[克而瑞]2020年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 投資篇

??導(dǎo)讀

??投資兩級(jí)分化，深耕、合作破局。

??2020年受到外部“黑天鵝”以及行業(yè)政策波動(dòng)影響，房企投資端可謂一波三折，整體呈現(xiàn)“抑—揚(yáng)—抑”的走勢(shì)。年初，疫情影響之下土地投資進(jìn)入“冷凍期”，供地減少、拿地意愿驟減。隨著疫情得到控制，銷售端迅速回暖，二季度成為房企拿地“窗口期”，企業(yè)補(bǔ)貨同時(shí)也在不斷調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏。但六月份之后，整體拿地力度有所放緩。 8月末“三道紅線”出臺(tái)，再次對(duì)企業(yè)拿地態(tài)度產(chǎn)生負(fù)面影響。杠桿紅利的消失，“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金流”成為共識(shí)，導(dǎo)致房企整體投資意愿降低，且內(nèi)部分化顯著。紅、橙兩檔位房企投資意愿、力度均大幅下滑，而部分黃、綠色檔位房企投資則相對(duì)積極。從全年表現(xiàn)來看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)模效應(yīng)延續(xù)，30強(qiáng)房企占據(jù)百強(qiáng)新增土儲(chǔ)貨值的70%，其中TOP11-30強(qiáng)投資最為積極，拿地銷售比高過其他梯隊(duì)。城市選擇上，延續(xù)了2019年以來回歸二線的策略，尤其是部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，競爭相對(duì)激烈，三四線城市則主要集中在城市群中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較優(yōu)、需求充足、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的城市。 受制于“三道紅線”下杠桿紅利消失，我們認(rèn)為企業(yè)投資將在短期內(nèi)處于低位，預(yù)計(jì)明年二季度左右重新企穩(wěn)，整體保持審慎拿地態(tài)度。在城市趨同、紅線枷鎖下，企業(yè)需要采取深耕策略做熟做透市場(chǎng)，減少新拓城市，并通過合作拿地減少風(fēng)險(xiǎn)及資金壓力。審慎把握拿地成本的同時(shí)，迅速拓展投資的渠道。

??2020年總結(jié)

??01

??近7萬億元貨值被TOP30房企所獲，投資集中度不斷走高

??截至2020年11月末，新增貨值百強(qiáng)門檻達(dá)到197.1億元，同比上漲28%，新增土地價(jià)值、新增土地建面的百強(qiáng)門檻分別為72.2億元和120.7萬平方米，同比漲幅分別為42%和13%，雖然8月份出臺(tái)“三道紅線”政策后部分房企放緩?fù)顿Y力度，但鑒于二季度以來的積極補(bǔ)倉，11月末新增土儲(chǔ)百強(qiáng)門檻仍有較大的提升。從集中度來看，規(guī)模房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局仍在延續(xù)，且集中度呈現(xiàn)不斷走高的趨勢(shì)：截至11月末，TOP1-30強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)72%，七成土地資源集中在三成房企手上。

??從連續(xù)三年銷售、新增貨值集中度變化情況來看：TOP11-20強(qiáng)房企的市場(chǎng)占比持續(xù)上升，提升業(yè)績的需求最為明顯，從新增土儲(chǔ)和銷售集中度的對(duì)比來看，該梯隊(duì)房企銷售集中度還有進(jìn)一步上行的空間。值得注意的是，隨著投資集中度不斷走高，大型房企的規(guī)模效應(yīng)將更加顯著。

??02

??拿地節(jié)奏“一波三折”，6月成全年投資轉(zhuǎn)折點(diǎn)

??截止至2020年11月末，百強(qiáng)房企拿地銷售比達(dá)到0.37，較2019年末上升0.03，低于2018年的0.38。主要是由于今年二季度以來房企積極補(bǔ)倉、以及部分企業(yè)在“三道紅線”政策后仍保持較高投資積極性。但與前三季度0.4的拿地銷售相比，整體已有明顯下降，可以看出，嚴(yán)苛的金融監(jiān)管政策對(duì)企業(yè)投資產(chǎn)生顯著抑制作用。
分梯隊(duì)來看，10強(qiáng)房企的拿地態(tài)度最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比僅有0.32，不僅低于行業(yè)平均值，在各梯隊(duì)中也是最低。此外，30強(qiáng)以后的房企拿地同樣較為謹(jǐn)慎，尤其后50-100強(qiáng)房企的拿地銷售比為0.33，較2019年末有所下降，小型房企的生存環(huán)境不容樂觀。反觀TOP11-20、TOP21-30強(qiáng)房企的拿地銷售比分別達(dá)到0.46和0.44，與2019年相比有所提升，這部分房企仍有較強(qiáng)的擴(kuò)張規(guī)模意圖。

??從單月銷售50強(qiáng)房企1-11月的單月投資額來看，房企年內(nèi)的投資節(jié)奏“一波三折”，整體可分為3個(gè)階段，呈現(xiàn)“抑—揚(yáng)—抑”的走勢(shì)：

??第一階段為一季度，土地市場(chǎng)冷凍期，房企投資意愿較低。受到年初疫情的影響，土地市場(chǎng)幾乎停擺，房企尚未復(fù)工，因此整體投資都處于相對(duì)低位。值得注意的是，部分央企、國企如華潤、首開、招商等積極拿地，拿地銷售比高于1。另，浙系房企綠城、濱江、榮安也成為土地市場(chǎng)“黑馬”，這一階段房企單月投資額均不超過2000億元；

