[易居研究院]全球80城租金收益率研究報告（20200915）

易居院報告：全球80城租金收益率4.2% 中國12城1.7% 

??上海易居房地產研究院9月15日發(fā)布的《全球80城租金收益率研究報告》顯示：全球80個主要城市平均租金收益率為4.2%，其中有38個城市的租金收益率超過4.0%；發(fā)達國家40個城市比發(fā)展中國家40個城市平均租金收益率略高，前者為4.4%，后者為4.1%。納入80個主要城市統(tǒng)計的中國12個城市平均租金收益率為1.7%，明顯偏低；最低分別為臺北1.2%、深圳1.3%、天津1.4%、廣州1.5%和杭州1.5%

??該研究報告選擇全球80個主要城市，橫跨5大洲分屬48個國家，發(fā)達國家城市和發(fā)展中國家城市各占50%。主要數(shù)據(jù)來自全球最大的城市數(shù)據(jù)庫網站NUMBEO。

??報告顯示，亞洲城市租金收益率為全球最低。研究認為，房價漲幅較大導致租金收益率趨低是一大因素，傳統(tǒng)住房自有率也顯現(xiàn)了租房需求走勢。由于發(fā)達國家、地區(qū)的城市化率已經很高，部分國家人口不再增長，供求比相對均衡甚至供大于求，房價走勢長期來看較穩(wěn)。而發(fā)展中國家目前大多處于城市化快速發(fā)展的階段，人口基數(shù)和增量較大，新增住房需求量大，在供不應求的狀態(tài)下，房價漲幅相對較大。因此，在各大洲的城市中，發(fā)展中國家城市租金收益率平均值要低于發(fā)達國家和地區(qū)城市。另外還有一個現(xiàn)象，亞洲城市無論位于發(fā)達國家和地區(qū)，還是位于發(fā)展中國家和地區(qū)，租金收益率都要低出其他各大洲不少。中國大部分城市租金收益率處于較低水平，說明租金與房價的背離度較高。租金反映房屋的使用價值，是市場的真實需求，房價與租金背離，說明房價存在一定程度的泡沫。

??易居研究院研究員王寧認為，從長遠來看，中國城市的租金收益率水平將會呈現(xiàn)一個穩(wěn)步上升的趨勢，這緣于政府嚴厲的房住不炒調控政策，以及推廣租購并舉。而隨著未來幾年我國大部分城市增加租賃住房用地的供應，預計未來3～5年租賃住房的供應規(guī)模將有較大提升，使得租金走勢趨于穩(wěn)定。部分居民購房需求轉為租房需求，也將導致房價的上漲幅度下降。

??報告披露的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)幾個特征：

??一、發(fā)達和發(fā)展中國家、地區(qū)城市平均租金收益率看似接近

??從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全球80城的平均租金收益率為4.2%，其中40個發(fā)達國家和地區(qū)城市的平均租金收益率為4.4%，40個發(fā)展中國家城市的平均租金收益率為4.1%。可見，在全球來看，發(fā)展中國家城市的租金收益率平均值微弱低于發(fā)達國家和地區(qū)。從租金收益率的平均值來看，并不能反映具體城市的具體情況。如在一些亞洲的發(fā)展中國家城市租金收益率低至2%以下，而一些歐美發(fā)達國家城市的租金收益率已達到兩位數(shù)，因此，發(fā)展中國家和發(fā)達國家城市和地區(qū)的租金收益率如此接近，只能說明數(shù)據(jù)在一定程度被平均了。              

??二、各大洲城市租金收益率，亞洲城市平均值最低

??從各大洲城市的租金收益率情況來看，亞洲城市的平均值最低，為3.1%；北美洲城市的平均值最高，為6.8%。其它各大洲城市的租金收益率平均值分別為：南美洲4.4%、非洲5.8%、歐洲3.9%、大洋洲4.0%。亞洲城市的租金收益率最低，主要是亞洲除了日本、韓國、新加坡和香港、臺灣地區(qū)外，其他均為發(fā)展中國家。北美洲的租金收益率較高，看起來更為合理，這主要是北美洲選取的城市大都屬于發(fā)達國家。而非洲國家和地區(qū)的租金收益率也處于一個較高水平，需要說明的是，選取的6個城市物價水平較低，房價增長緩慢并處于一個較低的水平。

??三、中國城市租金收益率過低

??從NUMBEO數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)來看，所選取的中國12個城市的租金收益率平均值為1.7%，遠低于亞洲除中國以外的其他城市平均值的3.9%。

??經過這幾年的房價不斷上漲，國內各城市的租金收益率持續(xù)下降，與亞洲其他區(qū)域的城市橫向比較來看，中國內地10城市租金收益率為1.7%，以及臺北、香港地區(qū)的租金收益率分別為1.2%和1.7%。從歐美非的發(fā)展中國家城市租金收益率來看，均高于中國城市，分別為4.4%、4.7%和5.8%。因此與全球其他城市比較來看，中國城市的租金收益率處于較低水平，說明我國租金與房價的背離度較高。

??四、全球80城租金收益率排名

??根據(jù)NUMBEO網站統(tǒng)計出的全球80城租金收益率排名中，美國城市休斯頓以11.9%的租金收益率排在第一位，主要原因在于休斯頓作為美國知名的新興大城市，發(fā)展速度日新月盛，不僅是美國的旅游城市，還擁有全美數(shù)一數(shù)二的教育、醫(yī)療、低房價、低稅收、更多的工作機會、更低的失業(yè)率，以及大量的外州人和國際職業(yè)移民。休斯頓作為大量人口凈流入地區(qū)，帶來了租金和房價的不斷上漲，但是休斯頓的房價逐年高漲卻仍然低于全美房價的平均水平，它的房產投資成本較低，房子出租后的租金收益率高。另外，2017年末的颶風“哈維”使得休斯頓的房屋租賃市場從“剛好夠用”變成了“供應不足”。

??全球80城租金收益率排名中，中國臺北地區(qū)的租金收益率墊底，主要源于近些年來臺北房價迅猛攀升，而租金水平卻一直停滯不前，這又與民眾薪資不漲和外資撤資有關。

??從排名榜單上可以看出在全球80個城市中租金收益率排名前十位（休斯頓、約翰內斯堡、迪拜、費城、邁阿密、芝加哥、華盛頓、圣地亞哥、基輔、開普敦）分別從11.9%到7.0%；而排名后十位（布宜諾斯艾利斯、武漢、南京、香港、北京、杭州、廣州、天津、深圳、首爾、臺北）分別從1.9%到1.2%。排名前十位的租金收益率平均值（8.8%），是排名后十位的平均值（1.7%）的5.2倍。從中可見，在排名前十位的城市中有5座城市來自于北美洲，而排名后十位的城市中亞洲城市占了9座。在排名前十位的城市中有5座來自于發(fā)達國家，排名后十位的城市中發(fā)展中國家城市占了7座。由此也在一定程度上說明了亞洲城市的租金收益率在全球范圍里處于較低水平，并且發(fā)展中國家城市的租金收益率普遍低于發(fā)達國家城市的租金收益率。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產研究院 研究員 王寧

??郵  箱：wangning@ehousechina.com

??電  話：021-60868916

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