[克而瑞]資本月報(bào)｜發(fā)債總額為2020年以來(lái)新低，房企積極分拆業(yè)務(wù)上市

??本月關(guān)注

??政府加強(qiáng)住房租賃管理

??未對(duì)房企融資推出具體政策

??本月政府對(duì)于房企融資沒(méi)有推出具體的政策及表態(tài)。較為值得注意的是本月北京、上海以及廣州三地政府陸續(xù)加強(qiáng)了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理，其中包括了對(duì)住房租賃企業(yè)“租金貸”等融資方式以及租賃資金的管理都加強(qiáng)了監(jiān)管，對(duì)于涉足住房租賃的房企而言可能意味著資金使用方面受到了一定限制，但影響不大。整體來(lái)看，政府在2021年伊始的多項(xiàng)表態(tài)都表明房地產(chǎn)整體的融資環(huán)境長(zhǎng)期仍將繼續(xù)低位運(yùn)行。

??本月發(fā)債總額為2020年以來(lái)最低

??整體融資成本有所下降

??本月100家典型房企的融資總量為503.91億元，環(huán)比下降64.7%，同比下降48.8%。其中，2月發(fā)債213.73億元，環(huán)比大幅下降81.0%，同比下降68.7%，為2020年以來(lái)發(fā)行量最低的月份。本月融資成本5.34%，環(huán)比下降0.69個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境內(nèi)融資成本4.03%，環(huán)比下降0.56個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)楸驹戮硟?nèi)債主要集中在于超短期融資券的發(fā)行，中期票據(jù)及公司債發(fā)行較少。境外融資成本7.56%，環(huán)比上升1.00個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)榘l(fā)行境外債的企業(yè)除了新城和奧園之外多為融資利率較高的企業(yè)。

??多家房企及房企旗下公司遞表

??分拆業(yè)務(wù)上市仍然積極

??本月沒(méi)有房企和房企旗下業(yè)務(wù)公司完成上市，而有多家企業(yè)向港交所遞表。本月9日長(zhǎng)春房企新星宇控股向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，而在房企旗下業(yè)務(wù)公司方面則有領(lǐng)地、康橋、越秀旗下的物業(yè)管理公司領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活以及越秀服務(wù)遞交了上市申請(qǐng)，期后雅居樂(lè)旗下的園林公司雅城在3月2日更新了招股書(shū)，新力旗下的物業(yè)公司新力服務(wù)也在3月4日遞表。因此截至2021年3月5日，在港交所提交過(guò)招股書(shū)但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有8家和12家。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：發(fā)債量為2020年以來(lái)最低，融資環(huán)境收緊房企謹(jǐn)慎發(fā)債

??2021年2月100家典型房企的融資總量為503.91億元，環(huán)比下降64.7%，同比下降48.8%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資394.55億元，環(huán)比下降24.8%，同比下降29.0%；境外債權(quán)融資104.36億元，環(huán)比下降87.3%，同比下降73.4%。一方面在于春節(jié)假期的影響，房企的融資時(shí)間縮短；另一方面在三條紅線下融資環(huán)境收緊使得房企融資進(jìn)一步受限，導(dǎo)致房企融資同比下降幅度較大。

??其中，2月發(fā)債213.73億元，環(huán)比大幅下降81.0%，同比下降68.7%，為2020年以來(lái)發(fā)行量最低的月份。其中，境外發(fā)債79.53億元，環(huán)比下降90.3%，同比下降78.4%；境內(nèi)發(fā)債134.20億元，環(huán)比下降55.3%，同比也下降57.3%，其中公司債發(fā)行45.2億元、中期票據(jù)20.0億元、融資券69.0億元，分別環(huán)比下降80.11%、上升50.98%、上升132.32%。主要在于歷來(lái)春節(jié)后房企融資相對(duì)較少，另一方面1月的集中發(fā)債使得本月部分房企的債券到期壓力短期減少，疊加融資環(huán)境的收緊導(dǎo)致發(fā)債量下降。

??本月房企融資成本5.34%，環(huán)比下降0.69個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.48個(gè)百分點(diǎn)。其中境內(nèi)融資成本4.03%，環(huán)比下降0.56個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)楸驹戮硟?nèi)債主要集中在于超短期融資券的發(fā)行，中期票據(jù)及公司債發(fā)行較少；境外融資成本7.56%，環(huán)比上升1.00個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)榘l(fā)行境外債的企業(yè)除了新城和奧園之外，其他企業(yè)的境外債發(fā)行利率接近10%左右，從而拉高了境外融資成本。2021年截至2月100家典型房企新增債券類(lèi)融資成本5.92%，較2020年下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.65%，下降1.13個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.42%，基本于2020年持平。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2月發(fā)債量最高的企業(yè)是廈門(mén)國(guó)貿(mào)，發(fā)行了4筆共計(jì)50億元的超短融資券，以及1筆10億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)僅有10家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)相對(duì)較少。而從發(fā)債年限來(lái)看，中國(guó)奧園發(fā)行的一筆3.5億美元境外優(yōu)先票據(jù)年期6年，時(shí)間最長(zhǎng)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，金地發(fā)行的20億元公司債利率最低，年化利率為3.93%。

