[克而瑞]廈門(mén)、武漢重啟“雙限令” “金九銀十”能否如意？

??8月最后一天，先是下午廈門(mén)重啟“限購(gòu)令”，晚間武漢隨即公布“限貸令”，且都將于9月1日起生效，至此，所有的“火爆”二線城市(南京、蘇州、 合肥、廈門(mén)、武漢)都被套上了“緊箍咒”，雖然力度都相對(duì)比較溫和，但政府調(diào)控市場(chǎng)的態(tài)度明確。在部分城市需求透支的情況下，再來(lái)政策的重?fù)?，這些強(qiáng)二線 城市“金九銀十”的樓市走勢(shì)不免讓人有些擔(dān)憂。

??廈門(mén)、武漢政策對(duì)市場(chǎng)連鎖效應(yīng)大于政策本身帶來(lái)實(shí)際影響

??從廈門(mén)、武漢政策本身看，武漢“限貸”較為溫和，也沒(méi)有出現(xiàn)“限購(gòu)”，結(jié)合目前武漢市場(chǎng)火熱的態(tài)勢(shì)來(lái)看，成交量高位調(diào)整是大概率事件。且政策主 要是針對(duì)投資客群體，對(duì)剛需并不會(huì)產(chǎn)生太大沖擊；而對(duì)廈門(mén)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本身新增供應(yīng)量持續(xù)低位，基本無(wú)房可售，因此成交下探的空間并不大。

??從已經(jīng)出臺(tái)的城市來(lái)看，廈門(mén)、蘇州“限購(gòu)”，南京、合肥、廈門(mén)、武漢“限貸”，這些城市都有一個(gè)共同點(diǎn)——“快”和“高”，即房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和地價(jià)過(guò)高，這也正是收緊政策的原因所在。

??今年以來(lái)，貨幣寬松，市場(chǎng)火熱，利用高杠桿在樓市中造富效應(yīng)帶來(lái)巨大投資需求，同時(shí)也帶給市場(chǎng)較大風(fēng)險(xiǎn)。中央表示要 “抑制資產(chǎn)泡沫”，將矛頭直指房地產(chǎn)行業(yè)。那么，在一干熱點(diǎn)城市都出臺(tái)調(diào)控政策后，其他正在崛起中的如天津、太原、鄭州等城市會(huì)效仿和跟風(fēng)以防患于未然 嗎？

??兩類熱點(diǎn)城市值得關(guān)注，或迎來(lái)政策密集出臺(tái)期

??我們認(rèn)為，基于去庫(kù)存的總基調(diào)和因城施策的大方向不會(huì)改變，行業(yè)整體政策環(huán)境將保持寬松，但熱點(diǎn)城市，會(huì)采取系列措施去杠桿、穩(wěn)樓市。具體來(lái)看，兩類城市值得警惕:

??第一類是在原有的基礎(chǔ)上繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控、加大力度的城市。此類城市包括南京、上海、深圳、合肥、武漢等。上 海、深圳曾在3月出臺(tái)過(guò)較為嚴(yán)格的“限購(gòu)令”，的確對(duì)市場(chǎng)起到一定成效，但并未很好控制房?jī)r(jià)高漲以及地王頻出的局面，因此，在原有“限購(gòu)”的基礎(chǔ)上繼續(xù) “限貸”的可能性加碼。而合肥、南京此前均出過(guò)“限貸”政策，總體來(lái)看需求側(cè)收緊力度不大，不排除在四季度出臺(tái)“限購(gòu)”政策。另外，武漢此次雖未出臺(tái)“限 購(gòu)”措施，但已將其作為儲(chǔ)備政策之一，一旦“限貸”效果不理想，再度實(shí)施“限購(gòu)”在所難免。

??第二類是還未出臺(tái)收緊政策的城市“擇善而從”，包括杭州、鄭州、福州、天津等城市，主要是“限貸”層面的收 緊，提高首付抑制投資性需求。一方面這些城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布7月70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，以上4個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅均在10%以上，最高 的是杭州，同比上漲15%。另一方面，土地市場(chǎng)需要降溫，例如鄭州一天連續(xù)刷新單價(jià)地王，土地市場(chǎng)過(guò)熱已經(jīng)出現(xiàn)苗頭。

??“金九銀十”成交仍能保持年內(nèi)月均水平，四季度成交下滑不可避免

??剛剛迎來(lái)傳統(tǒng)銷售旺季，政府就潑一盆冷水，且廈門(mén)、武漢執(zhí)行時(shí)間都讓市場(chǎng)各方基本毫無(wú)緩沖期，對(duì)市場(chǎng)影響也將立馬顯現(xiàn)。而根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的數(shù) 據(jù)顯示，8月重點(diǎn)城市供應(yīng)量同環(huán)比皆上漲，表明房企已經(jīng)提前備戰(zhàn)9月份的銷售。一方面是政策調(diào)控，另一方面是房企為完成上調(diào)的銷售目標(biāo)鼓足干勁、安排項(xiàng)目 鋪排，兩者之間沖突也令“金九銀十”市場(chǎng)走勢(shì)變得撲朔迷離。

??不過(guò)，從現(xiàn)有政策力度看，“金九銀十”成交量大幅下滑的可能性較小，可以維持上半年月平均成交水平。另外，對(duì)房?jī)r(jià)影響較為滯后，量跌后才會(huì)反應(yīng)在價(jià)格。

??如果未來(lái)熱點(diǎn)城市如上海、合肥、南京等繼續(xù)出臺(tái)收緊政策，在政策疊加效應(yīng)之下，調(diào)控真就成為了“壓死駱駝的最后一根稻草”，四季度成交下滑也不可避免。