[貝殼研究院]北京市寫字樓市場監(jiān)測報告

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2020年，受疫情影響，北京市寫字樓市場持續(xù)承壓，全市代表性甲級寫字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4個百分點。

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??寫字樓租賃市場需求疲軟

??北京寫字樓市場租賃活動在今年第一季度由于疫情影響幾乎停滯，并出現(xiàn)大量退租現(xiàn)象，二季度開始成交熱度逐漸上升。但和往年相比，全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年代表性甲級寫字樓凈吸納量僅18.8萬平方米，盡管在四季度出現(xiàn)交易高峰，但和去年全年相比，凈吸納量依然降低16.0%。

??新冠疫情沖擊全市經(jīng)濟。受新冠疫情沖擊，上半年北京全市經(jīng)濟增長和居民消費需求均出現(xiàn)負增長，其中社會消費品零售總額同比下降16.3%；盡管在2020年前三季度，本市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）由上半年同比下降3.2%轉(zhuǎn)為同比增長0.1%，服務(wù)業(yè)增加值由上半年同比下降3.0%轉(zhuǎn)為同比增長0.1%，但全市經(jīng)濟依然處于恢復(fù)狀態(tài)。

??退租商圈集中在望京和CBD。受疫情影響，2020年各甲級寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中關(guān)村的乙級寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

??新租商圈集中在望京，中關(guān)村，上地和麗澤金融商務(wù)區(qū)。上半年全市多數(shù)企業(yè)和學校實行居家辦公和居家上課政策，在線辦公和教育類公司因此受益，也刺激了手游和短視頻娛樂類科技公司業(yè)務(wù)的增長，因此以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴張迅速，新租面積主要集中在望京，中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融，專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴張。麗澤金融商務(wù)區(qū)以優(yōu)質(zhì)的樓宇硬件和相對較低的租金價格吸引了一部分更加注重性價比的寫字樓租戶，租戶以傳統(tǒng)金融類和信息技術(shù)類居多；該商圈去化速度較往年明顯加快，單宗成交以較大面積為主，更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。

??從甲級寫字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)金融（有別于P2P等新興金融行業(yè)），信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。

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??寫字樓租賃供應(yīng)持續(xù)放量

??2018至2020年，北京甲級寫字樓市場平均每年迎來100萬平方米左右的新增供應(yīng)。預(yù)計2021年全市市場依然會迎來110萬平方米左右的新建甲級寫字樓項目，大多集中于CBD，麗澤金融商務(wù)區(qū)和位于通州區(qū)的運河核心區(qū)商圈。大體量的新增供應(yīng)集中入市會加劇市場競爭，導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升，租金水平持續(xù)承壓。

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??寫字樓租金維持下行

??受到疫情影響，今年一季度的交易活動幾乎停滯，上半年部分企業(yè)受到疫情沖擊開始退租；下半年開始部分甲級寫字樓租戶出于成本考慮，降級搬遷至乙級寫字樓或商務(wù)園區(qū)。業(yè)主也隨之調(diào)整租賃策略，降低租金預(yù)期，因此全市甲乙級寫字樓平均凈有效租金持續(xù)下行。

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2020年末，代表性甲級寫字樓平均凈有效租金為336元每平方米每月（不含物業(yè)費），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓平均凈有效租金為167元每平方米每月（不含物業(yè)費），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲級寫字樓租金同比降幅超過乙級寫字樓租金同比降幅近一倍。

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??寫字樓空置率創(chuàng)歷年新高

??北京代表性甲級寫字樓市場空置率自2019年一季度開始就持續(xù)上升，2020年四季度末達到18.5%的高位。除了疫情沖擊帶來的暫時性影響，甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)持續(xù)放量是其空置率高企的最主要原因。

??據(jù)貝殼商業(yè)樓盤字典數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場已超過5000個樓宇，總建筑面積超過9000萬平方米。2019年和2020年共入市大約200萬平方米的甲級寫字樓項目，預(yù)計2021年依然會迎來110萬平方米左右的新增供應(yīng)。

??代表性乙級寫字樓市場的租戶黏性相對較低，空置率也在2020年一季度開始持續(xù)走高，年末錄得22.2%。2020年內(nèi)，雖然接納了部分受到疫情沖擊的原甲級寫字樓租戶，乙級寫字樓本身也流失了部分原有租戶。

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??寫字樓散售市場庫存創(chuàng)新高

??2020年，北京寫字樓散售成交量達到97萬平方米左右，比去年增長6.4%。但從歷史趨勢上看，近年來北京寫字樓銷售量持續(xù)下降。2020年新增散售供應(yīng)量達到144萬平方米左右，比去年增加31.5%，供應(yīng)有所抬頭。去化周期自2017年起大幅增長，2020年的去化周期錄得56.8個月，為近十年來最高點。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從2018年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達到430萬平方米左右，比去年增長13.7%。

??從今年銷售的分布看，通州，豐臺和大興區(qū)域銷售增長幅度較為明顯，望京區(qū)域銷售下降。通州區(qū)域的庫存一直維持在高位。

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??寫字樓散售價格基本平穩(wěn)

??全市散售寫字樓面積成交價維持在平穩(wěn)水平，自2015年起一直在2.63萬元至2.95萬元每平方米之間波動。

??從區(qū)域看，通州區(qū)域價格上漲幅度較大，豐臺區(qū)域價格出現(xiàn)回落。

??從未來的經(jīng)濟走勢和供給看，明年北京寫字樓市場仍然不容樂觀。面對充足的市場供應(yīng)和當前較為疲軟的市場需求，加速去化成為了業(yè)主的首要任務(wù)。

??在傳統(tǒng)的租賃合作模式下，租戶得到的市場信息透明度較低，選址過程中高度依賴租戶代理根據(jù)自身經(jīng)驗填寫的租賃方案；租戶代理的數(shù)據(jù)獲取方式依托于自身團隊經(jīng)驗，在實際體量巨大的市場中，單獨團隊的數(shù)據(jù)庫覆蓋面均有其局限性。受限于當前較為封閉的市場信息堡壘，待租面積和目標租戶之間無法實現(xiàn)信息共享，供需錯配明顯，交易效率較為低下。

??面對持續(xù)的市場新增供應(yīng)，業(yè)主除了相應(yīng)下調(diào)租金之外，要加強與目標租戶的有效對接。行業(yè)要加快擁抱數(shù)字化，通過技術(shù)平臺，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。建立經(jīng)紀人合作模式，實現(xiàn)線上線下的打通。

??指標說明

??指標含義：

??空置率=待出租面積÷總面積

??凈吸納量=新租面積+擴租面積-退租面積（單位時間內(nèi)，本文為單季度內(nèi)）

??去化周期：當年總庫存÷去年全年銷售量x12

??寫字樓銷售：整售為整棟樓單獨出售，散售為樓內(nèi)面積被分割出售。

??樣本選擇：

??代表性甲級寫字樓覆蓋商圈：

??中關(guān)村，金融街，CBD，望京，奧林匹克，東二環(huán)，東長安街，燕莎

??代表性乙級寫字樓覆蓋商圈：

??中關(guān)村，CBD，望京，東二環(huán)，燕莎