[中房研協(xié)]供地規(guī)則巨變，長效機(jī)制再落一子

??【熱點(diǎn)回放】

??國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控措施，要求對(duì) 4 個(gè)一線城市和 18 個(gè)二線城市實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)的“兩集中”。隨后自然資源部相關(guān)司局回應(yīng)要求“重點(diǎn)城市住宅用地增加供應(yīng)，充分披露信息”，與此同時(shí)，鄭州、天津、青島、濟(jì)南、深圳和寧波等 6 城市先后出臺(tái)或預(yù)期出臺(tái)相關(guān)政策明確推行住宅用地“集中供地”模式。

??所謂住宅用地“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。原則上全年不超過 3 次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。目前各地的政策執(zhí)行細(xì)則尚未出臺(tái)，但“兩集中”的供地政策方向基本確定，土地集中供應(yīng)將改變以往零散出讓的機(jī)制。對(duì)于新政出臺(tái)的背景、目標(biāo)和影響，本期內(nèi)參帶來詳細(xì)解讀。

??【各方觀點(diǎn)】

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，從整體來看，“22城集中供地”對(duì)各方主體都有好處。尤其是對(duì)規(guī)模房企而言，擁有資金等各方面優(yōu)勢(shì)，可以參與更多土地出讓，也有更多合作機(jī)會(huì)，全年全口徑和權(quán)益銷售都會(huì)出現(xiàn)一定的增長，與此同時(shí)又因?yàn)楹献髂玫剌^多，整體地價(jià)也會(huì)有一定的下滑。對(duì)地方政府而言，宅地的集中出讓可起到穩(wěn)定地價(jià)的作用，整體地價(jià)的穩(wěn)定出讓比單純追求個(gè)別土地價(jià)格、拍出高地價(jià)來說更重要，中央一再強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，關(guān)鍵還是在于對(duì)于地價(jià)，乃至于房價(jià)的整體控制。

??浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長丁建剛認(rèn)為，“兩集中”同步公開出讓政策的開啟，行業(yè)內(nèi)視其為國家直接向“面粉”市場(chǎng)“開刀”的一次強(qiáng)有力的房地產(chǎn)調(diào)控，亦或掀起新一輪宅地市場(chǎng)的變革。但集中供地的前提，是當(dāng)?shù)卣骖A(yù)告相關(guān)供地信息，真正做到土地市場(chǎng)的公開透明，充分告知未來的供應(yīng)計(jì)劃等，那么這樣下來，穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期的效果將更好。

??中國社會(huì)科學(xué)院金融所研究員尹中立認(rèn)為，最近兩年有關(guān)部門一直致力于建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制工作，“集中供應(yīng)”和之前“三道紅線”等政策都是在這樣的背景下產(chǎn)生的。新政將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)原有的運(yùn)行機(jī)制，減少地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的不規(guī)則調(diào)控，優(yōu)化土地資源市場(chǎng)化配置，將有利于優(yōu)化土地競(jìng)爭(zhēng)格局，倒逼企業(yè)增強(qiáng)運(yùn)營管理能力，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

??當(dāng)代置業(yè)總裁張鵬認(rèn)為，此次“集中供地”模式的推出將對(duì)地方政府產(chǎn)生較大影響，一方面降低城市對(duì)地產(chǎn)的依存度, 另一方面倒逼政府提升管理能力。市場(chǎng)層面，新政可以提高市場(chǎng)信息透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期。對(duì)企業(yè)而言，新政將會(huì)迫使企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。面對(duì)新政帶來的挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)在策略上做出調(diào)整，房企的運(yùn)營效率顯得尤為重要，新政對(duì)房企融資、投研、客研管理能力也提出了更高的要求，企業(yè)需要練好企業(yè)內(nèi)功。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，此時(shí)出臺(tái)供地新模式的動(dòng)機(jī)主要是為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、對(duì)地價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)，此政策執(zhí)行后，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)生諸多較大的變化，有助于引導(dǎo)土地市場(chǎng)合理運(yùn)行。如果按照網(wǎng)傳集中供地模式執(zhí)行，房企的資金壓力或會(huì)進(jìn)一步加大，此舉無疑會(huì)影響房企的拿地決策。集中供地對(duì)不同規(guī)模、不同實(shí)力房企影響各異。相對(duì)而言，對(duì)于中小房企的負(fù)面影響最大，或?qū)?duì)其資金能力以及運(yùn)營能力提出更高的要求。

