[克而瑞]新一波房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮來(lái)臨？

??導(dǎo) 讀 

??行業(yè)洗牌將會(huì)持續(xù)，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進(jìn)展不佳的業(yè)務(wù)，未來(lái)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

??◎  作者 / 朱一鳴、王映雪

??“三道紅線”的融資監(jiān)管新政出臺(tái)后，房企的資金來(lái)源受到影響，招商、金茂、華僑城等多家房企密集傳出股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)消息。房企加速“適應(yīng)”新政，透露出什么信號(hào)呢？
??01

??融資環(huán)境收緊，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓升溫

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從9月開(kāi)始，北京、上海、廣州、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房企子公司掛牌數(shù)量較之前明顯增長(zhǎng)。

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開(kāi)始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過(guò)增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

??從轉(zhuǎn)讓狀態(tài)看，大部分股權(quán)交易項(xiàng)目處于擬轉(zhuǎn)讓狀態(tài)，僅有8項(xiàng)交易開(kāi)始轉(zhuǎn)讓，其中，半數(shù)是與關(guān)聯(lián)企業(yè)的交易。比如，招商局蛇口向關(guān)聯(lián)方招商仁和養(yǎng)投整體出售6棟物業(yè)、華僑城（亞洲）向關(guān)聯(lián)方華僑城A轉(zhuǎn)讓成都?xì)g樂(lè)谷股權(quán)、珠江實(shí)業(yè)向控股股東廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓頤德大廈所有權(quán)、中南建設(shè)向控股股東中南控股集團(tuán)轉(zhuǎn)讓南通中南谷股權(quán)、以及綠地集團(tuán)向子公司綠地香港轉(zhuǎn)讓廣州綠地公司股權(quán)。關(guān)聯(lián)企業(yè)之間聯(lián)系多、操作便捷、價(jià)格靈活，因而取得交易進(jìn)展的速度較快。

??此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布的較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂。這三家房企都是央企，本身經(jīng)營(yíng)傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內(nèi)的高杠桿企業(yè)，積極出售股權(quán)主要是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。從客觀方面看，國(guó)資委要求央企資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上都要通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所的公開(kāi)掛牌程序，因而央企轉(zhuǎn)讓相關(guān)信息更為公開(kāi)。從行業(yè)趨勢(shì)看，其余很多房企應(yīng)該也有轉(zhuǎn)讓動(dòng)作，只是未達(dá)到公告標(biāo)準(zhǔn)，因而披露信息有限。

??02

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后：引入合作方，剝離不良資產(chǎn)

??涉及股權(quán)出讓的房企或項(xiàng)目，多處于虧損或高負(fù)債狀態(tài)，可以分為部分權(quán)益出讓和整體出售兩類。

??房企通過(guò)部分權(quán)益出讓可以為地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)引入有實(shí)力的合作方。比如，金茂10月轉(zhuǎn)讓北京青茂置業(yè)60% 的股權(quán)給綠城，標(biāo)的企業(yè)的主要資產(chǎn)是北京頤和金茂府。金茂府系列是金茂旗下定位最高端的產(chǎn)品系，因而頤和金茂府資產(chǎn)變現(xiàn)能力較好，幫助金茂提前回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力。金茂擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)均屬部分權(quán)益出讓，包括擬掛牌轉(zhuǎn)讓的福州興茂51%股權(quán)、貴陽(yáng)黔茂地產(chǎn)60%股權(quán)、常州龍茂45%股權(quán)都涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，金茂可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)降低凈負(fù)債率指標(biāo)，也可以通過(guò)繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益，而資金充裕的房企將有更多機(jī)會(huì)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??股權(quán)整體出售主要是出于盤(pán)活存量資產(chǎn)以及業(yè)務(wù)調(diào)整兩方面的考量。部分房企出售不屬于企業(yè)核心戰(zhàn)略城市的資產(chǎn)，從而調(diào)整市場(chǎng)布局。華僑城是股權(quán)轉(zhuǎn)讓披露最為頻繁的房企，主要是因?yàn)槲穆萌诤系禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。華僑城的文旅地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)，投資金額高、回款周期長(zhǎng)，必然導(dǎo)致較高的負(fù)債水平。因而華僑城積極出售部分房地產(chǎn)項(xiàng)目以及與主業(yè)關(guān)聯(lián)性有限的產(chǎn)業(yè)，包括開(kāi)發(fā)后投入運(yùn)營(yíng)的大理華僑城楊麗萍大劇院和麗江鉑爾曼度假酒店等資產(chǎn)，都在出售名單上。

??中南建設(shè)向控股股東出售南通中南谷的全部股權(quán)，則是基于業(yè)務(wù)調(diào)整的考量。中南谷定位于眾創(chuàng)空間和創(chuàng)業(yè)孵化基地，上半年凈利潤(rùn)-133.7萬(wàn)元，由于項(xiàng)目前景不確定，因而在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化時(shí)被中南建設(shè)剝離。而綠地集團(tuán)將負(fù)債較高的廣州物業(yè)開(kāi)發(fā)子公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給綠地香港，也是出于子公司區(qū)域業(yè)務(wù)重心調(diào)整兼財(cái)務(wù)優(yōu)化兩方面的考量。

??03

??去杠桿持續(xù)，未來(lái)將出現(xiàn)更多的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易

??股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮的出現(xiàn)，是行業(yè)資金壓力的體現(xiàn)，高杠桿、高負(fù)債、現(xiàn)金流狀況不佳的房企生存空間收窄。規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。今年僅5家房企港股IPO成功，那些尚未上市的房企融資渠道有限，更需要通過(guò)出售項(xiàng)目和股權(quán)的方式緩解財(cái)務(wù)壓力。房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮將會(huì)延續(xù)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)的集中度也將在洗牌后進(jìn)一步提升。

??房企加杠桿增長(zhǎng)模式難以為繼，多元化戰(zhàn)略需重構(gòu)。多數(shù)房企早已開(kāi)啟多元化探索，包括與地產(chǎn)有協(xié)同效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，輕資產(chǎn)輸出的代建、代管等，以及關(guān)聯(lián)性較低的汽車、金融、農(nóng)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。房企在物業(yè)管理和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域已經(jīng)找到適合規(guī)模發(fā)展與長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，但在更多領(lǐng)域尚未找到成熟穩(wěn)定并且可以復(fù)制的商業(yè)模式?！叭兰t線”之前，房企可以依靠杠桿獲取龐大資金，維持這些非主營(yíng)業(yè)務(wù)。當(dāng)資金優(yōu)勢(shì)不再，房企已經(jīng)開(kāi)始反思，其中部分投入大但回報(bào)不清晰的業(yè)務(wù)正在被放棄。中南建設(shè)出售估值下跌、業(yè)務(wù)虧損的眾創(chuàng)空間的項(xiàng)目，便是房企經(jīng)營(yíng)思路轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。預(yù)計(jì)房企將重新聚集主業(yè)，圍繞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一核心領(lǐng)域精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，多元化業(yè)務(wù)也將收斂聚焦，由此也將產(chǎn)生更多的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。 

??總結(jié)：融資監(jiān)管壓力下，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)新一輪股權(quán)轉(zhuǎn)讓熱潮，資金緊張的規(guī)模房企主動(dòng)掛牌出售動(dòng)作頻繁。房企通過(guò)部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入有實(shí)力的合作方提前回籠資金，也通過(guò)整體股權(quán)出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，降低負(fù)債率。行業(yè)洗牌將會(huì)持續(xù)，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進(jìn)展不佳的業(yè)務(wù)，未來(lái)房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。