[普華永道] 社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)“戰(zhàn)疫”之下的挑戰(zhàn)與機遇

??2020年年初突發(fā)的新型冠狀病毒疫情打亂了原本熱鬧的傳統(tǒng)春節(jié)，為了防止傳染病的擴散，各地政府相繼出臺人口流動管控政策，以防止疫情在春節(jié)的人口移動和鄰里相聚之中進一步惡化。老百姓的日常生活受到影響，平時為居民提供日常服務的物業(yè)管理公司在社區(qū)防疫工作和日常居民生活中扮演著關鍵角色。

??根據普華永道思略特地產團隊觀察，物業(yè)行業(yè)受疫情影響在短期內將面臨一定的運營挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在人員成本的上升以及服務需求的變化。然而長期來說，品質物業(yè)公司將迎來規(guī)模化、專業(yè)化、平臺化等結構性機會，利于頭部企業(yè)發(fā)展并推動整體行業(yè)的市場化進程。

??本文將從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析疫情造成的短期挑戰(zhàn)和應對舉措，以及長期對于整體行業(yè)的影響和企業(yè)的應對方案，希望對于社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)整體產業(yè)鏈的從業(yè)者有所啟發(fā)和借鑒。

??行業(yè)市場規(guī)模大，成長性高：中國物業(yè)管理行業(yè)從1981年第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)的成立開始，近年來行業(yè)已逐漸從探索期的單一經營模式轉向多元化經營，行業(yè)整體營業(yè)收入與管理面積不斷增長。預計2025年中國物業(yè)行業(yè)市場規(guī)模將達1.5萬億元人民幣（見圖1），在管面積超450億平方米。

??行業(yè)競爭格局分散：物業(yè)管理企業(yè)登記數(shù)量自2012年的7.1萬間增長至2018年12.7萬間，進入玩家眾多。行業(yè)集中度雖逐步提升，然而整體仍呈現(xiàn)分散狀態(tài)。截至2018年，行業(yè)排名前10的物業(yè)管理公司在管面積加總占行業(yè)整體比例僅為11.4%

??行業(yè)抗周期性強：物業(yè)服務公司本身不持有物業(yè)的輕資產模式，使得整體資產負債率偏低，且每月固定收費的商業(yè)模式具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。輕資產與現(xiàn)金牛屬性賦予了物業(yè)管理行業(yè)較強的抗周期性。

??資本市場認可度高：由于物業(yè)管理行業(yè)具有穩(wěn)健現(xiàn)金流、高成長性以及易于嵌入增值服務等優(yōu)勢，近年來資本市場對于物業(yè)管理行業(yè)充分認可，規(guī)模企業(yè)受到青睞。

??行業(yè)盈利模式

??物業(yè)管理行業(yè)的主營收入分為基礎物業(yè)服務和增值物業(yè)服務。其中基礎物業(yè)服務的客戶按照物業(yè)交割前后分別是開發(fā)商以及業(yè)主，具體業(yè)務包括物業(yè)的綠化養(yǎng)護、保潔服務、公共秩序維護、設施設備維修養(yǎng)護和綜合服務等等，一般按照物業(yè)面積收取固定的物業(yè)管理費。增值服務則區(qū)分為業(yè)主增值服務及非業(yè)主增值服務。業(yè)主增值服務一般圍繞住戶的房屋、車、空間和人四個維度，提供家具生活服務、停車管理租賃等。非業(yè)主增值服務則是面向于開發(fā)商和其他物業(yè)管理服務商。提供案場協(xié)銷、咨詢服務、工程服務等等，增值服務一般按照不同的服務類型個別收取額外費用。

??根據對于中國百強物業(yè)管理公司2018年財務數(shù)字的統(tǒng)計，平均基礎業(yè)務收入占企業(yè)整體收入約80.5%，為核心收入，增值物業(yè)收入占比平均為19.5%。然而增值物業(yè)整體的利潤水平遠高于基礎物業(yè)，百強平均的基礎物業(yè)的凈利率在5.7%，遠低于增值物業(yè)的18.5%。綜合來看，雖然增值物業(yè)的收入占比較低，然而對利潤的貢獻仍有較好水平，基礎物業(yè)在物業(yè)管理公司中貢獻的利潤占比平均為55.7%，增值物業(yè)為44.3%。