[第一太平戴維斯]上海迪士尼度假區(qū)，開啟中國旅游業(yè)新紀(jì)元

??“中國國內(nèi)旅游、休閑及娛樂業(yè)的持續(xù)發(fā)展，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從制造業(yè)主導(dǎo)性向服務(wù)業(yè)及國內(nèi)消費(fèi)主導(dǎo)性轉(zhuǎn)移的宏偉戰(zhàn)略的重要組成部分。隨著可支配收入繼續(xù)增加、中產(chǎn)階級不斷壯大，對服務(wù)及產(chǎn)品的需求相應(yīng)增長，新的機(jī)會也將繼續(xù)涌現(xiàn)?！?簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部主管

??上海迪士尼度假區(qū)于2016年6月16日盛大開園，正式投入運(yùn)營。迪士尼度假區(qū)位于浦東，占地約4平方公里，是上海打造國際旅游度假區(qū)恢弘計(jì)劃的一部分。其規(guī)劃始于十年前，最初預(yù)計(jì)投入近36.6億美元，由于工程延期、新增娛樂設(shè)施，投入資金增加至55億美元。

??目前度假區(qū)包含上海迪士尼樂園（含六個(gè)主題園區(qū)：米奇大街、奇想花園、探險(xiǎn)島、寶藏灣、明日世界、夢幻世界）、兩家主題酒店以及迪士尼小鎮(zhèn)。此外，迪士尼還持有部分規(guī)劃土地，將用于后期擴(kuò)建。

??預(yù)計(jì)迪士尼度假區(qū)每年將接納游客近1,500萬人次，年收入約人民幣330億元。

??直接影響

??酒店/服務(wù)式公寓市場

??上海迪士尼度假區(qū)將有大量游客來自上海本地（40%）或可當(dāng)日來回的通勤城市。然而，游客仍將以需要在上海過夜的外地居民為主。此外，游客或許會繼續(xù)在上海觀光，選擇在市區(qū)或附近逗留，從而產(chǎn)生中心區(qū)域的入住需求。

??“迪士尼度假區(qū)帶來的酒店客戶或以有小孩的年輕家庭為主。目前上海現(xiàn)有酒店多定位為商務(wù)或者會議型，如何應(yīng)對未來可能大量增長的家庭游客，順應(yīng)到訪游客入住需求的變化，適時(shí)地進(jìn)行酒店的更新改造，這或許將是上海酒店市場面臨的新問題。”王冰，第一太平戴維斯中國區(qū)酒店部董事

??零售市場

??上海迪士尼度假區(qū)及其他在建主題樂園推動(dòng)旅游業(yè)增長，預(yù)計(jì)可產(chǎn)生顯著的溢出效應(yīng)。與酒店市場類似，由于距離上海較遠(yuǎn)的外地游客或許會在上海逗留觀光，主要旅游景點(diǎn)如新天地、外灘的零售銷售有望增加。

??“縱觀國際領(lǐng)先城市，它們都享有活躍而成熟的旅游市場，為旅游型商業(yè)區(qū)的銷售、客流及可見度帶來支撐。迪士尼度假區(qū)的落成以及上海旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將助力上海零售市場登上新臺階?！敝煺讟s，第一太平戴維斯中國商鋪部主管

??經(jīng)濟(jì)影響

??迪士尼度假區(qū)對上海經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)其他領(lǐng)域的影響多為間接影響，即所謂的旅游業(yè)“乘數(shù)效應(yīng)”。其基本思路是，新的旅游景點(diǎn)催生對商品及服務(wù)的新需求，吸引新的公司、酒店及購物中心聚集，進(jìn)而創(chuàng)造新的就業(yè)崗位。這些新企業(yè)的中央管理層需要辦公空間，此外就業(yè)增加相應(yīng)意味著員工及其家庭可能會就近居住。收入的不斷增加可刺激消費(fèi)需求，同時(shí)政府稅收收入增加，而這部分收入又可以進(jìn)行再投資，為區(qū)域新的增長帶來支撐。上述這些因素有機(jī)綜合，形成區(qū)域發(fā)展及財(cái)富創(chuàng)造的良性循環(huán)。

