[克而瑞]新一輪調(diào)控突襲，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目成色幾分？

??自9月28日杭州重啟限購(gòu)以來(lái)，至今發(fā)布樓市新政的城市已涉及22個(gè)。尤其在十一黃金周期間，多地密集出臺(tái)限購(gòu)、限貸相關(guān)政策，黃金周樓市表現(xiàn)讓人期待。近兩日，我們已經(jīng)對(duì)國(guó)慶期間出臺(tái)新政的城市市場(chǎng)進(jìn)行深度解析，城市成交分化顯著，那么入市項(xiàng)目表現(xiàn)又是如何呢。

??項(xiàng)目于新政之前加緊推案，末班車(chē)效應(yīng)下入市項(xiàng)目仍實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)

??從梳理的22城十一黃金周期間開(kāi)盤(pán)或加推項(xiàng)目及成交情況來(lái)看，不少城市如南京、成都、無(wú)錫，存在項(xiàng)目入市熱銷(xiāo)現(xiàn)象，個(gè)別項(xiàng)目甚至開(kāi)盤(pán)即售罄。黃金周內(nèi)項(xiàng)目的表現(xiàn)似乎超出預(yù)期，不過(guò)，政策實(shí)施節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目推案時(shí)間的微妙關(guān)系可解釋熱銷(xiāo)本因。

??新一輪調(diào)控政策開(kāi)啟，多數(shù)城市都是在國(guó)慶中期乃至后期才發(fā)布新政，如果項(xiàng)目入市搶先一步，那么市場(chǎng)熱度仍在，普遍獲得不錯(cuò)成效，快速吸金是意料之中。典型如無(wú)錫， 10月1日有5個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)或加推，單日去化率均超60%，全部熱銷(xiāo)。其中，位于錫山的恒大御瀾灣首開(kāi)，推出419套92-130平米產(chǎn)品，當(dāng)天成交406套，幾近售罄，而地處惠山的實(shí)地玫瑰莊園二期入市，420套房源去化超9成。無(wú)錫在10月2日才實(shí)施樓市新政，項(xiàng)目在此之前已加緊入市，并未受到影響，政策末班車(chē)效應(yīng)推動(dòng)項(xiàng)目迅速認(rèn)購(gòu)，達(dá)成熱銷(xiāo)。此外，上海、廣州、南京等城市亦有類(lèi)似的現(xiàn)象。

??而值得注意的是，隨著新政落地，一些熱點(diǎn)城市樓市也相應(yīng)遇冷。天津來(lái)看，新政在10月1日實(shí)施，項(xiàng)目集中于節(jié)前開(kāi)盤(pán)，在國(guó)慶期間天津并無(wú)新推案項(xiàng)目，總體成交也表現(xiàn)平淡，不及之前的火熱場(chǎng)景。在鄭州，10月1日當(dāng)天，位于建設(shè)路的華瑞紫韻城加推新產(chǎn)品，100多套房源日度去化僅8%，而今年三季度以來(lái)，鄭州市場(chǎng)呈現(xiàn)的是新開(kāi)項(xiàng)目既開(kāi)即售罄的景象，樓市新政帶來(lái)的影響已有所顯現(xiàn)。

??新政之后項(xiàng)目入市現(xiàn)分化，深圳、杭州樓市有所降溫

??新政之后，項(xiàng)目入市成交呈現(xiàn)分化，據(jù)22城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)及成交梳理情況，個(gè)別熱點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)持續(xù)，而一些熱點(diǎn)城市則較之前市場(chǎng)有所降溫。

??黃金周期間，武漢有兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，分別為吾行里和光谷188，全部日光。武漢此次新政調(diào)控力度相對(duì)溫和，本地剛性需求平穩(wěn)釋放，項(xiàng)目入市存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，熱銷(xiāo)并非是意料之外的事情。

??杭州已于9月28日開(kāi)啟限購(gòu)模式，至十一黃金周期間，相比于之前市場(chǎng)，項(xiàng)目成交已有下滑現(xiàn)象?？梢钥吹?，10月1日-10月7日，杭州有多個(gè)項(xiàng)目入市，但去化可以達(dá)到8成以上的只有城發(fā)云錦城，該項(xiàng)目位于主城區(qū)，位置較好，其他項(xiàng)目去化多在6成及以下，部分項(xiàng)目?jī)H有3成。就在剛過(guò)去的9月，杭州樓市火爆，尤其在G20之后，市場(chǎng)交易持續(xù)走高，新政出臺(tái)前新房交易已超2.2萬(wàn)套，對(duì)比之下，黃金周表現(xiàn)頗為平淡。

??深圳、南京也有類(lèi)似的情況。國(guó)慶期間，深圳僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，其中，位于蛇口板塊的山語(yǔ)海項(xiàng)目首開(kāi)且低價(jià)入市，開(kāi)盤(pán)定價(jià)在5.8萬(wàn)元/平米，較備案價(jià)格下調(diào)，推548套房源吸引千人到場(chǎng)，而當(dāng)日僅去化200套左右房源，去化率不足4成。深圳、杭州及南京執(zhí)行非常嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，新政限制了當(dāng)下較熱的改善性需求，對(duì)剛需也有抑制，短期內(nèi)市場(chǎng)降溫是必然。

??綜上，調(diào)控政策已在熱點(diǎn)城市全面開(kāi)啟，未來(lái)樓市將有所降溫，四季度市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。項(xiàng)目層面而言，隨行就市是王道，尤其是在一些政策相對(duì)溫和的熱點(diǎn)二三線城市，像武漢、成都，結(jié)合市場(chǎng)有效需求靈活推案，入市匹配度較高的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)也并非難事。