[第一太平戴維斯]華北房價環(huán)比漲幅最優(yōu) 市場呈現(xiàn)良好跡象

??“中央政府啟動‘供應側’改革，買家重回市場，為低線城市房價的上漲提供了基石?！焙喛?，第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管

??2月份，全國70個大中城市中，47個城市的新建商品住宅銷售價格錄得環(huán)比上漲，較1月份的38個顯著增加。8個城市的價格指數(shù)較上月持平；其余15個城市則環(huán)比下跌。

??住宅銷售價格漲幅最大的五個城市依次為：深圳（3.6%）、上海（2.9%）、南京（2.7%）、合肥（2.3%）和北京（2.3%）。

??而價格環(huán)比跌幅最大的四個城市依次為丹東（-0.7%）、瀘州（-0.7%）、烏魯木齊（-0.6%）和安慶（-0.5%）。

??2月份，70個大中城市新建商品住宅平均銷售價格環(huán)比上漲0.39%，為連續(xù)第十個月上漲，是2014年1月以來最大單月漲幅。平均銷售價格較去年同期上漲1.97%，自最早指數(shù)基準時期（2010年12月）累計上漲10.51%。

??一線城市市場表現(xiàn)

??2月份，一線城市住宅銷售價格表現(xiàn)依然優(yōu)于其他線城市，漲幅自今年1月的2.15%擴大至2.60%。深圳房價以環(huán)比3.6%的漲幅再度領跑全國，但與1月相比增速有所下降；同比上漲57.8%，自2010年12月以來累計上漲97.25%。

??因近期住宅成交良好表現(xiàn)，一線城市待售庫存接近最低水平。一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴張，推動就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用，因此盡管一線城市依然實行限購，但預計未來房價將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。

??一線城市近期價格漲勢以及“首付貸”問題已引起政府重視。本月舉行的“兩會”針對如何更好地規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)、給深圳等過熱房市降溫的問題進行了討論，同時將繼續(xù)為國內(nèi)其他市場提供政策支持。

??各等級城市市場表現(xiàn)

??2月，僅二線城市房價指數(shù)增速放緩，廈門、重慶、沈陽環(huán)比漲幅收窄。低線城市基本鎖定房價上漲局面：其中三線城市增幅擴大；四線城市錄得近兩年來首次上漲；五線城市盡管仍處于負增長區(qū)間，但已呈現(xiàn)改善跡象。

??重點城市市場表現(xiàn)

??二線城市中表現(xiàn)最優(yōu)的四個城市為：南京（2.7%）、廈門（1.3%）、杭州（1.3%）和武漢（0.9%）。華東地區(qū)二線城市表現(xiàn)最優(yōu)，南京環(huán)比漲幅在1月2.5%的基礎上加快至2.7%，同期杭州環(huán)比漲幅從0.9%擴大至1.3%。廈門與武漢的環(huán)比增速均小幅下降。

??城市案例 – 合肥

??合肥是安徽省省會城市，2月房價顯著上漲。新建商品住宅價格環(huán)比上漲2.3%，較1月1.5%的增幅有所加快；二手房價格環(huán)比上漲6.7%，而1月環(huán)比漲幅僅為1.3%。去年房價上漲系由大戶型板塊帶動，但從最近五年表現(xiàn)來看，小戶型板塊更為突出。

??合肥住宅市場常被買家忽略，即便是安徽本省的買家。安徽東部地區(qū)不少人口選擇定居南京——該市房價近來也錄得強勢上漲。安徽東南角距離上海僅120公里，故南部地區(qū)人口一般選擇向上海遷移。然而，合肥新住宅項目投資的不足，說明當?shù)匦略龉凰破渌途€城市一般泛濫。成交量雖然相對較低，但新增供應得以吸納，需求的有效增長都基本轉化為價格上漲。

??區(qū)域市場表現(xiàn)

??按地區(qū)劃分，華北地區(qū)房價環(huán)比漲幅表現(xiàn)最優(yōu)，從1月的0.08%擴大至2月的0.5%。2月僅西南地區(qū)的房價同比走跌，同比增幅從1月的0.31%降至2月的-0.03%。西南地區(qū)各城市漲幅為：重慶（0.4%）、貴陽（0.3%）、遵義（0.1%）、昆明（0.0%）、成都（0.0%）、大理（-0.1%）、南充（-0.2%）、瀘州（-0.7%）。

??展望

??2月國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)以及當前價格指數(shù)似表明市場局勢已較一年前出現(xiàn)顯著扭轉。利率接連下調(diào)，普通住房營業(yè)稅免征期縮短，商品房交易成本降低，首付比例調(diào)整，這些舉措似已成功重燃購房需求，推動市場行情改善。

??“供應側”改革從本質(zhì)上來說更具針對性、更為直接，是阻止房價下跌、給過熱市場降溫的有效手段。然而，政府未來兩三年的主要任務在于放眼長遠、關注供應面的經(jīng)濟狀況。應優(yōu)先以房產(chǎn)稅取代土地出讓金計入地方政府財政收入。此外，由于新建住宅市場近兩年不斷縮減的態(tài)勢仍在延續(xù)，開發(fā)商必須改變觀念，做“精”而非做“大”，將重心從建設轉移到管理上來。房價上漲不應被理解為形勢恢復正常，當前局面需要改變也終究會改變。

??參考資料

??國家統(tǒng)計局.

??第一太平戴維斯市場研究部.