[第一太平戴維斯]一線城市住宅錄得五年以來環(huán)比最大價格漲幅

??“無論是按城市等級或分區(qū)域來看，住宅價格均呈現(xiàn)環(huán)比上漲。其中一線城市錄得五年以來環(huán)比最大價格漲幅，全國70個大中城市平均房價漲幅接近2013年初的最高值?！焙喛桑谝惶酱骶S斯中國區(qū)市場研究部主管

??簡可補充道：“隨著北京和廣州房價漲幅均接近3%，預(yù)計當?shù)卣驅(qū)⒊雠_類似上海、深圳兩地的樓市調(diào)控政策?！?/p>

??第一太平戴維斯華北區(qū)項目開發(fā)及顧問部負責人熊志坤表示：“在一、二線城市住宅市場差異顯著的情形下，'因城施策'成為2016年政策調(diào)控焦點。按此思路，預(yù)計北京將延續(xù)限購政策，同時對過熱區(qū)域或?qū)⒂懈鼮獒槍π缘恼叱雠_。一線城市整體市場的供需緊張，及高價地塊頻出，都使得未來市場的預(yù)期持續(xù)走高。 ”

??概述

??3月份，全國70個大中城市中，62個城市的新建商品住宅銷售價格錄得環(huán)比上漲，較2月份的47個顯著增加。8個城市的價格指數(shù)較上月環(huán)比下跌。

??住宅銷售價格漲幅最大的五個城市依次為：廈門（5.4%）、合肥（4.6%）、上海（4.3%）、深圳（3.7%）和南京（3.5%）。

??而價格環(huán)比跌幅最大的兩個城市依次為大理（-0.7%）和錦州（-0.4%）。

??3月份，70個大中城市新建商品住宅平均銷售價格環(huán)比上漲0.87%，為連續(xù)第11個月上漲，是2013年5月以來最大單月漲幅。平均銷售價格較去年同期上漲3.08%，自最早指數(shù)基準時期（2010年12月）累計上漲11.59%。

??一線城市市場表現(xiàn)

??3月份，一線城市住宅銷售價格表現(xiàn)依然優(yōu)于其他線城市，漲幅自今年2月的2.6%擴大至3.55%。所有等級城市住宅價格均錄得環(huán)比上漲。其中上海房價以環(huán)比4.3%的漲幅取代深圳領(lǐng)跑全國，較2月份的2.9%相比增速加快。這使得上海3月份房價同比上漲30.5%，自2010年12月以來累計上漲54.7%

??因近期住宅成交良好表現(xiàn)，一線城市待售庫存接近最低水平。一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴張，推動就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用，因此盡管一線城市依然實行限購，但預(yù)計未來房價將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。

??上海、深圳政府已出臺樓市調(diào)控措施，以抑制房價過快漲勢。其中，上海調(diào)控措施包括上調(diào)二套房首付比例，以及提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限至5年及以上。深圳調(diào)控措施類同，但從嚴程度不及上海。

??各等級城市市場表現(xiàn)

??3月，各等級城市住宅銷售價格均錄得環(huán)比上漲，為2014年4月以來首次，且漲幅環(huán)比擴大。中央對樓市的支持舉措已見成效，全國樓市基本面向好。然而這也導致了重點城市房價的持續(xù)走高和低線城市房貸風險增加。

??重點城市市場表現(xiàn)

??二線城市中表現(xiàn)最優(yōu)的四個城市為：廈門（5.4%）、南京（3.5%）、杭州（2.3%）和天津（2.2%）。

??廈門市場再度表現(xiàn)最優(yōu)，錄得5.4%的環(huán)比漲幅，同比漲幅落后于南京（17.8%）。而二線城市中大連、沈陽等城市的房價增速則相對緩慢。

??城市案例 – 廈門

??3月，廈門住宅價格明顯上漲，新建商品住宅價格環(huán)比大漲5.4%，二手住宅價格環(huán)比上漲4.9%。

??廈門擁有380萬常住人口、200萬戶籍人口，是人口數(shù)量相對較小的二線城市，然而其城市發(fā)展已超越其他一些二線城市。2014年，廈門人均GDP達到人民幣86,831元，其中53.5%來自服務(wù)業(yè)；同期，人均可支配收入達到人民幣39,625元——現(xiàn)已成為國內(nèi)最富裕的城市之一。廈門作為沿海城市，臨近臺灣，擁有亞熱帶氣候，現(xiàn)已吸引大量高凈值人士和小企業(yè)家。

??區(qū)域市場表現(xiàn)

??按地區(qū)劃分，華東地區(qū)房價環(huán)比漲幅表現(xiàn)最優(yōu)，漲幅為1.63%；東北地區(qū)表現(xiàn)略遜一籌，環(huán)比僅微漲0.13%。華東地區(qū)漲幅最明顯的城市依次為：廈門（5.4%）、合肥（4.6%）、上海（4.3%）、南京（3.5%）、杭州（2.3%）、福州（2.0%）、無錫（2.0%）和寧波（1.6%）。

??展望

??3月份國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)以及當前住宅銷售價格指數(shù)似表明市場局勢已真正扭轉(zhuǎn)。低線城市房價止跌回升，開發(fā)商和投資者將目光從一線城市逐漸轉(zhuǎn)向其他國內(nèi)城市。

??利率接連下調(diào)、限購取消、商品房交易成本降低、首付比例調(diào)整…這些舉措似已成功重燃購房需求，推動市場行情改善。

??“供應(yīng)側(cè)”改革從本質(zhì)上來說更具針對性、更為直接，是阻止房價下跌、給過熱市場降溫的有效手段。然而，政府未來兩三年的主要任務(wù)在于放眼長遠、關(guān)注供應(yīng)面的經(jīng)濟狀況。應(yīng)優(yōu)先以房產(chǎn)稅取代土地出讓金計入地方政府財政收入。此外，由于新建住宅市場近兩年不斷縮減的態(tài)勢仍在延續(xù)，開發(fā)商必須改變觀念，做“精”而非做“大”，將重心從建設(shè)轉(zhuǎn)移到管理上來。房價上漲不應(yīng)被理解為形勢恢復(fù)正常，當前局面需要改變也終究會改變。

??參考資料

??國家統(tǒng)計局.

??第一太平戴維斯市場研究部.