[第一太平戴維斯]鼓勵住宅租賃市場可提高現(xiàn)有住房利用率

??背景：

??5月初，國務(wù)院召開會議，提出鼓勵發(fā)展住房租賃市場，深化住房制度改革，加快改善居民尤其是新市民的住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。措施包括對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的均納入公租房保障范圍。

??此前，根據(jù)新出臺的營業(yè)稅改增值稅方案改革方案細則規(guī)定，個人出租住房，應(yīng)按5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。此外，提取公積金支付房租的手續(xù)或?qū)⒑喕?。而對于個人出租承租住房的租金支出，將結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

??除需求端改革，政府同時鼓勵將商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，公共事業(yè)費相應(yīng)變更為民用，但土地年限和容積率不變。此外，《意見》鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，支持和規(guī)范個人出租住房；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

??觀點：

??多數(shù)世界級大城市住宅租賃市場頗具規(guī)模，且兼具多樣化和活力，為各類群體提供充足居住選擇，包括新就業(yè)大學(xué)生、困難家庭和流動人群。新就業(yè)大學(xué)生為許多公司注入新鮮血液，他們受到良好教育，且為相對廉價勞動力，但具備成為公司/城市未來管理人才的潛質(zhì)。低收入工人無論是看門保安或是廚房下手，在社會上都扮演重要角色。流動人群則通常是那些為工作或項目而臨時出差的商務(wù)人士，其流動性較高，受到高教育，掌握獨特技能。

??鼓勵住宅租賃市場也可幫助提高現(xiàn)有住房的利用率，減緩地方市場供應(yīng)短缺問題。先前受到熱議的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅等樓市長效機制將增加房租持有成本，而業(yè)主則可通過將房屋出租來沖抵持有費用。在一些海外城市，曾有人建議對不愿意出租其房屋的業(yè)主進行罰款。

??由于租房牽涉到尋找租客、管理物業(yè)、收繳租金和處理投訴等諸多事宜，因此許多房東寧愿不出租其房屋。因此在國外一些成熟市場，資產(chǎn)管理公司應(yīng)運而生，房東只需支持一筆服務(wù)費用，即可將關(guān)于一切瑣事交之于管理公司處理。相比之下，中國市場雖發(fā)展迅速，但尚不成熟。此外，國外還有公司長期租下獨立物業(yè)，再在翻新后將其轉(zhuǎn)租。

??租賃市場的強勁發(fā)展亦有助于提高整體市場回報率。許多西方國家住房回報率約為4-6%，且不少項目的回報高于貸款成本，而就國內(nèi)市場而言，回報率僅為1-3%。

??隨著城市不斷發(fā)展，房屋的利用應(yīng)適應(yīng)市場需求。如今政府也已意識到這一點，例如允許工業(yè)用地存量轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部類用地，以及此次商業(yè)用地可調(diào)整為居住用地。政府應(yīng)給予業(yè)主更多靈活空間，只要業(yè)主補足相關(guān)費用并遵守相關(guān)規(guī)定，可允許其對現(xiàn)有房屋用途進行變更。若能如此，未來甚至有可能出現(xiàn)閑置商用物業(yè)轉(zhuǎn)型成為電商平臺的物流設(shè)施。最終，業(yè)主將根據(jù)市場現(xiàn)狀選擇最優(yōu)方案利用其資產(chǎn)。