??債券期限：本月到期債券類(lèi)555.17億元

??本月房企有31筆債券到期，金額共計(jì)555.17億元,環(huán)比下降38.3%。其中，到期金額最高為花樣年2020年發(fā)行的一筆10億美元的境外短債。單企業(yè)總量來(lái)看，本月花樣年到期債券達(dá)到12.5億美元最高。

??提前關(guān)注到3月將有44筆債券到期，合計(jì)737.35億元，環(huán)比上升32.8%，屬于較高的位置，單筆金額最高為華潤(rùn)置地2018年發(fā)行的一筆60億元的中期票據(jù)，此外華夏幸?？傆?jì)有4筆共計(jì)113.56億元的債券到期，到期壓力較大。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為20家

??本月9日長(zhǎng)春房企新星宇控股向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，因此截至2021年2月底，在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過(guò)招股書(shū)，因此仍在有效期內(nèi)，其余企業(yè)的招股書(shū)都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月領(lǐng)地、康橋、越秀旗下的物業(yè)管理公司都遞交了上市申請(qǐng)，期后雅居樂(lè)旗下的園林公司雅城也在3月2日更新了招股說(shuō)明書(shū)，新力旗下的物業(yè)公司新力服務(wù)也在3月4日遞表。而由于本月沒(méi)有企業(yè)上市，因此截至2021年3月5日，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)而仍未上市的房企旗下公司共有12家。整體看來(lái)，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：本月沒(méi)有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)完成上市

??本月沒(méi)有房企掛牌上市，同時(shí)也沒(méi)有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至2月底完成上市的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)僅有1月份上市的榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)以及星盛商業(yè)管理。但是由于目前房企以及房企旗下業(yè)務(wù)公司遞表仍然十分積極，因此未來(lái)仍有可能形成上市潮。

??股權(quán)變動(dòng)：碧桂園服務(wù)成為藍(lán)光嘉寶大股東，與藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)雙贏

??本月有多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的股東對(duì)所持股權(quán)進(jìn)行了增持減持，其中最值得注意的是藍(lán)光發(fā)展將持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6203%股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)，交易總價(jià)約為48.465億元，碧桂園服務(wù)由此成為了藍(lán)光嘉寶大股東，提升了企業(yè)在西南區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。對(duì)于藍(lán)光發(fā)展而言，本次交易可以增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，同時(shí)也有利于未來(lái)與碧桂園及碧桂園服務(wù)保持長(zhǎng)期的合作，整體來(lái)看是雙贏的交易。除此之外，本月多家房企也宣布了股份回購(gòu)情況，比如金茂、奧園等企業(yè)都在持續(xù)回購(gòu)股份，用于未來(lái)的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃或者提振企業(yè)股價(jià)。

??股價(jià)變動(dòng)：宅地集中供應(yīng)新規(guī)影響下兩市地產(chǎn)股集體大漲

??本月A股和H股的地產(chǎn)相關(guān)股股價(jià)多數(shù)有所上升，其中A股地產(chǎn)股整月上漲占比超過(guò)84%，月中還掀起了一波漲停潮，可能是受到了多城實(shí)施宅地集中供應(yīng)新規(guī)的影響，H股整月上漲的地產(chǎn)相關(guān)股占比也將近70%。在H股方面，本月北大資源的月漲幅達(dá)到了122.73%，主要是因?yàn)槠淠腹颈贝蠓秸?月29日宣布將由平安、珠海華發(fā)和深圳特發(fā)組團(tuán)進(jìn)行重組，集團(tuán)的債務(wù)問(wèn)題有望得到解決，從而使北大資源的股價(jià)在2月1日大幅拉升了135.2%。而2月2日則傳出了企業(yè)控股股東方正資訊被裁定清盤(pán)的消息，因而在3日股價(jià)又大跌22.71%，此后企業(yè)的股價(jià)逐漸震蕩企穩(wěn)，最終使得北大資源在整個(gè)2月份的漲幅達(dá)到了122.73%。

??在A股房企方面，本月嘉凱城的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從5日開(kāi)始一直到25日都處于上升通道，月末則稍有回調(diào)，最終企業(yè)整月的股價(jià)漲幅達(dá)到了63.52%，是A股漲幅最大的房企。