??第二階段為4-8月份，其中二季度為百強(qiáng)房企拿地“窗口期”，但6月之后整體投資力度放緩。隨著市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，企業(yè)為補(bǔ)充可售貨值，在二季度開始積極補(bǔ)倉，投資力度達(dá)到年內(nèi)最高峰。此階段中新城、金科、中駿、首創(chuàng)等企業(yè)的投資金額排名一度高于銷售排名，為規(guī)模進(jìn)階夯實(shí)了基礎(chǔ)。這一階段50強(qiáng)房企的單月投資額均在3000億元以上。但自6月份以來，房企投資力度逐步下滑，部分在二季度持續(xù)補(bǔ)倉的房企減緩了投資的步伐。

??第三階段則是9月-年末，三道紅線政策頒布之后，整體投資力度再下臺(tái)階。由于8月末“三道紅線”政策出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來較大影響，不少房企受到未來融資受限等預(yù)期影響，將工作重心轉(zhuǎn)移至銷售端，投資的力度明顯下降，恒大、綠地等企業(yè)投資力度下降尤為明顯，這一階段房企單月投資額穩(wěn)定在2000-3000億元水平。

??03

??三道紅線后紅、橙檔房企投資大幅收緊，綠色房企逆市拿地（部分略）

??由于“三道紅線”政策發(fā)布于8月下旬，以9月前后的房企平均月度投資金額作為對(duì)比，可明顯看出政策對(duì)于不同類型房企投資的顯著影響：紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達(dá)到61%，其次紅色房企也有41%的大幅下降，黃色房企降幅僅有18%，相比之下受影響較??；而綠色房企的投資力度不降反升，較政策出臺(tái)前的平均水平還上升了44%，不同類型房企在政策出臺(tái)后的投資表現(xiàn)出現(xiàn)明顯分化。

??把單月銷售50強(qiáng)房企按不同的檔位劃分后，其1-11月份的拿地金額走勢(shì)同樣差異顯著：從8月份開始至11月，黃色、紅色、橙色三類房企的月度平均投資額持續(xù)下行，反之綠色檔位房企單月投資額還處于高位波動(dòng)狀態(tài)，不同房企的投資態(tài)度產(chǎn)生明顯的兩極分化效果。

??04

??聚焦高能級(jí)城市策略導(dǎo)致五成房企投資金額同比上升，整體投資態(tài)度加劇分化（略）

??05

??二線城市投資占比近五成，中西部、長三角仍是主要區(qū)域（略）

??2021年展望

??在“三道紅線”政策下，企業(yè)的投資受到較為嚴(yán)重的影響，預(yù)計(jì)需要經(jīng)過一段時(shí)間財(cái)務(wù)指標(biāo)的調(diào)整后，方可重新企穩(wěn)。從50強(qiáng)房企拿地來看，未來投資將愈發(fā)趨同，因此合作開發(fā)將成為主流選擇。

??01

??預(yù)計(jì)房企二季度投資企穩(wěn)，全年依舊以謹(jǐn)慎為主

??從8月末政策頒布以來，大部分房企的投資力度立即出現(xiàn)了明顯的下滑，不少企業(yè)（尤其是被劃分為紅色、橙色兩檔的企業(yè)）當(dāng)前面臨的主要任務(wù)是調(diào)整財(cái)務(wù)指標(biāo)、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此近期工作的重心無疑將轉(zhuǎn)移至促銷售、催回款兩方面，加之樓市“金九銀十”表現(xiàn)不及預(yù)期，房企需要更多的時(shí)間來調(diào)整指標(biāo)，預(yù)計(jì)經(jīng)過年末一輪促銷、開盤后，企業(yè)的調(diào)整工作才將有一定成效。
因此我們預(yù)計(jì)在明年的二季度企業(yè)投資將重新企穩(wěn)，但全年還將以謹(jǐn)慎的態(tài)度為主，“三道紅線”政策的頒布，從根本上來說是遏制了房企無節(jié)制擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，杠桿紅利消失之下，謹(jǐn)慎拿地保持達(dá)線狀態(tài)仍是首選。

??02

??企業(yè)投資行為持續(xù)分化，部分黃、綠色房企仍將逆市拿地（略）

??雖然紅線政策的頒布對(duì)行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)的有息負(fù)債增速都做出了相應(yīng)的限制，但是在紅色、橙色兩類房企被強(qiáng)控的對(duì)比下，黃色和綠色房企面臨的增速限制相對(duì)較小，兩相對(duì)比之下則有一定的優(yōu)勢(shì)。
因此不同于紅色和橙色房企普遍明顯下調(diào)了投資力度，黃色、綠色房企的投資力度有了明顯分化，有半數(shù)房企在政策出臺(tái)后仍保持了相對(duì)積極的拿地態(tài)度，一方面是由于年內(nèi)投資節(jié)奏靠后，另一方面是在其他企業(yè)暫停拿地時(shí)，這部分企業(yè)趁機(jī)逆市納儲(chǔ)。這樣的投資態(tài)度分化情況預(yù)計(jì)還將持續(xù)，財(cái)務(wù)方面有優(yōu)勢(shì)的房企趁此機(jī)會(huì)撿漏，既能夠調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，又進(jìn)一步提升了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。圖：三道紅線政策后黃、綠色房企投資態(tài)度變化情況（略）

??03

??房企投資愈發(fā)趨同，紅線枷鎖之下唯有深耕破局、合作共贏（略）