[仲量聯(lián)行]退租壓力下北京零售市場(chǎng)如何逆勢(shì)突圍？

??2020年8月11日，北京——2020年7月底，防控降級(jí)、影院開(kāi)放、消費(fèi)季重啟，北京迎來(lái)了零售行業(yè)回暖契機(jī)。今年上半年，全市范圍內(nèi)許多零售商收縮實(shí)體規(guī)模，絕大部分購(gòu)物中心都在不同程度上面臨租戶(hù)退租、項(xiàng)目空置率提升的考驗(yàn)。業(yè)主與零售商該如何快速調(diào)整策略、恢復(fù)元?dú)?、為未?lái)發(fā)展做長(zhǎng)足準(zhǔn)備？近日，仲量聯(lián)行研究部走訪了北京市區(qū)范圍內(nèi)40個(gè)重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和趨勢(shì)進(jìn)行深入挖掘，為市場(chǎng)各方提出切實(shí)建議，希望助力業(yè)主和品牌雙方抓住逆勢(shì)突圍的機(jī)遇。

??疫情挑戰(zhàn)下的市場(chǎng)多方承壓，餐飲業(yè)態(tài)受沖擊最嚴(yán)重

??在2019年底，經(jīng)濟(jì)下行壓力已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，整體租賃需求趨緩，部分優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)面臨一定的空鋪壓力。在此之上，新冠疫情進(jìn)一步打亂了市場(chǎng)節(jié)奏，大幅限制了零售品牌的擴(kuò)張步伐和業(yè)主方的調(diào)改計(jì)劃。在現(xiàn)金流壓力下，許多零售商均有計(jì)劃關(guān)閉經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)欠佳的門(mén)店，以期壓縮成本、渡過(guò)難關(guān)。

??截至2020年6月底，北京市區(qū)市場(chǎng)空置水平升至8.6%，郊區(qū)空置率增至9.3%。第二季度市區(qū)市場(chǎng)整體凈吸納量錄得負(fù)14.5萬(wàn)平方米，即全市退租面積較新租面積超出14.5萬(wàn)平方米，為北京市場(chǎng)的歷史最高水平（排除項(xiàng)目退市影響）。

• 餐飲業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖，關(guān)店面積占總量的36%。其中，由于餐廳普遍門(mén)店面積較大，正式餐廳品類(lèi)關(guān)店面積占餐飲業(yè)態(tài)的3/4，關(guān)店數(shù)量則約為餐飲關(guān)店總量的半數(shù)（48%）。此外，咖啡茶飲、快餐、小吃和烘焙面包房關(guān)店面積占比分別為14%、7%、4%和1%。因此，當(dāng)前購(gòu)物中心的餐飲層和餐飲鋪位空置壓力相對(duì)最大，對(duì)正式餐廳和大面積餐飲門(mén)店招商需求缺口較大。

• 僅次于餐飲，服裝業(yè)態(tài)關(guān)店面積占比達(dá)18%?？鞎r(shí)尚品類(lèi)整體表現(xiàn)疲軟，在全國(guó)、乃至全世界范圍內(nèi)均持續(xù)大規(guī)模關(guān)閉門(mén)店、收縮線下戰(zhàn)線。這一趨勢(shì)在近兩年已有顯現(xiàn)，F(xiàn)orever 21、Old Navy、New Look等品牌已先后退出中國(guó)，而疫情則進(jìn)一步加劇快時(shí)尚實(shí)體業(yè)態(tài)的下行態(tài)勢(shì)。因此，快時(shí)尚門(mén)店退租面積占該業(yè)態(tài)總量的22%，且該占比預(yù)計(jì)在短期內(nèi)將進(jìn)一步攀升。例如Gap已關(guān)閉多家門(mén)店，且仍有部分門(mén)店在進(jìn)行閉店促銷(xiāo)。快時(shí)尚門(mén)店往往承租項(xiàng)目首層或跨層的大面積，位置優(yōu)良、展示面極佳。因此，其撤鋪對(duì)項(xiàng)目的直觀形象影響較大，且業(yè)主往往需要對(duì)其鋪位面積進(jìn)行拆分出租，明顯增加項(xiàng)目招商負(fù)荷。

• 此外，兒童和娛樂(lè)業(yè)態(tài)備受疫情沖擊，關(guān)店面積占比分別為8% 和9%。事實(shí)上，由于眾多兒童業(yè)態(tài)門(mén)店自疫情爆發(fā)后始終處于關(guān)閉狀態(tài)，許多有明確退租意向或計(jì)劃的品牌仍尚未撤取物品裝置，尤其是兒童教育培訓(xùn)類(lèi)零售品牌。因此，兒童業(yè)態(tài)實(shí)際退租總量和業(yè)態(tài)占比預(yù)計(jì)顯著高于調(diào)研數(shù)據(jù)，主打兒童業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目和綜合性購(gòu)物中心的兒童層空置壓力大。

