[世邦魏理仕]2017年北京寫字樓吸納量創(chuàng)六年新高 科技革新零售受關(guān)注

世邦魏理仕發(fā)布《北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場2017年回顧及2018年展望》

　　2018年1月4日，北京——世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場2017年回顧及2018展望》。報告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點：

??1. 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：2017年北京寫字樓全年凈吸納量達467,939平方米，創(chuàng)六年來最高水平，同比增長49%，其中中資企業(yè)為主要力量，占總體需求的70%。2018年寫字樓市場將呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：供應(yīng)高峰、升級改造、多元化選址。

??2. 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：2017年核心商圈新增供應(yīng)量達178,200平方米，創(chuàng)九年來最高水平，占全市新增供應(yīng)總量27%。2018年零售市場將呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：郊區(qū)化、場景營造、科技革新零售。

??3. 優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場：2017年末空置率為0.3%，已經(jīng)連續(xù)三個季度空置率在0.5%以下，整體市場接近滿租；受市政府冬季施工限制影響，全年新增供應(yīng)量同比下降53%，僅一季度有新項目交付；2018年倉儲物流市場將呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：外溢發(fā)展、租戶升級。

??4. 投資市場：2017大宗成交總額為397.26億元，同比增長11%，繼2016年后再創(chuàng)歷史新高；投資標的類型更多元化；主要買家類型包括地產(chǎn)基金、開發(fā)商及企業(yè)用戶總和占比達95%。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

??——2017年北京寫字樓吸納量創(chuàng)六年新高，同比增長49%

??——2018年預(yù)計出現(xiàn)2008年以后首次供應(yīng)高峰

??2017年北京寫字樓全年凈吸納量為467,939平方米，主要需求來自于金融（32%）、TMT（28%）、專業(yè)服務(wù)業(yè)（13%）及以聯(lián)合辦公為代表的房地產(chǎn)（9%），合計占總體需求的82%；中資企業(yè)繼續(xù)發(fā)力，占總體需求的70%，外資專業(yè)服務(wù)和高科技企業(yè)亦有擴張；以望京和奧運村為代表的次中心商務(wù)區(qū)凈吸納量占全市49%，量級和權(quán)重均為有史以來最高。而年末空置率達近三年最低水平，僅為5.6%，同比下降2.0個百分點；金融街和中關(guān)村空置率接近滿租，望京空置率跌至個位數(shù)，核心商務(wù)區(qū)可租空間均稀缺。租金方面全年增長0.9%，和前兩年金融街和中關(guān)村領(lǐng)漲不同，2017年各商務(wù)區(qū)、甲乙級寫字樓均有所上漲。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗指出：“高端項目的熱租和次中心商務(wù)區(qū)的日益成熟是2017年北京寫字樓市場的兩大主旋律。近兩年整體市場新增供應(yīng)量回升，盤活了市場租賃需求，使前幾年需求被抑制的高租金或大面積承租能力的租戶得以入駐，市場成交量節(jié)節(jié)上升。然而，核心區(qū)域高品質(zhì)項目可租空間依然稀缺，使未來入市的優(yōu)質(zhì)項目獲得更多期待?！?/p>

??2018年寫字樓市場將呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：供應(yīng)高峰、升級改造、多元化選址。

??在2018年，預(yù)計有近900萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，繼2008年以后首次出現(xiàn)供應(yīng)高峰；預(yù)計全市交付項目中達到甲級標準的寫字樓體量占總體近70%，遠高于當前存量水平。世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事王茂君表示：“2018年供應(yīng)量主要集中在CBD、望京和麗澤三大商務(wù)區(qū)，其中CBD核心區(qū)和麗澤兩個地塊區(qū)域?qū)⒂瓉硎着鷥?yōu)質(zhì)項目入市。新項目在提升北京整體市場品質(zhì)水平的同時，將進一步釋放市場日益活躍的辦公空間升級需求，為租戶的搬遷和整合活動提供更多選擇機會?！?/p>

