[中房研協(xié)]房地產(chǎn)市場多項指標(biāo)高位趨緩 地?zé)岱坷鋺B(tài)勢漸顯

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩

??1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。

??點評：從投資增速看，近兩個月累計增幅已經(jīng)放緩，結(jié)束了一季度以來的快速回升態(tài)勢。而一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，在一定程度上拉動和鞏固了房地產(chǎn)投資的熱度。由于二三線城市投資占比更大，盡管房地產(chǎn)投資回落0.2%，但預(yù)期房地產(chǎn)投資回升趨勢短期并未終結(jié)，二三線城市投資企穩(wěn)仍將帶動全國房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升。

??二、新開工面積增幅高位趨緩

??1-5月份，房屋新開工面積59522萬平方米，增長18.3%，增速回落3.1個百分點。其中，住宅新開工面積40767萬平方米，增長16.2%。

??點評：1-5月份，房屋新開工面積依然保持較高同比增幅，但比前值有所回落。目前一線城市庫存早已進入合理范圍，但三四線城市庫存依然不合理。在商品房去化存在結(jié)構(gòu)優(yōu)化需求情況下，開發(fā)企業(yè)也在積極調(diào)整城市發(fā)展戰(zhàn)略，加速布局一線及熱點二線，三四線城市則用更加長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略應(yīng)對。

??三、商品房銷售面積及銷售額同比增速回落

??1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個百分點。其中，住宅銷售面積增長34.2%，辦公樓銷售面積增長44.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長18.1%。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。其中，住宅銷售額增長53.4%，辦公樓銷售額增長72.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長21.2%。

??點評：前五個月，房地產(chǎn)銷售面積維持較高增長，但同比增長回落了3.3個百分點，住宅銷售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期一些熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有關(guān)。即便增速有所回落，但按照目前的形勢發(fā)展，今年依然有可能再創(chuàng)銷售新高。在宏觀經(jīng)濟增速放緩，人民幣貶值預(yù)期等不利環(huán)境下，房地產(chǎn)市場走出這樣的行情實屬不易。

??四、待售面積連續(xù)三月減少

??5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加105萬平方米。

??點評：截至5月末，商品房待售面積連續(xù)三月下降，其中住宅待售面積開始凈減少，但庫存總量依然保持高位。值得注意的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)存在著區(qū)域性庫存壓力大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題，去庫存任務(wù)仍然艱巨。

??五、土地成交價款大幅回升，土地市場結(jié)構(gòu)性過熱

??1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7196萬平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6個百分點；土地成交價款2295億元，增長4.7%，1-4月份為下降0.2%。

??點評：1-5月開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比-5.9%，跌幅持續(xù)收窄；土地成交價款同比大幅回升。目前，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的無奈局面。5月更稱為“地王月”，其中，一二線城市成為瘋狂的主力軍，尤其是二線城市。但是，溢價過高地塊將往高端房產(chǎn)發(fā)展，拿地房企承壓；部分房價上漲過快的二線城市，可能面臨升級的調(diào)控政策，5月土地盛宴或許是年度高潮。值得一提的是，一線城市、部分基本面較好的二線城市或面臨著地價攀升的投資風(fēng)險，

??六、資金成本低，開發(fā)企業(yè)資金狀況持續(xù)向好

??1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53681億元，同比增長16.8%，增速與1-4月份持平。其中，國內(nèi)貸款8945億元，增長2.3%；利用外資42億元，下降72.1%；自籌資金18643億元，增長1.4%；其他資金26051億元，增長39.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款14840億元，增長35.2%；個人按揭貸款8838億元，增長58.5%。

??點評：1-5月開發(fā)企業(yè)資金狀況良好，主要受二線城市商品房銷售回暖影響，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款大幅上漲。近期，房企大手筆拿地，與融資便利、融資成本低等密切相關(guān)。M2以2倍于GDP增速增長，且利率等不斷下行，直接導(dǎo)致了熱點城市的地王現(xiàn)象不斷。投資渠道的狹窄，也促進了民間資金不斷向一二線城市房地產(chǎn)市場聚集，這種情況不具有持續(xù)性，需要引起極大關(guān)注。

??（本文來源：中房研協(xié) 測評研究中心）