??土地市場

??十多年前迪士尼計(jì)劃在上海浦東興建樂園的消息，將周邊區(qū)域的土地價(jià)格推入上行通道，因?yàn)槠毡轭A(yù)期基礎(chǔ)設(shè)施、通達(dá)性會有所改善，且樂園本身也會刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及社區(qū)的發(fā)展。如今漲勢已有所消退，但樂園周邊的土地及房價(jià)仍高于其他區(qū)域的同類地段。

??“上海是最受投資者和開發(fā)商追捧的中國城市之一。地方政府積極進(jìn)取，以商業(yè)為城市發(fā)展導(dǎo)向，將上海打造成了重要的金融、航運(yùn)中心，如今更成為新的旅游樞紐，擁有包括迪士尼度假區(qū)在內(nèi)的若干特色旅游項(xiàng)目。由于開發(fā)商尋求在上海市場立足甚至擴(kuò)張，近幾個(gè)季度中土地價(jià)格迅速上漲。最近數(shù)月中價(jià)格漲勢過猛或現(xiàn)調(diào)整，但將仍然高于中國幾乎所有其他市場?！弊T文紅，第一太平戴維斯中國區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部主管

??寫字樓市場

??上海業(yè)已成為服務(wù)業(yè)主導(dǎo)城市，有三分之二以上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值來自第三產(chǎn)業(yè)，如今更得到旅游業(yè)的有力支撐。隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲裣M(fèi)主導(dǎo)型，上海旅游業(yè)的發(fā)展將大大有助于增添城市魅力，吸引企業(yè)尤其是零售及酒店服務(wù)企業(yè)來此設(shè)立中國總部。這將與上?，F(xiàn)有的金融、航運(yùn)、數(shù)據(jù)中心等支柱產(chǎn)業(yè)形成良好互補(bǔ)。

??“上海迪士尼度假區(qū)對寫字樓市場的直接作用有限，但間接影響或?qū)⒎浅ｏ@著，尤其是綜合考慮其他在建主題公園以及旅游設(shè)施的情況下?！编嵧⒖?，第一太平戴維斯上海商業(yè)樓宇部高級董事

??住宅市場

??據(jù)估計(jì)，約有10萬名工人參與了迪士尼度假區(qū)的建設(shè)，這催生了工地周邊的住房需求。度假區(qū)持續(xù)運(yùn)營期間，園內(nèi)預(yù)計(jì)有1萬名左右的演職人員。這些員工或在周邊區(qū)域?qū)ふ议L期居所，需要可以提供日常必用品及服務(wù)、非專為樂園游客而開的店鋪。而這些店鋪也需要員工，居住需求便像滾雪球一樣越滾越大。近年來，度假區(qū)周邊住宅價(jià)格與租金雙雙穩(wěn)步增長，上漲動(dòng)力既包括來自員工的長期/臨時(shí)居住需求，也包括全市住宅整體上漲的連帶作用。目前，度假區(qū)周邊新建住宅均價(jià)約為人民幣35,000元每平方米，而一年前僅為人民幣27,000-28,000元每平方米。

??“上海的住宅需求非常強(qiáng)勁。新旅游及娛樂設(shè)施的落成在創(chuàng)造就業(yè)及財(cái)富的同時(shí)，更為城市財(cái)富規(guī)模及多元設(shè)施服務(wù)提供了支撐，且未來這股驅(qū)動(dòng)力還將繼續(xù)存在。區(qū)域通達(dá)性與配套設(shè)施的改善增加了這些區(qū)域?qū)彿空叩奈?，即便購房者不是度假區(qū)員工。”唐華，第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事