[易居研究院]8月全國40城新建商品住宅成交報告

??易居房地產(chǎn)研究院9月4日發(fā)布《2020年8月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，8月40城成交面積環(huán)比小幅下降，同比已連續(xù)4個月正增長。8月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長16%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來，已連續(xù)4個月同比正增長，說明房地產(chǎn)市場已完全擺脫疫情影響走上正軌。1-8月武漢、長沙、南昌這三個中部省會城市新房成交面積同比降幅最大。受年初疫情影響，2月和3月武漢幾乎沒有新房成交，4月份以來銷售活動和成交量逐步恢復(fù)正常，前8個月的成交量降幅依然是40城中最大的。長沙和南昌今年以來樓市表現(xiàn)也比較低迷。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計金九銀十部分房企將以價換量促回款。隨著“三條紅線”的融資新規(guī)在部分房企展開試點，監(jiān)管部門將對不同房企的融資根據(jù)財務(wù)指標(biāo)進行區(qū)別對待。對部分資金壓力大，年度目標(biāo)完成情況差的房企來說，除了放緩拿地計劃控制負債外，金九銀十期間以價換量促進資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??8月40城成交環(huán)比下降4%，同比增長16%，同比已連續(xù)4個月正增長

??2020年8月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長16%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來，已連續(xù)4個月同比正增長，說明房地產(chǎn)市場已完全擺脫疫情影響走上正軌。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，8月的移動平均同比增速為-3%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。

??受年初疫情影響，今年一季度曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。目前來看，曲線最低點已于4月出現(xiàn)，年內(nèi)繼續(xù)小幅上行的可能性較大。

??2020年1-8月40城成交面積同比下降9%，降幅持續(xù)收窄

??2020年1-8月，40城成交面積同比下降9%，3月以來降幅持續(xù)收窄。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計成交面積同比降幅已連續(xù)6個月收窄。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預(yù)計2020年1-8月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)小幅收窄。

??分地區(qū)來看，2020年1-8月，一線城市累計同比下降9%，二線城市累計同比下降11%；三四線城市累計同比下降4%。

??從分地區(qū)的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來連續(xù)5個月收窄。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月以來降幅連續(xù)6個月收窄。1-8月，二線城市是三類城市中成交量同比降幅最大的，主要是武漢、長沙、南昌、鄭州等中部二線城市樓市比較低迷，同比降幅較大。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來降幅連續(xù)6個月收窄。1-8月，三四線城市成交面積同比降幅是三類城市中最小的，主要是受數(shù)據(jù)可得性影響，報告所選的三四線城市中位于長三角和大灣區(qū)的占比較多，這兩個地區(qū)的部分城市今年樓市行情持續(xù)火熱。

??40城1-8月新房成交量同比增速排名：蘭州增速最高，武漢降幅最大

??具體城市來看，2020年1-8月，40城中蘭州、金華、杭州、韶關(guān)、廈門等18個城市新建商品住宅成交量同比增長，已經(jīng)有近一半城市年內(nèi)成交同比正增長，相比7月的12個又進一步增多，說明40城新房銷售情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)。其中蘭州增速最高，蘭州屬于西部省會城市中本輪行情啟動比較晚的，晚于成都和西安，目前處于樓市繁榮期的末端。金華去年的新房成交量同比下降較多，樓市比較低迷，基數(shù)低導(dǎo)致今年的成交量增速較高。杭州由于新房限價，導(dǎo)致部分樓盤新房與二手房價格倒掛比較嚴(yán)重，今年以來已多次出現(xiàn)“萬人搖”的情況，7月杭州出臺樓市新政以來新房搖號現(xiàn)象已有所緩解，9月3日，杭州再次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，預(yù)計接下來幾個月的新房成交還將有所降溫。

??1-8月新房成交量同比降幅最大的5個城市分別是武漢、長沙、南昌、珠海和重慶。受年初疫情影響，2月和3月武漢幾乎沒有新房成交，4月份以來銷售活動和成交量逐步恢復(fù)正常，前8個月的成交量降幅依然是40城中最大的。長沙限購政策是二線城市中較為嚴(yán)厲的，且政府對房價的控制非常嚴(yán)格，對炒房的打擊力度也很大，樓市今年的表現(xiàn)比較低迷。南昌樓市8月表現(xiàn)低迷，新房成交量跌至除2月外的全年最低谷，前8個月的同比降幅也僅次于武漢和長沙，樓市整體比較低迷。從今年1-8月的新房成交來看，武漢、長沙和南昌這三個中部省會城市是40城中表現(xiàn)最低迷的。

??其他主要城市1-8月新房成交量來看，一線城市中上海和深圳同比小幅增長，北京和廣州降幅較大。二線主要城市中，寧波、成都、南京、合肥同比增長，西安和鄭州同比降幅較大。

??預(yù)計金九銀十部分房企或以價換量促回款

??2020年8月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降5%，同比增長15%，連續(xù)4個月同比正增長。1-8月，40城新建商品住宅成交面積同比下降9%，同比降幅持續(xù)收窄。今年以來，長三角和大灣區(qū)的城市樓市整體表現(xiàn)較好，大部分城市的新房成交還是比較平穩(wěn)的，全國樓市并未出現(xiàn)大范圍的抬頭或者過熱跡象。

??從政策面來看，下半年，深圳、東莞、寧波、杭州、南京、無錫等熱點城市紛紛收緊了調(diào)控政策。9月3日，東莞出臺了調(diào)控細則，杭州再次發(fā)布調(diào)控新政。8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，部分房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人參加會議，會議主要強調(diào)了“房住不炒”，同時本次會議形成了“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”?！叭龡l紅線”限制了房企激進融資拿地的能力，有利于穩(wěn)地價和穩(wěn)房價。8月26日，住建部召集了沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等六個城市政府及所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)人召開房地產(chǎn)工作會商會，這幾個城市多為今年來房價漲幅靠前的城市。

??隨著“三條紅線”的融資新規(guī)在部分房企展開試點，監(jiān)管部門將對不同房企的融資根據(jù)財務(wù)指標(biāo)進行區(qū)別對待。對部分資金壓力大，年度目標(biāo)完成情況差的房企來說，除了放緩拿地計劃控制負債外，金九銀十期間以價換量促進資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。

??附注：40個典型城市分別為：

??4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

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