[諸葛找房]2020上半年房地產市場研究報告

??摘要

??2020上半年，一場新冠病毒打破了房地產市場周期性變動。樓市“小陽春”并未在一季度出現，開發(fā)經營指標受疫情影響下滑嚴重。彼時，政策逆周期調節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側，而非是刺激需求端拉動經濟，房地產行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調。部分城市試探性出臺需求端刺激政策并未成功。上半年，人才引進和落戶放松是需求端政策的重點。資金面，上半年貨幣環(huán)境寬松，中央多次發(fā)文加強金融市場的流動性，房地產行業(yè)的資金改善，部分資金來源基本達到去年同期。

??下半年，政策基調仍為“房住不炒”，整體延續(xù)溫和窗口期，供應端繼續(xù)為政策的重心，需求端刺激的可能性較小。然而，對于上半年土地市場過熱的城市，不排除政策收緊的可能性。資金面下半年流動性仍充裕，房地產行業(yè)的資金進一步改善。

??政策篇：地方供給側紓困托底，資金面“中性偏松”穩(wěn)預期促發(fā)展

??一、“房住不炒”是底線，供給側紓困托底，需求端發(fā)力人才力求長遠變革

??（一）“房住不炒”仍是中央調控政策的總基調

2020年上半年，在疫情沖擊下，宏觀經濟形勢嚴峻，一季度GDP同比下降6.8%，其中，房地產業(yè)生產總值同比下降6.1%，房地產開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，商品房銷售增速跌破負值。彼時，政策逆周期調節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側(主要體現在三個方面，一是加強金融市場的資金流動性；二是稅收制度上對疫情影響嚴重的企業(yè)提供優(yōu)惠；三是疫情期間無法履約行為免責順延),而非是刺激需求端拉動經濟，房地產行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調。2020年4月，中央政治局會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場得平穩(wěn)健康發(fā)展；5月兩會政府會議提到堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居。中央調控政策的總基調未變。

??整體來看，在疫情沖擊下，“因城施策”仍在鋪開,各地出臺相關政策扶持企業(yè)發(fā)展，但“因城施策”的底線仍是“房住不炒”, 政策調控的約束是房地產市場“穩(wěn)”。

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