[克而瑞]集中供地模式下，中小房企徹底涼了？

??2月底以來，22城集中供地新政引發(fā)廣泛關(guān)注，截至目前，已有青島、天津、鄭州、濟(jì)南、寧波等多個(gè)城市積極響應(yīng)?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著越來越多的城市正式推行與實(shí)施集中供地政策，對房企的影響效應(yīng)也會顯現(xiàn)出來。

??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，房企分化現(xiàn)象明顯，中小房企在拿地、融資、戰(zhàn)略布局等方面的整體競爭力顯然不比規(guī)模房企。22城集中供地政策下，龍頭、規(guī)模房企也表現(xiàn)出更大的優(yōu)勢，那么對中小房企而言將產(chǎn)生如何影響？中小房企的機(jī)會在哪？本文將做進(jìn)一步分析。

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??中小房企或主攻次優(yōu)地塊

??部分深耕型房企可集中發(fā)力

??綜合當(dāng)前市場表現(xiàn)和企業(yè)戰(zhàn)略來看，房企投資回歸基本面優(yōu)質(zhì)的高能級城市是趨勢，此次集中供地新政涉及的22個(gè)城市，主要為一線城市和重點(diǎn)二線城市，因此也進(jìn)一步強(qiáng)化了“搶地”預(yù)期。而隨著行業(yè)集中度上升、房企分化現(xiàn)象明顯，近年來，一二線城市主要成為規(guī)模房企的主戰(zhàn)場，中小房企由于資金受限，整體拿地能力顯弱。

??在集中供地模式下，信息披露更加公開透明，便于多地塊的綜合評估比較，規(guī)模房企都將更加聚焦在優(yōu)質(zhì)地塊上，競爭集中，導(dǎo)致中小房企拿地難度進(jìn)一步加大，或?qū)氐追艞墴狳c(diǎn)城市的熱門地塊，轉(zhuǎn)向次優(yōu)地塊尋求機(jī)會。

??但是在參拍次優(yōu)地塊的同時(shí)，中小房企更要做好價(jià)值評估工作。集中供地模式下，地塊比較結(jié)果是投資目標(biāo)確定重大影響因素，次優(yōu)地塊的盈利、開發(fā)等問題都應(yīng)在企業(yè)承受范圍內(nèi)，畢竟，中小房企的內(nèi)生能力不比規(guī)模房企，且面臨著更低的市場容錯(cuò)率。

??此外，值得注意的是，房企在城市的投資布局最終還是取決于市場去化表現(xiàn)，由于22個(gè)重點(diǎn)城市之間分化現(xiàn)象較為明顯，因此“搶地”預(yù)期也存在一些差異。結(jié)合城市商品住宅去化周期與土地消化周期來看，鄭州、福州、長春、沈陽等城市供量過多，去化壓力大，市場觀望情緒比較濃厚。

??因此，這些城市的深耕型中小房企，如正商（鄭州）、三盛（福州）等，面臨的競爭壓力可能會弱些，由于對地塊價(jià)值判斷更準(zhǔn)確，可以集聚資金集中發(fā)力，重點(diǎn)投資核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，繼續(xù)鞏固核心城市優(yōu)勢，或?qū)ζ髽I(yè)發(fā)展更有利。

??02

??供地新政下

??合作模式深化但邏輯有所轉(zhuǎn)變

??就當(dāng)前來說，面對一二線城市拿地高門檻、高成本，TOP50之外的中小房企獨(dú)立拿地開發(fā)越來越少，主要都是通過合作模式開拓市場，如朗詩、大悅城、金融街等。

??其中，朗詩最為典型，在一二線城市主要以小股操盤與代建模式開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目儲備的平均權(quán)益保持在30%左右，基本均為不同形式合作的項(xiàng)目；大悅城的項(xiàng)目主要布局在北京、上海、成都、南京等重點(diǎn)城市，與22城高度重疊，但我們從項(xiàng)目權(quán)益來看，也是以合作形式為主，在熱點(diǎn)城市一般只有1-2個(gè)非合作項(xiàng)目。

??而隨著集中供地政策推行，中小房企的合作模式將進(jìn)一步深化，但合作邏輯有所變化。之前房企合作主要是因?yàn)榉謹(jǐn)偝杀緣毫?、借助?jīng)驗(yàn)優(yōu)勢謀求快速拓展市場。

