[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要 | 江蘇省三四線城市：鹽城篇

??調(diào)研感受

??■  棚改、土拍雙重利好下，樓市高熱不退，房價3個月跳漲3000元/平；

??■  城中、城南“富人區(qū)”，房價2萬+/平，河?xùn)|、城西剛需聚集地； 

??■  學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)還是學(xué)區(qū)，第一梯隊串小、中鹽中學(xué)區(qū)房房價3萬+/平； 

??■  樓市“零調(diào)控”，信貸略收緊，棚改大爆發(fā)（2021年1萬戶貨幣化安置）；

??■  剛需200萬總價天花板，房價激增下，對返鄉(xiāng)置業(yè)客吸引力有限； 

??■  房企大手筆搶地，凡土拍必地王，最高地價破1.5萬元/平； 

??■  大基建提速，城市面貌煥然一新，堪稱蘇北五城之首； 

??■  樓、地市瘋狂透支未來需求，高價盤集中入市或?qū)⒚媾R“站崗”危機。

??01

??城市概況

??江蘇面積最大地級市

??常住人口700萬+，2020年大基建提速

??鹽城位于江蘇省中部，為江蘇省面積最大地級市，南與南通接壤，西南與揚州、泰州為鄰，西北與淮安相連，是滬、寧、徐三大區(qū)域中心城市300千米輻射半徑的交匯點。下轄東臺市1個縣級市，建湖縣、射陽縣、阜寧縣、濱海縣、響水縣5個縣，鹽都區(qū)、亭湖區(qū)、大豐區(qū)3個區(qū)，設(shè)有國家級鹽城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、江蘇省鹽南高新區(qū)。

??經(jīng)濟層面，2019年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5702.3億元，按可比價計算，比上年增長5.1%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為10.9:41.6:47.5，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1.4個百分點，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達79149元（按2019年年平均匯率折算約11473美元），比上年增長5.3%。

??人口層面，總量保持穩(wěn)定。2019年末，全市戶籍人口821.35萬人，比上年末減少3.38萬人，全年人口出生率為7.23‰，死亡率為3.74‰，自然增長率為3.49‰。年末常住人口720.89萬人，城鎮(zhèn)化率64.9%，比上年提高0.87個百分點。

??收入層面，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入38816元，比上年增長8.1%；城鎮(zhèn)就業(yè)基本穩(wěn)定，2019年末，新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員11.52萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率保持1.78%的較低水平。

??基建層面，鹽城市委市政府于2020年5月12日出臺了《關(guān)于推進全市新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實施意見》，提出圍繞新能源及裝備、汽車及關(guān)聯(lián)領(lǐng)域、大數(shù)據(jù)中心及應(yīng)用、5G技術(shù)及場景應(yīng)用、智慧城市等十個領(lǐng)域編排了100個全市新基建重點項目，計劃總投資2384.9億元，年度計劃投資693.9億元。

??02

??市場變化

??2020年樓市量價創(chuàng)新高

??2021年初熱度不減，房價3個月跳漲3000元/平

??縱觀鹽城樓市歷年發(fā)展脈絡(luò)，2015-2017年得益于中央“去庫存”號召和地方人才激勵等利好政策下，樓市迎來一輪量價齊升，2018年因前期需求透支嚴(yán)重，整體量價穩(wěn)步回調(diào)，市場趨于理性；2019-2020年樓市再迎高點，節(jié)節(jié)攀升，主要是受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現(xiàn)、政策寬松等多因素驅(qū)動，2020年商品住宅成交面積創(chuàng)6年新高，供不應(yīng)求，價格波動上行至11325元/平方米。

??聚焦到月度變化，2020年10月以來市場開始啟動，城東、城南等熱門板塊“搶房”現(xiàn)象屢見不鮮，返鄉(xiāng)置業(yè)受疫情影響不大，城西奧園·公園悅府項目2021年1月中旬至2月中旬去化套數(shù)達120套，較2020年月均去化套數(shù)近乎翻番，而城東中梁首府壹號等部分樓盤因推盤節(jié)奏原因，春節(jié)期間放量不明顯。

??房價層面，去年房價漲幅比較平緩，基本在1000-1500元/平方米左右，今年受土地市場“地王”頻出影響，加之地方政府對房價管控寬松，3月較年初單盤漲幅便達到了3000元/平方米。以中梁·首府壹號為例，已從年初的1.2萬元/平方米的均價上漲至1.5萬元/平方米。

