[易居研究院]金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場月報(bào)（202008）

8月末M1同比增速再創(chuàng)兩年半新高，利好資產(chǎn)價(jià)格

但目前政策偏緊，預(yù)計(jì)百城房價(jià)同比漲幅仍將低位盤整

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月14日發(fā)布了《2020年8月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報(bào)》。報(bào)告指出，8月末M1同比增速創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高，利好資產(chǎn)價(jià)格。8月末，M1余額同比增長8%，創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高，體現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活躍度進(jìn)一步上升，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，M1增速持續(xù)提高，也利好股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的上升。但將2月以來的M1同比增速走勢與2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明顯不及后者，說明貨幣放水對資產(chǎn)價(jià)格的影響也明顯不及后者。

??易居研究院研究員沈昕表示，從目前的政策和貨幣環(huán)境來看，百城房價(jià)同比漲幅或?qū)⒃诘臀槐P整一段時(shí)間。下半年以來，已有深圳、東莞、寧波、南京、杭州、?？?、無錫、沈陽、常州等多城升級(jí)調(diào)控政策，整體房地產(chǎn)政策還是偏緊，這與2015年時(shí)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策有很大差異，不會(huì)出現(xiàn)2016-2018年似的全國普漲。而且前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房價(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房價(jià)并未充分調(diào)整到位，如果貨幣政策和房地產(chǎn)政策不發(fā)生明顯變化，百城房價(jià)同比漲幅可能會(huì)以以時(shí)間換空間的方式，在低位盤整一段時(shí)間。

??報(bào)告顯示：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這4個(gè)跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??8月末M1余額同比增長8%，創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高；住戶部門貸款余額同比增長14.5%，增速連續(xù)3個(gè)月小幅提高

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008年以來，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??8月末，M1余額同比增長8%，增速分別比上月末和去年同期高1.1個(gè)百分點(diǎn)和4.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高，體現(xiàn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活躍度進(jìn)一步上升。

??8月末，住戶部門貸款余額同比增長14.5%，增速分別比上月末高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩次前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和16個(gè)月，第二次領(lǐng)先的時(shí)間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??1月M1同比增速為0，是該指標(biāo)有統(tǒng)計(jì)以來的首次，與春節(jié)錯(cuò)位有關(guān)。2月以來，隨著春節(jié)因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，M1同比增速持續(xù)回升。目前來看，1月已是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。但將2月以來的M1同比增速走勢與2015年下半年至2016年上半年相比，上升幅度明顯不及后者，說明貨幣放水對房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的影響也明顯不及后者。

??疫情以來，中央和央行多次表態(tài)要堅(jiān)定“房住不炒”，要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，說明不會(huì)給房地產(chǎn)大放水。受疫情影響，2020年一季度商品房成交量大幅下降，住戶部門貸款余額同比增速持續(xù)收窄。二季度以來大部分城市商品房成交量開始回升，住戶部門貸款余額同比增速開始小幅震蕩上升。目前來看，3月極有可能是本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。

??8月末中國一年期國債收益率2.51%，連續(xù)4個(gè)月上升；8月全國首套房貸平均利率5.25%，連續(xù)9個(gè)月下降，降幅明顯收窄

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。8月末，中國一年期國債收益率為2.51%，比上月末高0.27個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低0.11個(gè)百分點(diǎn)。5月以來一年期國債收益率連續(xù)4個(gè)月上升，說明隨著經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)和貨幣寬松邊際效應(yīng)減弱，市場利率在連續(xù)多月下降后開始逐漸上升。但目前全球疫情和經(jīng)濟(jì)形勢仍有不確定性，且CPI已連續(xù)4個(gè)月進(jìn)入2區(qū)間，為貨幣政策提供了空間，一年期國債收益率后續(xù)不會(huì)持續(xù)上行，年內(nèi)低位震蕩的可能性較大。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年8月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年7月20日-8月18日），全國首套房貸款平均利率為5.25%，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)，從近幾個(gè)月的走勢來看，降幅已明顯趨窄。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至今，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??李克強(qiáng)總理9月2日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，下一步要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度，保持政策力度和可持續(xù)性，不搞大水漫灌，引導(dǎo)資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融平穩(wěn)運(yùn)行。這與央行8月發(fā)布的《2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的相關(guān)表述一致，意味著未來貨幣政策將加強(qiáng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這也意味著信用最寬松的階段已經(jīng)過去，4月很有可能是本輪周期一年期國債收益率的低點(diǎn)。但目前全球疫情發(fā)展和經(jīng)濟(jì)仍存在不確定性，歐美等主要國家貨幣寬松短期內(nèi)不會(huì)結(jié)束，我國貨幣政策短期內(nèi)也不會(huì)大幅轉(zhuǎn)緊，預(yù)計(jì)一年期國債收益率后續(xù)還將低位震蕩。

??本輪周期中國一年期國債收益率低點(diǎn)要低于2015年6月的上輪低點(diǎn)，但首套房貸平均利率仍高于2016年較多。因?yàn)榉抠J利率不僅與市場利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年整體調(diào)控基調(diào)還是偏緊，房貸利率下降幅度遠(yuǎn)低于市場利率下降幅度。從以往規(guī)律來看，首套房貸平均利率低點(diǎn)一般會(huì)滯后一年期國債收益率低點(diǎn)一段時(shí)間，因此目前來看房貸利率仍會(huì)下調(diào)，但空間可能有限。