??植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平認(rèn)為，“十四五”期間，全國土地供應(yīng)將走集約化道路。當(dāng)前，無論對(duì)地方政府還是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，都應(yīng)當(dāng)適應(yīng)新時(shí)代的要求，著眼未來，建立更完善的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效運(yùn)行機(jī)制，對(duì)土地資源的開發(fā)利用要更加注重效率和效益，走可持續(xù)發(fā)展道路。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，由于可能涉及到的城市都是市場(chǎng)當(dāng)下的熱點(diǎn)城市，這一政策一旦落地，對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的要求也會(huì)同步提升，如何控制好分批次的土地供應(yīng)，讓市場(chǎng)能有效消化又不導(dǎo)致流拍率上升，是未來面臨的一個(gè)難題。

??中信建投首席地產(chǎn)分析師竺勁認(rèn)為，土拍“兩集中”政策本質(zhì)是與對(duì)開發(fā)商有息負(fù)債管控的“三道紅線”、對(duì)銀行房貸集中考核的“兩道紅線”共同組成的房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革。這將導(dǎo)致杠桿率水平較高的中小房企的生存空間被進(jìn)一步壓縮，利好資金實(shí)力較強(qiáng)、綜合實(shí)力強(qiáng)大的龍頭房企，最終進(jìn)一步提升行業(yè)的集中度。

??明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，這次政策是土地供給側(cè)改革的再次升級(jí)。此次調(diào)控的目標(biāo)還是維持市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，因?yàn)榫W(wǎng)傳被納入的都是土地出讓的熱點(diǎn)城市，后續(xù)房價(jià)有望走向平穩(wěn)。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來管控房價(jià)的意義重大。

??【中房分析】

??宅地供應(yīng)“兩集中”是土地供應(yīng)規(guī)則的歷史變革

??宅地供應(yīng)“兩集中”新政，將土地出讓從“高頻少量”調(diào)整至“低頻足量”，是土地供應(yīng)規(guī)則的變革，對(duì)市場(chǎng)的影響是多方面的。新政對(duì)規(guī)范政府土地出讓、調(diào)整房企投資行為、穩(wěn)定購房者預(yù)期均帶來較大影響:

??于地方政府角度。第一，住宅用地“兩集中”有利于緩解土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，穩(wěn)定土地價(jià)格，引導(dǎo)房價(jià)整體平穩(wěn)，從而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)?？梢灶A(yù)計(jì)的是，同一時(shí)期集中供地將緩解短期土地供需壓力，同時(shí)分散了房企拿地目標(biāo)，減少多房企爭(zhēng)奪單個(gè)熱點(diǎn)地塊的現(xiàn)象，利于抑制土地成交溢價(jià)率和地價(jià)的走高，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。第二，土拍溢價(jià)率的降低，即意味著土地出讓收入的減少，這對(duì)部分土地財(cái)政依賴度較高的城市是個(gè)考驗(yàn)，地方政府或被動(dòng)加大單次供地規(guī)模以化解短期財(cái)政壓力。

