[易居研究院]8月上海市場報告（20200916）

上海8月新房供求量劇增，二手房成交量創(chuàng)2017年以來新高

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年09月16日發(fā)布《2020年8月上海房地產(chǎn)市場報告》。該報告顯示：

??上海新房市場8月供求驟升，改善型樓盤成交火熱，呈現(xiàn)今年以來第二次供大于求的情況。新房供給大增，需求端也表現(xiàn)火熱，特別是對于千萬級的改善需求來說。從8月整體來看，只要是單價超過6萬的改善級樓盤，沒有一個認(rèn)籌率低于100%。炙熱的改善需求帶動了整體樓市的熱度都在上行。新房成交均價主要受成交項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，成交的新房仍主要集中在外環(huán)外，占比高達(dá)81.7%，其中外郊環(huán)間占比增長明顯。

??二手房市場8月成交量持續(xù)增長，創(chuàng)2017年以來新高，上海各區(qū)二手房成交價格均有不同程度上漲，以黃浦區(qū)、浦東新區(qū)和松江區(qū)最為明顯。8月上海二手房的成交量處于2017年以來的歷史高位。下半年以來二手房成交中改善型需求的占比有明顯增加，套均面積和套均價格不斷增長。8月二手房成交增長主要來自內(nèi)環(huán)以內(nèi)和外環(huán)以外。從成交房源結(jié)構(gòu)來看，8月份成交房源中，90平米以上房源占比達(dá)到33%，而上半年僅為28%。

??易居研究院研究員王寧表示：自今年7月開始，杭州、深圳、沈陽等十幾個熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控，而限制購房資格、抑制投機(jī)炒房、增值稅調(diào)整等是本輪調(diào)控的常見手段。8月底住建部、央行更出臺了開發(fā)商融資的“三條紅線”，給房企的杠桿率設(shè)置上限。上海市政府還沒有出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，但也會隨著國家整體的政策導(dǎo)向，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展，避免“金九銀十”出現(xiàn)市場進(jìn)一步過熱情況。

??報告內(nèi)容摘要如下：

??一、8月上海新房成交量同比增長22.5%，成交均價同比上漲11.1%

??8月，上海新建商品住宅成交面積約92.7萬平方米，環(huán)比增長13%，同比增長22.5%；新增供給面積105.6萬平方米，環(huán)比增長159.5%，同比增長144.3% 回顧歷史數(shù)據(jù)，2020年8月上海新房成交量創(chuàng)造了自2017年市場降溫以來的歷史新高。從供求關(guān)系來看，8月呈現(xiàn)2020年以來第二次供大于求的情況。新房供給大增，需求端也表現(xiàn)火熱，特別是對于千萬級的改善需求來說。從8月整體來看，只要是單價超過6萬的改善級樓盤，沒有一個認(rèn)籌率低于100%。炙熱的改善需求帶動了整體樓市的熱度都在上行。

??上海新建商品住宅成交均價為55536元/平方米，環(huán)比下降0.7%，同比上漲11.1%。新房成交均價主要受成交項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響，成交的新房仍主要集中在外環(huán)外，占比高達(dá)81.7%，其中外郊環(huán)間占比增長明顯。新房成交區(qū)域方面，主要以浦東、閔行和奉賢地區(qū)為主。

??二、8月上海二手住宅成交量同比增長51.6%，價格指數(shù)環(huán)比上漲0.8%

??8月，上海二手住宅成交套數(shù)約為3萬套，環(huán)比增長4.9%，同比增長51.6%。8月上海二手房的成交量處于2017年以來的歷史高位。2020年1-3月二手房成交量受疫情影響較大，自4月疫情逐漸好轉(zhuǎn)開始，二手房市場狀態(tài)火熱，平均每月成交量能穩(wěn)定在2.8萬套左右。下半年以來二手房成交中改善型需求的占比有明顯增加，套均面積和套均價格不斷增長。從成交房源結(jié)構(gòu)來看，8月份成交房源中，90平米以上房源占比達(dá)到33%，而上半年僅為28%。

??統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房價指數(shù)中，上海二手住宅價格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲3%。數(shù)據(jù)顯示，上海前8月二手房市場累計(jì)成交量同比增長4%，增速已經(jīng)回正，符合預(yù)期。上海各區(qū)二手房成交價格均有不同程度上漲，主要來自內(nèi)環(huán)以內(nèi)和外環(huán)以外，以黃浦區(qū)、浦東新區(qū)和松江區(qū)最為明顯，分別環(huán)比上漲0.9%、1.1%、0.9%，同比上漲5.5%、4.4%、4.3%。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院 研究員 王寧

??郵  箱：wangning@ehousechina.com

??電  話：021-60868916

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