??此外，隨著辦公場所理念的演變和革新，新一代辦公人群對開放的、靈活的、以活動為基礎(chǔ)的辦公空間的接受度和認可度日益提升。世邦魏理仕中國區(qū)跨國企業(yè)服務(wù)項目管理部主管熊蓉暉表示：“寫字樓租戶的選址多元化，不再局限于傳統(tǒng)寫字樓，商務(wù)園區(qū)、‘商改辦’、‘酒改辦’等非傳統(tǒng)選項得到越來越多的歡迎。這些項目一方面緩解了過去幾年北京傳統(tǒng)寫字樓市場供不應(yīng)求的緊張局面，另一方面也為如何創(chuàng)新地、高效地、人性化地設(shè)計和使用空間提出新的課題?！?/p>

??辦公理念的升級和新一代辦公人對環(huán)境的重視引起了寫字樓業(yè)主的思考和關(guān)注，他們對寫字樓品質(zhì)的要求也越來越高。世邦魏理仕中國華北區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深董事馬岳軍表示：“2018年，樓齡超過十年的優(yōu)質(zhì)寫字樓總體量將占總體市場存量的近50%。在寫字樓租戶日益提升的品質(zhì)要求推動下，越來越多的業(yè)主將對現(xiàn)有物業(yè)的軟硬件進行升級改造，以應(yīng)對高品質(zhì)新項目的競爭。其中，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化和綠色、健康的辦公環(huán)境將成為升級改造的主要方向?！?/p>

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

??——2017年核心商圈新項目受青睞

??——2018年三個關(guān)鍵詞：郊區(qū)化、場景營造、科技革新零售

??2017年核心商圈新增供應(yīng)量達178,200平方米，創(chuàng)九年來最高水平，占全市新增供應(yīng)總量27%；新項目均為有經(jīng)驗的開發(fā)商運營，有助緩解核心商圈高品質(zhì)零售物業(yè)供不應(yīng)求的局面，且新項目的開業(yè)彌補了核心商圈在品牌旗艦店以及餐飲、服務(wù)等商務(wù)配套的缺口。此外，隨著經(jīng)濟發(fā)展以及升級的生活方式，新零售的崛起，零售市場布局也發(fā)生了變化，其中2017年全年關(guān)停項目總體量為286,600 平方米，連續(xù)四年市場有重要項目關(guān)停，也顯示了購物中心運營能力的重要性日益突出，經(jīng)營不善項目持續(xù)轉(zhuǎn)型，多以“商改辦”方式退出市場。

??2018年零售市場將呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：郊區(qū)化、場景營造、科技革新零售。

??2018新的一年里，零售市場的郊區(qū)化特征明顯，未來新增零售物業(yè)將主要位于五環(huán)沿線及以外的近郊區(qū)域，其中脫穎而出的高品質(zhì)項目將與主城區(qū)傳統(tǒng)商圈形成競爭；受主城區(qū)房價上漲影響，具有相當消費水平的新增人口外溢至郊區(qū)，使得位于近郊的部分項目逐漸發(fā)展成熟，經(jīng)營表現(xiàn)具后發(fā)優(yōu)勢。

??隨著生活方式和消費升級，越來越多的體驗式零售業(yè)態(tài)日漸火熱，多體現(xiàn)在場景營造上。多個商業(yè)項目推出或籌備場景式購物空間，融合不同品牌和業(yè)態(tài)，營造風(fēng)格化的消費體驗；本土IP與消費市場結(jié)合日趨緊密，購物中心業(yè)主嘗試引進以此為主題的零售、餐飲和娛樂等業(yè)態(tài)，以提升項目的個性化。此外，科技革新零售日趨明顯，電商線下實體店、智能汽車、虛擬現(xiàn)實體驗等高科技衍生的消費業(yè)態(tài)，將成為購物中心租戶的新興勢力；社交媒體、大數(shù)據(jù)、人工智能、共享經(jīng)濟等科技手段將進一步得到挖掘和使用。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部主管希諾表示: “電商和新科技的發(fā)展對實體零售的影響逐漸轉(zhuǎn)向正面，移動支付的普及打通了‘線上下單配送’和‘線下體驗’之間的隔閡，線上和線下渠道將日漸融合；而線上消費的便捷性也無法阻擋消費者到實體空間進行休閑和社交活動。零售商日漸意識到線上線下全渠道覆蓋的重要性，電商開拓實體店，傳統(tǒng)零售商和互聯(lián)網(wǎng)巨頭之間的戰(zhàn)略性投資和合作成為大勢所趨?！?/p>