??于房企角度。第一，每年三次的土地集中供應(yīng)，將影響開發(fā)商的運(yùn)營節(jié)奏，對(duì)房企的經(jīng)營管理和資金使用能力要求更高，現(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的房企迎來利好，而資金狀況緊張、負(fù)債高的房企拿地機(jī)會(huì)減少。房企間分化將進(jìn)一步加劇，龍頭房企更具領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。結(jié)合消息流出后，資本市場(chǎng)上萬科、恒大、保利、融創(chuàng)等頭部房企的巨大的股價(jià)漲幅，同樣印證了對(duì)優(yōu)質(zhì)房企在集中供地后的優(yōu)異表現(xiàn)預(yù)期。第二，在房企資金將長期承壓的情形下，房企在重點(diǎn)城市聯(lián)合拿地以尋求更多的拿地機(jī)會(huì)的可能性提高。第三，土地集中供應(yīng)將導(dǎo)致房企集中參與，對(duì)房企資金的要求也比較高?；诖?，房企通過收并購拿地可能性進(jìn)一步提高。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容錯(cuò)率，增加了房企競(jìng)拍失敗帶來的潛在損失。無論是對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市供給土地的研究抉擇，還是將部分投資轉(zhuǎn)移至非重點(diǎn)城市，房企的決策風(fēng)險(xiǎn)提高。

??于購房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出讓，意味著項(xiàng)目也將集中入市。大大提高了市場(chǎng)透明度，更便于購房者橫向選擇。第二，政府通過住宅用地“兩集中”促使土地溢價(jià)率降低，房企拿地成本相對(duì)減少，從而引導(dǎo)房價(jià)平穩(wěn)，有利于住房終端需求形成穩(wěn)定的心理預(yù)期。

??金融、土地、住房調(diào)控措施系統(tǒng)發(fā)力，長效機(jī)制輪廓逐步清晰

??本次宅地供應(yīng)“兩集中”延續(xù)了中央“房住不炒”調(diào)控思路，積極關(guān)注和解決大城市住房問題的重要保障，從政府土地供應(yīng)端源頭上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定進(jìn)行監(jiān)測(cè)和調(diào)控。與前期出臺(tái)的房企金融審慎管理制度“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度“兩道紅線”一起聯(lián)動(dòng)，最新“兩集中”供地政策更是對(duì)地產(chǎn)長效機(jī)制的進(jìn)一步完善和補(bǔ)充。前兩個(gè)制度是從房企端和銀行端控制房地產(chǎn)融資規(guī)模，抑制行業(yè)信貸擴(kuò)張水平，而“兩集中”出讓機(jī)制則是從土地端對(duì)政府土地出讓節(jié)奏和房企的拿地行為進(jìn)行限制。可以概括為：“三道紅線”管理是從資金需求的角度限制企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張；房貸集中度管理是從資金供應(yīng)的角度限制銀行資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張；而土地出讓“兩集中”則是從土地供需的角度限制土地財(cái)政無序擴(kuò)張。

??綜合來看，在宏觀調(diào)控不放松的基調(diào)下，國家越來越注重堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并在實(shí)踐中不斷優(yōu)化和完善政策工具箱，加強(qiáng)住房、金融、土地政策協(xié)同，形成政策合力，防范房企杠桿及行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。就整體調(diào)控系統(tǒng)而言，“三道紅線+房貸集中度+土地集中供應(yīng)+因城施策完善限購限售”多管齊下，政策從強(qiáng)制房企降負(fù)債，到進(jìn)一步控制銀行資金從企業(yè)端及個(gè)人端流入房地產(chǎn)行業(yè)，到供應(yīng)端土地入市節(jié)奏的一定限制，再到進(jìn)一步抑制市場(chǎng)投機(jī)購房行為，調(diào)控不斷提高針對(duì)性，一連串的政策相輔相成，全面地管控行業(yè)杠桿，最終實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。至此，調(diào)控政策基本已經(jīng)形成完整閉環(huán)，地產(chǎn)行業(yè)精準(zhǔn)化調(diào)控機(jī)制的拼圖一片片出現(xiàn)，長效機(jī)制的雛形和框架越來越清晰。