??而集中供地模式下，一方面，22城競爭加劇，土地出讓期限內(nèi)城市公司的可流動資金需求增加，是驅(qū)動合作的一個(gè)重要因素。由于集中供地模式下，補(bǔ)貨等待期拉長、競拍的不確定性也加大，房企面臨更高的機(jī)會成本，一些規(guī)模房企為了成功獲取目標(biāo)地塊，在成本壓力下，將更傾向?qū)で蠛献鳌Ｒ虼?，在基于自身?zhàn)略需求下，具備一定資金能力的中小房企，盡管不具備獨(dú)立拿地能力，但可以通過“抱團(tuán)”開拓市場。

??另一方面，參拍資格或?qū)⒊蔀橹行》科笾\求合作的重要籌碼。當(dāng)前，22城集中供地細(xì)則仍未出臺，但就市場競爭與政策調(diào)控基調(diào)而言，房企參拍次數(shù)、資質(zhì)等條件限制的預(yù)期存在。這也就意味著，假設(shè)企業(yè)在城市土地出讓期間擁有足夠的資金，但可能因?yàn)閰⑴拇螖?shù)、資質(zhì)條件等影響，只能競拍少數(shù)目標(biāo)地塊，而放棄一些價(jià)值地塊，一些規(guī)模房企有可能會以合作形式借助中小房企的參拍資格獲取更多的優(yōu)質(zhì)地塊。

??總體來說，集中供地新政加大了中小房企在22城的拿地難度，但在資金壓力、資質(zhì)限制預(yù)期下，合作將增加，也為中小房企在一二線城市布局帶來一些機(jī)會。

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??核心城市非22城的中小房企受影響更有限

??集中供地新政對房企的影響主要取決于22城在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占的權(quán)重。對于多個(gè)核心城市均涉及22城的房企來說，顯然影響會大些。而我們通過對房企布局梳理發(fā)現(xiàn)，TOP50之后不少中小房企下沉至弱二線及三四線城市，主要核心城市并非在22城，或只涉及個(gè)別，因此影響更有限，如俊發(fā)地產(chǎn)、敏捷控股、大唐地產(chǎn)、云星地產(chǎn)、陽光大地等。

??以俊發(fā)為例，俊發(fā)一直以來深耕云南區(qū)域，昆明作為核心城市，從土儲結(jié)構(gòu)來看，截至2020年上半年末昆明土儲占比達(dá)到九成，此外土儲中上海三個(gè)項(xiàng)目均為合作項(xiàng)目，權(quán)益在45%-51%。此外，陽光大地作為四川本土房企，以南充為主力城市，截至2020年上半年末，22城土儲中僅在成都有一個(gè)項(xiàng)目。

??這些房企地方性和深耕特征明顯，盡管22城集中供地政策對其直接影響性并不大，企業(yè)可以繼續(xù)深耕鞏固優(yōu)勢，但也并不排除可能會受到投資轉(zhuǎn)移影響。由于22城競爭加劇，部分規(guī)模房企以及競爭力偏弱的一二線城市戰(zhàn)略型中小房企（如首創(chuàng)置業(yè)、中交地產(chǎn)等）可能會因?yàn)槟貌坏降?，從而?2城周邊城市外溢，尋求優(yōu)質(zhì)地塊，那么這些核心城市非22城的中小房企可能就會受到外來擠壓。

??總結(jié)：隨著土地紅利、資本紅利消失，疊加各類政策調(diào)控影響，新環(huán)境下更加考驗(yàn)房企的戰(zhàn)略打法，而中小房企整體競爭力偏弱，應(yīng)對市場變化需要更為謹(jǐn)慎。

??集中供地政策下，中小房企在22城難度進(jìn)一步加大，或徹底放棄熱點(diǎn)城市熱門地塊；但由于參拍次數(shù)、資質(zhì)條件限制等預(yù)期存在，中小房企應(yīng)好好利用參拍資格作為籌碼，深化與規(guī)模房企合作，獲取重點(diǎn)城市項(xiàng)目。此外，由于TOP50之后不少中小房企下沉至弱二線及三四線城市，核心城市并非在22城，或只涉及個(gè)別，這類房企繼續(xù)鞏固深耕優(yōu)勢是關(guān)鍵，但也要防范外來沖擊影響。