??新增需求顯著受限，部分品牌把握機(jī)會(huì)布局

??橫向?qū)Ρ热嘘P(guān)店撤鋪和即將開(kāi)業(yè)（已上圍擋）的情況可見(jiàn)，北京整體關(guān)店面積是即將開(kāi)業(yè)面積的3倍左右——在2020年第二季度的時(shí)間截面上，疫情影響大規(guī)模顯現(xiàn)，新增需求短時(shí)內(nèi)跟不上市場(chǎng)中的退租水平。本季度錄得即將開(kāi)業(yè)的門(mén)店大多自去年底已開(kāi)始接觸、洽談乃至簽定租約，并不能完全體現(xiàn)疫情爆發(fā)后市場(chǎng)中的租賃活動(dòng)；而且，隨著北京新發(fā)地疫情對(duì)市場(chǎng)造成新的沖擊，部分門(mén)店或難開(kāi)出。但是，當(dāng)前市場(chǎng)中仍有一些此前有擴(kuò)張計(jì)劃但未能找到合適店面的零售商本季度在市場(chǎng)中持續(xù)關(guān)注機(jī)會(huì)、尋求面積，看好疫情過(guò)后市場(chǎng)的復(fù)蘇能力。

• 盡管餐飲業(yè)退租量最高，但該業(yè)態(tài)也在行業(yè)不斷洗牌、品牌更迭換代的過(guò)程中。在全市“即將開(kāi)業(yè)”的面積中，餐飲品牌占比達(dá)到34%；而在今年5月至6月初北京防疫要求降級(jí)、市場(chǎng)需求小幅回升時(shí)，餐飲零售商的問(wèn)詢(xún)、看場(chǎng)等租賃表現(xiàn)與其他業(yè)態(tài)相比更為活躍。近年來(lái)商業(yè)項(xiàng)目不斷提升餐飲業(yè)態(tài)占比，部分業(yè)主顯著上提餐飲鋪位的租金水平，以此提升整體收入表現(xiàn)，部分餐飲租戶(hù)的利潤(rùn)受到擠壓。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，業(yè)主更有必要根據(jù)具體情況考慮相應(yīng)下調(diào)餐飲租金，為餐飲零售商出讓更大盈利空間，實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期項(xiàng)目表現(xiàn)的穩(wěn)定。

• 兒童和娛樂(lè)業(yè)態(tài)退租率高，但新增需求水平很低。盡管一部分門(mén)店在5、6月實(shí)現(xiàn)了短暫的盈利，但在6月北京新發(fā)疫情后，反復(fù)關(guān)閉門(mén)店為零售商帶來(lái)巨大壓力。而隨著疫情防控舉措趨于常態(tài)化，兒童和娛樂(lè)業(yè)態(tài)短期內(nèi)恢復(fù)受阻、前景相對(duì)不明晰，其租賃活動(dòng)非常有限。大多數(shù)兒童和娛樂(lè)類(lèi)零售商將采取保守謹(jǐn)慎的策略，難以在2020年乃至明年初有擴(kuò)張動(dòng)作。同時(shí)，有少數(shù)幾個(gè)高品質(zhì)、大面積的娛樂(lè)類(lèi)租戶(hù)在此時(shí)機(jī)首入北京或?qū)で竺娣e，充分把握租戶(hù)議價(jià)力增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，計(jì)劃疫情過(guò)后開(kāi)業(yè)，看好本市受抑制的娛樂(lè)類(lèi)消費(fèi)需求的反彈性增長(zhǎng)。

• 但是，運(yùn)動(dòng)服飾品類(lèi)仍在全市乃至全國(guó)范圍內(nèi)逆勢(shì)布局，其新承租面積占全市即將開(kāi)業(yè)面積的11%。截至二季度末，國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)服飾和運(yùn)動(dòng)潮牌零售商多有擴(kuò)張，李寧、安踏、Fila、阿迪達(dá)斯、Lululemon等均有新開(kāi)業(yè)或正在裝修的門(mén)店。運(yùn)動(dòng)品類(lèi)銷(xiāo)售整體恢復(fù)快、增長(zhǎng)前景相對(duì)較好，部分品牌在2020上半年已實(shí)現(xiàn)零售額正增長(zhǎng)。因此，許多之前在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目中未能尋得擴(kuò)張機(jī)會(huì)的運(yùn)動(dòng)品牌，充分把握當(dāng)前市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)，豐富完善在京布局。

??市場(chǎng)各方應(yīng)靈活調(diào)整策略，抓住發(fā)展機(jī)遇

??受到疫情倒逼，當(dāng)前正是各零售業(yè)態(tài)大洗牌、業(yè)主整體性調(diào)改的關(guān)鍵性時(shí)刻，品牌方和業(yè)主方所采取的戰(zhàn)略性舉措將決定其疫情后的恢復(fù)能力和中長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間。