??聚焦到月度變化，2020年10月以來市場開始啟動，城東、城南等熱門板塊“搶房”現(xiàn)象屢見不鮮，返鄉(xiāng)置業(yè)受疫情影響不大，城西奧園·公園悅府項目2021年1月中旬至2月中旬去化套數(shù)達120套，較2020年月均去化套數(shù)近乎翻番，而城東中梁首府壹號等部分樓盤因推盤節(jié)奏原因，春節(jié)期間放量不明顯。

??房價層面，去年房價漲幅比較平緩，基本在1000-1500元/平方米左右，今年受土地市場“地王”頻出影響，加之地方政府對房價管控寬松，3月較年初單盤漲幅便達到了3000元/平方米。以中梁·首府壹號為例，已從年初的1.2萬元/平方米的均價上漲至1.5萬元/平方米。

??值得關(guān)注的是，不同學(xué)區(qū)房價也存在顯著的差異化特征，鹽城最好的學(xué)區(qū)資源主要集中在老城和城南片區(qū)：第一梯隊為地處城南和老城交界的串場河小學(xué)，鹽城實驗小學(xué)，鹽城初階中學(xué)鹿鳴路小區(qū)（中鹽中），中海九樾最后一批房源推售價格未2.8萬元/平方米左右，目前二手房均價在3.5萬元/平方米。第二梯隊為老城區(qū)的解放路實驗學(xué)校、景山中學(xué)片區(qū)，在售新盤較少，選擇空間有限，目前二手房均價在2-2.5萬元/平方米。第三梯隊為城東的亭湖區(qū)實驗小學(xué)（解放路東校區(qū)）和鹽城市亭湖初階中學(xué)、景山中學(xué)東校區(qū)，在售新盤均價1.6-1.7萬元/平方米；城南的聚亨路小學(xué)、鹽瀆實驗學(xué)校等學(xué)區(qū)房價格也在1.7-1.9萬元/平方米不等。

??04

??政策環(huán)境

??不限購、不限價，信貸收緊

??棚改放量，95折購房引人才

??鹽城政策環(huán)境基本寬松，不限購、不限價。在貸款方面，2020年末至今有收緊征兆，控制二手房保障一手房，一手房放款周期在3個月左右，二手房放款周期在6個月左右。銀行放款窗口期為每個月1-6號，此后無額度。

??目前鹽城首套房且無按揭貸款的，首付比例為30％；購房人名下有一套房有貸款，首付比例為40％；部分資質(zhì)良好、月供還款能力較強的客戶（家庭月收入在2萬元左右）二套房首付比例可低至30%；目前鹽城客戶更多偏向于貸款購房，低首付（30%-40%）客戶占比較高，全款購房客戶占比不足10%。

??在貸款利率方面，鹽城首套房貸款利率為4.95-5.05%；二套房上浮為5.3-5.35%，較之前上浮0.5個百分點。

??在棚改方面，鹽城近兩年棚改拆遷力度較大，無論是拆遷數(shù)量還是賠償金額，都是比較高的。亭湖河?xùn)|片區(qū)去年每戶賠償金額可達200-300萬元不等。2021年鹽城也出臺了相關(guān)棚改計劃，今年規(guī)劃拆遷在4萬戶左右，安置房3萬戶左右，1萬戶貨幣化安置，仍有一部分增量需求有待釋放。

??在人才新政方面，鹽城為吸引人才也出臺了住房補貼、購房補貼、專項補貼、生活補貼、交通補貼等多種優(yōu)惠措施。譬如在鹽企業(yè)就業(yè)或自主創(chuàng)業(yè)的全日制本科及以上大學(xué)生，可以申請政府公租房或者享受租房補貼，本科400元/月、碩士600元/月、博士1000元/月。到鹽城縣市企業(yè)就業(yè)或者自主創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生戶籍可在大市區(qū)落戶。在鹽購買新建普通商品住宅的，政府給予購房總價5%補貼。

