬/平方米樓面價是整個行業(yè)達(dá)到前所未有的高度。

??2015年末，大興又有三塊土地入市競拍，其中2015年12月24日，中鐵置業(yè)44.2億競得大興舊宮地塊，地塊住宅部分樓面價均高達(dá)3.6萬/平方米！也就是說，未來項目售價預(yù)計超過7萬。