??三．北京倉儲物流市場

??2017年整體市場接近滿租，年末受相關(guān)政策影響，倉儲物流供求矛盾再顯現(xiàn)

??2018年外溢發(fā)展和租戶升級將現(xiàn)熱潮

??倉儲物流市場2017年末空置率為0.3%，已經(jīng)連續(xù)三個季度空置率在0.5%以下，整體市場接近滿租，可租空間稀缺；受市政府冬季施工限制影響，全年新增供應(yīng)量同比下降53%，僅一季度有新項目交付；受年末市政府對低端倉儲設(shè)施進行清理和整治的影響，以快遞為主的租戶搬遷活動驟增，進一步增加了供求矛盾。

??2017年全年租金增長為5.2%，是五年來最大年度漲幅，其中四季度環(huán)比上漲2.9%；受整體供應(yīng)持續(xù)短缺和特殊事件等多重因素的影響，業(yè)主大幅提高租金，而為解決當務(wù)之急，租戶也被迫提高租金承受力。

??2018年倉儲物流市場將呈現(xiàn)以下幾個關(guān)鍵詞：外溢發(fā)展、租戶升級。盡管2018年新增供應(yīng)量將有所回升，但仍然難以滿足市場旺盛的租賃需求，租戶或被迫向京外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移；北京限制和縮緊物流用地供應(yīng)的政策方向短期內(nèi)難以改變，而京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略和城際基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善有望提升開發(fā)商在北京周邊拿地建倉的信心。電商和第三方物流近年約占年成交總量的四分之三，未來將依然是需求主力；汽車及零部件需求將維持上升勢頭，而高科技制造業(yè)有望成為新興勢力。

??世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部主管羅瑾指出：“快速上漲的租金抬高了租戶入駐的門檻，長期租金承受能力更強的高附加值商品、對區(qū)位或者冷鏈等專業(yè)化設(shè)施有較高要求的租戶權(quán)重將進一步提升。業(yè)主將大規(guī)模進行租戶調(diào)整，并加大投入提升物業(yè)設(shè)施品質(zhì)、技術(shù)和管理水平，以滿足高端租戶需求。”

??四．投資市場

??——2017年投資標的類型更多元化，“商改辦”、“酒改辦”成熱點

??——2018年新資本的進入和新區(qū)域的發(fā)展將驅(qū)動需求

??2017年大宗成交總額為397.26億元，同比增長11%，繼2016年后再創(chuàng)歷史新高；成交宗數(shù)和總面積均高于2016年，其中成交總面積同比增長25%；投資標的類型更多元化，寫字樓占總成交額40%，依然是最重要的物業(yè)類型，而零售物業(yè)和酒店占比分別達到28%和19%，比往年均有明顯上升。

??其中，主要買家類型包括地產(chǎn)基金、開發(fā)商及企業(yè)用戶總和占比達95%。地產(chǎn)基金和開發(fā)商最活躍，分別占總成交額的44%和32%，大部分收購以改造物業(yè)并實現(xiàn)資產(chǎn)增值為目的，其中“商改辦”、“酒改辦”成熱點；企業(yè)用戶年底發(fā)力，全年占總成交額19%，所有物業(yè)均位于非核心區(qū)域，企業(yè)購買寫字樓自用的需求依然旺盛，但由于核心區(qū)域缺乏可售物業(yè)，買家對非中心位置持更開放的態(tài)度。

??世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場部主管紀剛指出：“融資途徑多元化是近兩年商業(yè)地產(chǎn)投資活躍的重要原因，其中資產(chǎn)證券化的發(fā)展對投資者豐富退出方式和分散風(fēng)險起到重要作用。政府的相關(guān)調(diào)控和政策導(dǎo)向，以及投資者如何通過合理規(guī)劃融資方式獲得最佳的資金成本，將成為2018年投資者關(guān)注的熱點。2018年北京投資市場仍有眾多潛力可待挖掘，而隨著北京城市新規(guī)劃和非首都功能疏解的實施，新興區(qū)域?qū)⑽嗤顿Y者的目光?！?/p>