[克而瑞]人口嚴(yán)重老齡化、自然負(fù)增長(zhǎng)的南通，為何房地產(chǎn)熱度持續(xù)高漲？

??2020年已經(jīng)過(guò)去5個(gè)多月，疫情對(duì)于房地產(chǎn)、尤其是土地市場(chǎng)的影響逐漸消退，樓市指標(biāo)持續(xù)向好，六成超百億城市土地規(guī)模已經(jīng)回正（《六成典型城市土地出讓金已同比回正，杭、京、滬位列三甲》），長(zhǎng)三角地區(qū)更是最受青睞，除了一二線核心城市之外，在三四線城市中南通無(wú)疑最為耀眼，但從戶(hù)籍人口數(shù)據(jù)來(lái)看，南通卻是長(zhǎng)期生育低迷、本地人外遷、老齡化嚴(yán)重，為何是這座城市迎來(lái)這一波上漲？本文將從人口、規(guī)劃、房?jī)r(jià)、政策等多方面進(jìn)行剖析，并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)做出進(jìn)一步展望。

??01商品房市場(chǎng)

??近年銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)高位

??2020年市場(chǎng)韌性同樣亮眼

??從統(tǒng)計(jì)局公布的商品住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，近幾年南通的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，2017-2019年商品住宅銷(xiāo)售面積均在1500萬(wàn)平方米左右，尤其是在房地產(chǎn)承壓、整體環(huán)境不佳的2019年，商品住宅銷(xiāo)售面積與2018年依舊持平，高達(dá)1571萬(wàn)平方米。

??即使受疫情影響較嚴(yán)重的2020年一季度，全市商品房銷(xiāo)售面積321.8萬(wàn)平方米，同比下降9.0%，降幅小于江蘇省平均水平6.3個(gè)百分點(diǎn)，列江蘇省設(shè)區(qū)市第4位；并且一季度新建商品住宅可售房源572.9萬(wàn)平方米，同比下降16%，庫(kù)存明顯下滑；此外，房地產(chǎn)投資方面表現(xiàn)也十分突出，1-4月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資364.3億元，同比增長(zhǎng)16.7%，高于全省平均水平17.0個(gè)百分點(diǎn)，列設(shè)區(qū)市第3位，整體市場(chǎng)表現(xiàn)向好。

??02土地市場(chǎng)

??前5月土地出讓金躍居長(zhǎng)三角第七位

??可比地價(jià)增幅超六成

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前5月南通土地出讓金總和為324億元，在長(zhǎng)三角城市中僅次于杭州、上海、南京、溫州、蘇州和寧波，居于第七位，在三四線城中僅次于溫州；與2019年同期相比，漲幅高達(dá)261%，漲幅在長(zhǎng)三角41個(gè)城市中居于首位。

??從價(jià)格方面來(lái)看，2020年1-5月南通土地成交均價(jià)為4870元/平方米，較2019年均價(jià)3332元/平方米上漲了46%。在這期間，優(yōu)質(zhì)地塊集中入市，競(jìng)拍超百輪的現(xiàn)象頻現(xiàn)，地價(jià)也由此一路上升，單4月以來(lái)，主城區(qū)成交7宗宅地的平均樓板價(jià)約在8388元/平方米，其中大部分地塊的成交樓板價(jià)基本均超過(guò)了10000元/平方米，而2019年其周邊地塊平均樓板價(jià)還不足8000元/平方米，可比地價(jià)漲幅超過(guò)60%。種種數(shù)據(jù)均顯示，前5月南通土地市場(chǎng)熱度急劇攀升。

??03城市發(fā)展

??人口回流彌補(bǔ)老齡化短板

??滬通鐵路加速融入上海進(jìn)程

??由于本地年輕人外遷比重較高，南通長(zhǎng)期生育低迷，自2003年至今，人口自然增長(zhǎng)率已經(jīng)連續(xù)17年負(fù)增長(zhǎng)，并且近些年人口負(fù)增長(zhǎng)率越發(fā)嚴(yán)重，在此影響之下，南通在2018年就成為上海之后又一戶(hù)籍人口老齡化率突破30%的城市，在江蘇省各個(gè)城市中排名第一，2019年南通老齡化較2018年又上升了0.6個(gè)百分點(diǎn)，60歲以上老人比重升至增至30.8%。

??值得慶幸的是，近些年在長(zhǎng)三角一體化布局加速之下，尤其是滬通鐵路開(kāi)工建設(shè)的近2年，南通外出人口逐漸減少，人口回流速度有了明顯的提升，以2019年為例，常住人口為731.8萬(wàn)人，較2018年增加了0.8萬(wàn)人，在考慮自然人口負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致的人口規(guī)模減少2.1萬(wàn)人，2019年其人口機(jī)械遷入量達(dá)到2.9萬(wàn)人，較2015、2016年有了顯著增加。經(jīng)濟(jì)方面，南通民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)體量巨大，2019年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)9384億，即將進(jìn)入“萬(wàn)億俱樂(lè)部，在省內(nèi)僅次于蘇州、南京和無(wú)錫，發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)造就了良好的民富基礎(chǔ)，因此購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。

??隨著滬通鐵路的開(kāi)通和上海第三機(jī)場(chǎng)的落戶(hù)，南通作為上?！氨贝箝T(mén)”的屬性被進(jìn)一步強(qiáng)化，屆時(shí)，上海至南通鐵路出行最短時(shí)間將從4小時(shí)左右壓縮到約1.5小時(shí)，這樣南通在一定程度上可以承接上海的溢出效應(yīng)，包括承接上海全球城市非核心功能以及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。這無(wú)疑會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來(lái)有力影響，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必會(huì)受益良多。