??從零售商角度而言，一部分品牌的退租和收縮為其他品牌帶來(lái)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

• 對(duì)于有擴(kuò)張意愿的零售商，當(dāng)前正是進(jìn)入市場(chǎng)領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的時(shí)機(jī)，借此提升自己的知名度和影響力。

• 品牌方有望談得更優(yōu)惠的租金和對(duì)自己更為有利的租賃條款，降低固定成本，提升利潤(rùn)空間。

• 零售商業(yè)應(yīng)充分利用這個(gè)變局，把握市場(chǎng)脈搏，在謹(jǐn)慎節(jié)流的同時(shí)相應(yīng)調(diào)整產(chǎn)品線和發(fā)展側(cè)重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)源——如時(shí)尚業(yè)態(tài)可著重關(guān)注其運(yùn)動(dòng)服飾子品牌的擴(kuò)張，而餐飲類(lèi)品牌則拓展“小而美”的副產(chǎn)品線，提高市場(chǎng)份額和競(jìng)爭(zhēng)力。

??而從業(yè)主方角度來(lái)看，目前也是順應(yīng)新的消費(fèi)潮流進(jìn)行調(diào)改的機(jī)會(huì)。

• 在經(jīng)濟(jì)和疫情的雙重影響下，各業(yè)態(tài)均面臨一個(gè)去偽存真的過(guò)程。部分此前引領(lǐng)擴(kuò)張趨勢(shì)的零售商增長(zhǎng)失速，但另一些品牌反而進(jìn)一步鞏固了自身行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位，提升了市場(chǎng)份額。以咖啡茶飲品類(lèi)為例，盡管本季度連咖啡、瑞幸咖啡大面積關(guān)閉店面，但同時(shí)國(guó)際咖啡品牌Peet’s Coffee和Tim Horton’s上半年仍積極布局北京市場(chǎng)，喜茶也在二季度持續(xù)推出新店。因此，同業(yè)態(tài)內(nèi)部必然有一定的流動(dòng)和整合，業(yè)主方在接觸新租戶(hù)時(shí)更應(yīng)關(guān)注品牌的穩(wěn)定度，方能抵御未來(lái)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)壓力和突發(fā)事件，保證項(xiàng)目品質(zhì)和穩(wěn)定性。

• 對(duì)于部分此前強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張但當(dāng)前銷(xiāo)售表現(xiàn)顯著下滑的業(yè)態(tài)，業(yè)主應(yīng)在原租戶(hù)退租后積極主動(dòng)轉(zhuǎn)變落位思路、更換業(yè)態(tài)品牌，調(diào)整項(xiàng)目租戶(hù)結(jié)構(gòu)。舉例而言，近幾年北京APM有多個(gè)首層臨街的快時(shí)尚大店退租，包括跨層的Gap門(mén)店也剛剛于6月閉店。北京APM不斷調(diào)整首層業(yè)態(tài)，重點(diǎn)落位近期市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)越的化妝品和運(yùn)動(dòng)時(shí)尚，接連引入眾多中高端美妝品牌，并將原快時(shí)尚位置替換為即將開(kāi)業(yè)的阿迪達(dá)斯全球品牌中心。

• 在當(dāng)前市場(chǎng)氣候下，一定的租金讓步和更為靈活的租賃條款，對(duì)增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌的吸引力、提升項(xiàng)目表現(xiàn)很有必要。本季度，已有部分業(yè)主開(kāi)始下調(diào)或考慮下調(diào)租金，幅度達(dá)10%或以上；也有業(yè)主在租期、裝免期等方面可談空間更大。北京市場(chǎng)中仍有品牌尋求面積、平穩(wěn)擴(kuò)張，但此前部分項(xiàng)目租金成本高昂，令一些潛在租戶(hù)難以達(dá)成盈利目標(biāo)。若業(yè)主方適度調(diào)整近期的租金收入預(yù)期，預(yù)計(jì)將有效去化項(xiàng)目?jī)?nèi)的空置面積。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示：“在新冠疫情的席卷之下，市場(chǎng)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。越是如此，各方越需要充分了解瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)趨勢(shì)，積極調(diào)整發(fā)展策略，方能渡過(guò)時(shí)艱，在后疫情時(shí)代的市場(chǎng)新格局中占據(jù)有利地位?！?/p>

??特別說(shuō)明：本次走訪調(diào)研系北京新發(fā)地疫情之前完成，新的防疫形勢(shì)無(wú)疑為市場(chǎng)帶來(lái)更多挑戰(zhàn)，該調(diào)研所展示的數(shù)據(jù)信息預(yù)計(jì)與此后市場(chǎng)有一定出入——盡管整體趨勢(shì)和業(yè)態(tài)分布情況與當(dāng)前市場(chǎng)基本一致，但全市退租、空置趨勢(shì)無(wú)疑進(jìn)一步深化。