2021-02-04 08:18:01來源:克而瑞
??導(dǎo)讀:
??1月份整體拿地仍然處于低位,銷售50強(qiáng)房企單月拿地金額同比下降4%,企業(yè)投資力度仍然偏弱。頭部房企仍是投資主力軍,國企央企拿地相對積極,部分浙系房企投資鋪排迅速。
榜單解讀
??前言:1月土地市場成交規(guī)模處于低位,但在部分核心城市、核心地塊的帶動下,成交樓板價(jià)和溢價(jià)率結(jié)構(gòu)性回升。
??銷售50強(qiáng)房企單月拿地金額同比下降4%,與去年一季度月均投資額相當(dāng)??紤]到2020年春節(jié)假期在1月份,實(shí)際來看,三道紅線之后房企投資力度仍然偏弱。百強(qiáng)房企1月拿地銷售比僅有0.22,較去年大幅下降,10強(qiáng)房企、21-30強(qiáng)房企投資最為謹(jǐn)慎。
??從投資規(guī)模上看,頭部房企投資鋪排較早,綠城、保利、中海等單月拿地超過80億。其中國企央企拿地相對積極,拿地金額排名靠前。另,浙系房企在長三角供地較多的情況下,投資搶先一步,綠城、濱江等房企拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均和梯隊(duì)平均。
??預(yù)計(jì)一季度末至二季度為房企投資高峰期。在紅線枷鎖和城市選擇趨同之下,建議房企仍以深耕、合作為主,聚焦核心城市同時(shí)合理控制拿地成本。
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??土地成交規(guī)模保持低位
??樓板價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲
??2021年1月,全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積僅12248萬平方米,同環(huán)比分別下降30%和70%,土地成交規(guī)模保持低位。受結(jié)構(gòu)性影響,價(jià)格和溢價(jià)率有所回升,但房企整體拿地意愿仍不強(qiáng)烈,尤其是在石家莊、重慶、成都的遠(yuǎn)郊地區(qū)仍有較多地塊流拍。
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??超四成百強(qiáng)房企未納儲
??TOP11-20房企相對積極
??2021年1月,新增貨值百強(qiáng)門檻為15.1億,較去年同期增加1.8億。新增貨值前十基本被規(guī)模房企所占據(jù),其中綠城、保利、碧桂園位列新增貨值TOP3,這些企業(yè)投資鋪排動作迅速。
??整體來看,三道紅線之下,仍有部分企業(yè)尚未進(jìn)入拿地狀態(tài)。銷售百強(qiáng)中有超過四成房企未在1月納儲。另,從22家項(xiàng)目開發(fā)商入榜也足以見得當(dāng)前企業(yè)投資的謹(jǐn)慎態(tài)度。
??從拿地銷售比來看,1月份百強(qiáng)房企拿地銷售比僅有0.22,較2020年全年的0.37大幅下降。分梯隊(duì)而言,10強(qiáng)房企、21-30強(qiáng)房企最為謹(jǐn)慎,拿地銷售比分別為0.17和0.13;而11-20強(qiáng)房企依舊是投資積極性相對最高的梯隊(duì),拿地銷售比為0.26,其中綠城、陽光城等拿地銷售比高于行業(yè)平均。
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??銷售TOP50房企單月投資額同比下降4%
??銷售50強(qiáng)房企1月投資金額近1500億元,同比微降4%,回落至去年一季度月均水平,與去年全年月均相比降幅達(dá)46%??紤]到去年1月受春節(jié)假期和疫情影響,投資基數(shù)較低,因此,2021年1月投資金額同比下滑表明當(dāng)前房企投資力度仍然較弱。
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??國企、央企表現(xiàn)突出
??部分浙系房企率先“搶跑”
??規(guī)模房企仍舊是投資的主力軍,尤其是頭部的國企、央企,憑借貫穿周期的資金優(yōu)勢,投資表現(xiàn)突出,保利、中海、萬科、招商、華潤等新增土地價(jià)值排名位列前十五,且投資金額均超過50億元。
??此外,隨著長三角城市供地節(jié)奏加快,部分浙系房企搶先開始投資鋪排,綠城、濱江、德信等拿地金額排名靠前,且拿地銷售比位于0.6之上,顯著高于行業(yè)平均和梯隊(duì)平均。這些房企投資均聚焦大本營,如濱江1月在杭州斬獲3宗土地,德信1月份浙江省內(nèi)拿地金額占比接近80%。
??值得注意的是,諸如龍記泰信、眾安、大家等房企,新增貨值幾乎是企業(yè)2020年全口徑銷售金額30%,龍記泰信更是接近50%??紤]到一季度土地投資能夠在下半年形成可售貨值,這些房企1月積極納儲將對今年業(yè)績增長起到有力支撐。
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??長三角占比超4成
??杭州是房企納儲的“主戰(zhàn)場”
??1月百強(qiáng)拿地建面中僅有1%位于一線城市,而杭州、南京等供地充足之下,二線城市占比仍達(dá)到42%,三四線城市占比為57%,與去年同期相比,三四線比例提升幅度較大。
??區(qū)域分布上來看,由于長三角二線城市供應(yīng)增加,1月份百強(qiáng)拿地中43%位于長三角,其次24%位于中西部,環(huán)渤海和珠三角占比相對較低,分別為18%和15%。
??城市層面,1月份杭州成為百強(qiáng)拿地建面最高的城市,單月成交建面超過220萬平方米,除了德信、濱江、宋都等本地房企持續(xù)拿地以外,融創(chuàng)、招商、東原也有所落子。由于1月份大部分城市尚未進(jìn)入供地狀態(tài),建面TOP20城市中有12個(gè)是三四線城市。
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??聚焦核心城市,深耕、合作為主
??1月份房企拿地均表現(xiàn)相對謹(jǐn)慎,三道紅線影響依然較大。2月份春節(jié)假期影響下,預(yù)計(jì)房企投資力度將持續(xù)維持低位。但隨著節(jié)后各城市供地恢復(fù)正常,想要在上半年快速補(bǔ)充貨值的企業(yè)將迎來窗口期。
??由于受到三道紅線政策抑制,今年二季度難現(xiàn)去年大力度反彈走勢,審慎的投資態(tài)度仍是全年主旋律。投資策略上,紅線枷鎖、城市選擇趨同,房企仍需以深耕、合作為主,聚焦核心城市同時(shí)合理控制拿地成本。