??04價(jià)格優(yōu)勢(shì)

??房?jī)r(jià)仍是環(huán)滬“價(jià)格洼地”

??整體房地價(jià)差也較為寬裕

??除了人口回流和交通規(guī)劃利好之外，價(jià)格也是南通房地產(chǎn)價(jià)格洼地的原因。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，與周邊其他環(huán)滬三四線城市相比，南通具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，2020年商品住宅的價(jià)格較無(wú)錫、昆山、常州、張家港有2000-5000元/平方米不等的差距，還處于“價(jià)格洼地”。

??此外，就其自身來(lái)看，對(duì)比其全市1.4萬(wàn)元/平方米、市區(qū)2萬(wàn)元/平方米、高端3.5萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)水平來(lái)看，南通當(dāng)前的地價(jià)房?jī)r(jià)比仍在50%以下，投資南通土地市場(chǎng)的盈利預(yù)期依舊相對(duì)安全。

??這對(duì)于承接上海需求外溢尤其是剛需外溢具有先天優(yōu)勢(shì)，尤其是南通滬通高鐵開(kāi)通在即，地理位置帶來(lái)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，促使南通從“接軌上海”換擋至“融入上?！保蔀樯虾５摹氨贝箝T(mén)”，開(kāi)通之后，南通將在上海“一個(gè)半小時(shí)”交通圈內(nèi)，樓市勢(shì)必迎來(lái)一波快速上漲。

??05限價(jià)政策

??“雙限”之下項(xiàng)目盈利依然有保障

??通州區(qū)土地成交量增5倍

??此外，相對(duì)寬松的“限價(jià)”政策和較強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也為南通房地產(chǎn)的高漲奠定了基礎(chǔ)。就前5個(gè)月土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，南通西站所在的通州區(qū)和上海第三機(jī)場(chǎng)所在的海安區(qū)是土地成交建面最多的兩個(gè)區(qū)域，分別占全市成交建面的25%和27%，尤其是滬通高鐵開(kāi)通已經(jīng)官宣在7月1日開(kāi)通，在此利好之下，通州區(qū)成為熱點(diǎn)板塊，前5月成交建面達(dá)166萬(wàn)平方米，較去年同期增加了5.5倍。

??不僅僅在量方面表現(xiàn)突出，通州區(qū)的地價(jià)也有了明顯上漲，多宗土地競(jìng)拍輪次超百輪，表現(xiàn)最突出的是4月份，有三宗地競(jìng)拍輪次均在300輪左右，分別被中南、大唐地產(chǎn)、裕景置業(yè)競(jìng)得，其中裕景置業(yè)競(jìng)得的先鋒鎮(zhèn)R2020-003地塊樓板價(jià)最高，達(dá)14000元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)97.65%，地塊周邊有城市名人府邸、英倫上院、南通別業(yè)等高檔住宅小區(qū)，生活氛圍濃厚，周邊在售的仁恒公園世紀(jì)均價(jià)為28500元/平方米，參照這一售價(jià)，項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)比不足50%，項(xiàng)目盈利尚佳。

??當(dāng)然不僅僅是新區(qū)，傳統(tǒng)老城區(qū)崇川區(qū)也從2019年年中開(kāi)始，加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，截止6月14日，2020年崇川區(qū)已經(jīng)成交了4宗純宅地，樓板價(jià)均在1.4萬(wàn)元/平方米以上，其中三宗均在開(kāi)拍前均以達(dá)到最高限價(jià)，市場(chǎng)熱度高漲，但是由于“限價(jià)”相對(duì)寬松，項(xiàng)目盈利空間依然較佳，以R20001地塊為例，成交樓面價(jià)為17391元/㎡，參照其房屋備案均價(jià)為30980元/㎡，房地比為56%，實(shí)現(xiàn)盈利肯定不成問(wèn)題。

??06未來(lái)展望

??交通利好下人口回流加速

??房地產(chǎn)規(guī)模或?qū)⒃俣忍嵘?/strong>

??在滬通高鐵等規(guī)劃利好的帶動(dòng)之下，南通人口回流逐漸顯現(xiàn)，高德數(shù)據(jù)顯示，南通在全國(guó)熱門(mén)遷入和遷出城市中排在40位左右，交通出行量較去年同期呈上升趨勢(shì)；并且絕大部分時(shí)間遷入指數(shù)大于遷出指數(shù)，逐漸成為典型的人口流入型城市。而且結(jié)合招聘數(shù)據(jù)來(lái)看，近期南通月平均工資水平已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米，較2019年底漲幅達(dá)4%；并且就工資水平來(lái)看，與杭州、蘇州、寧波等高房?jī)r(jià)城市的差異日益縮小，與同樣環(huán)滬、但房?jī)r(jià)較其稍高的無(wú)錫、常州、昆山、張家港的工資水平基本持平或略高，購(gòu)買(mǎi)力優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，這在一定程度上也能促進(jìn)人口回流的速度。

??展望未來(lái)，在各種規(guī)劃利好的帶動(dòng)之下，南通長(zhǎng)期人口流失的劣勢(shì)有望得到改善，并且疊加人才新政的利好，高收入人群比重或?qū)⒃黾?，?gòu)買(mǎi)力也將有顯著的提升。在購(gòu)買(mǎi)力和需求均有保障的局面下，南通房地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)有望再度提升，拿地機(jī)會(huì)也依舊值得關(guān)注。