??住戶部門貸款余額同比增速拐點(diǎn)大概率已至

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月和11個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??目前首套房貸平均利率已連續(xù)9個(gè)月小幅下降，利率持續(xù)下行會(huì)對刺激居民貸款購房產(chǎn)生一定作用。二季度以來，隨著國內(nèi)疫情的基本控制，此前積壓的購房需求和消費(fèi)需求逐漸釋放，4月以來住戶部門貸款余額同比增速小幅震蕩提高，3月很可能已經(jīng)出現(xiàn)本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的低點(diǎn)。但需要看到的是，本次房貸利率下降幅度遠(yuǎn)小于2015年，對居民貸款購房的刺激也小于后者，預(yù)計(jì)四季度和明年上半年住戶部門貸款余額同比增速會(huì)繼續(xù)提高，但提高的幅度會(huì)小于2016年。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積

??經(jīng)過各組金融數(shù)據(jù)與全國商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領(lǐng)先于全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月、8個(gè)月和15個(gè)月。2011年至今，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??受疫情影響，2020年前兩個(gè)月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月份以來隨著前期購房需求的釋放，商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，2月是本輪周期全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速的最低值。但需要看到的是，今年房貸利率的下降幅度明顯不及2014年下半年至2015年末，對居民貸款購房的刺激力度也明顯不及后者。預(yù)計(jì)年內(nèi)商品房銷售面積同比降幅還將繼續(xù)收窄，但收窄的幅度將趨緩，全年預(yù)計(jì)仍是小幅下跌。

??M1同比增速與百城二手房價(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房價(jià)格同比漲幅進(jìn)行對比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領(lǐng)先于百城二手房價(jià)格同比漲幅走勢。2011年至今，M1同比增速和百城二手房價(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至今，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房價(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次領(lǐng)先的時(shí)間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2020年1月M1同比增速創(chuàng)新低，2月以來持續(xù)小幅回升。目前來看，1月已是本輪周期M1同比增速的低點(diǎn)。從歷史規(guī)律來看，百城二手房價(jià)格同比漲幅階段低點(diǎn)一般會(huì)滯后M1同比增速階段低點(diǎn)一段時(shí)間出現(xiàn)，但這次可能會(huì)略有不同。2019年1月M1同比增速是近幾年的次低點(diǎn)，且全年均在低位徘徊，目前M1同比增速經(jīng)過2月以來的持續(xù)提高，已明顯超過2019年的平均水平，因此本輪周期百城二手房價(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)很可能已于2019年10月出現(xiàn)。但如果未來一段時(shí)間M1同比增速不大幅提高的話，預(yù)計(jì)百城二手房價(jià)格同比漲幅也不會(huì)大幅擴(kuò)大。而且前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房價(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房價(jià)并未充分調(diào)整到位，可能會(huì)以以時(shí)間換空間的方式，使得同比增速在低位盤整一段時(shí)間。

??結(jié)論與趨勢

??2020年8月，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高，一年期國債收益率較上個(gè)月小幅上升，首套房貸平均利率微幅下降，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月略微寬松。

??從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢來看，有較高的一致性。今年央行已實(shí)施過三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場利率顯著下行，資金面整體比前兩年更寬松。從M1同比增速走勢來看，2月以來持續(xù)震蕩上行，8月創(chuàng)2018年3月以來的兩年半新高。從2012年四季度和2015年下半年的經(jīng)驗(yàn)來看，M1增速如能持續(xù)提高的話，股市和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格將會(huì)明顯上漲。

??但目前以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市政策與2015年時(shí)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的政策有很大差異。疫情以來，寬松的貨幣政策下，上半年部分城市地市樓市火熱，下半年以來，已有深圳、東莞、寧波、南京、杭州、?？凇o錫、沈陽、常州等多城升級(jí)樓市調(diào)控政策。8月20日，人民銀行、住建部召開房企座談會(huì)，約談12家房企，此次會(huì)議劃定房企融資的“三道紅線”，標(biāo)準(zhǔn)具體為：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，房企的凈負(fù)債率不得大于100%，房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實(shí)施差異化債務(wù)規(guī)模管理。從目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境來看，與2012年四季度至2013年一季度時(shí)更為相似，樓市表現(xiàn)大概率也與2013年上半年的局部熱點(diǎn)城市行情相似，不會(huì)出現(xiàn)2016-2018年似的全國普漲。

??綜合考慮這些情況，預(yù)計(jì)四季度全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比降幅將繼續(xù)收窄，全年預(yù)計(jì)為小幅下降；前兩個(gè)調(diào)整周期百城二手房價(jià)格都進(jìn)入過同比下跌的階段，本次未出現(xiàn)，說明房價(jià)并未充分調(diào)整到位，如果貨幣政策和房地產(chǎn)政策不發(fā)生明顯變化，百城房價(jià)同比漲幅可能會(huì)以以時(shí)間換空間的方式，在低位盤整一段時(shí)間。

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