??05

??項目去化

??河?xùn)|、城西南剛需跑量

??市場大火，在售樓盤基本取消分銷

??2020年10月鹽城樓市“大熱”以來，每個月新房成交量基本在6萬套左右，二手房成交量也在2.2-2.3萬套。城中和城南板塊集中了鹽城核心學(xué)區(qū)資源，加之配套完善，屬鹽城房價“高地”，不過2萬+的在售均價基本很難實現(xiàn)開盤售罄。目前鹽城市場火熱主要集中在河?xùn)|、城西南等城市外圍區(qū)域，從CRIC監(jiān)測的2020年鹽城商品住宅銷售TOP10項目情況，結(jié)合我們的實地調(diào)研，可以看出，富力科創(chuàng)城、碧桂園·鳳凰府、恒大·悅瀾灣為銷售前三甲。其中，富力科創(chuàng)城項目體量較大，銷售團隊達100多人，加之價格不貴，性價比較高，實現(xiàn)熱銷。

??2020年鹽城市場尚未“大火”之前，樓盤還會與貝殼、58愛房等中介、分銷機構(gòu)合作為項目導(dǎo)客，單樓盤基本會選擇與2-3家合作，帶客效果尚可，中梁首府壹號渠道帶客成交占比可達20%。不過隨著10月以來市場好轉(zhuǎn)，各樓盤基本都取消了代理、分銷，以自銷為主，外圍板塊諸如河?xùn)|項目都會蓄客到認籌比1:2的時候選擇開盤，基本都能取得開盤去化90%以上的佳績。

??06

??客群結(jié)構(gòu)

??地緣性客群為主，主城、城南學(xué)區(qū)改善

??城西、城東剛需、投資

??鹽城城區(qū)的買房者中基本為鹽城本地人為主，基本不存在外地“炒房客”，隨著鹽城房價與蘇南城市逐步彌合，外出務(wù)工者“返鄉(xiāng)置業(yè)”熱情也很難延續(xù)。從鹽城在售項目客群結(jié)構(gòu)來看，跨區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象并不普遍，主要還是以項目所在區(qū)域的地緣性客群為主，居民置業(yè)首先考慮的仍是自身生活范圍，一般很難“跳圈”。

??分區(qū)域來看，主城、城南項目主要集中了高端購買力的改善型客群，而河?xùn)|、城西等外圍區(qū)域除了地緣性客戶之外，還會吸納鹽城下屬郊縣客戶，譬如城西的奧園公園悅府項目，主要吸納北部濱海、阜寧、響水客群占比可達4成，再如城東的中梁·首府壹號項目，城東地緣性客戶占比為30%，射陽縣也達占比16%，阜寧、濱海、響水零散分布，單個占比不足10%。

??目前來看，市場正從剛需往改善發(fā)展，但還是以首置、首改為主。鹽城的熱銷戶型基本為100-120平方米三房剛需、剛改戶型，滿足普通工薪階層居住需求同時，總價壓力尚可承受。

??07

??購買能力

??購買力“見頂”

??剛需200萬總價天花板，月供壓力大于首付

??目前來看，因房價短期跳增，恐慌性購房情緒彌漫，短期存在需求透支現(xiàn)象，刨除棚改貨幣化安置“暴富”客群，居民購買力有一定的“見頂”征兆：剛需總價天花板在200萬元，因本地居民工資基本在5000-6000元/月，首套首付三成的客戶占比較多，居民月供壓力明顯大于首付。以中梁·首府壹號項目為例，首付3成客群占比60%，高于3成占比40%，全款客戶占比較低。同時去化最快的戶型為100-110平，總價基本在170萬左右，首付50萬元，月供基本在6000-7000元，對于本地普通雙職工家庭而言，購房壓力還是比較大。

??究其原因，一方面鹽城對外來人才吸附力相對有限，雖然出臺了各類補貼，但目前主要吸附的還是東北等欠發(fā)達區(qū)域人口，譬如隨著鹽城工學(xué)院升級鹽城大學(xué)，去東北區(qū)域挖掘人才；另一方面，本地產(chǎn)業(yè)以悅達、起亞等汽車傳統(tǒng)制造業(yè)為主，勞動密集型產(chǎn)業(yè)固然能吸納了大量勞動力，但是產(chǎn)業(yè)工人收入基本在4000-5000元/月不等，很難支撐當(dāng)前高房價。

??此外，隨著鹽城房價持續(xù)跳增，與蘇南、環(huán)滬、環(huán)寧等強三線的房價差距逐步縮小，購房投資性價比也在降低，對于返鄉(xiāng)置業(yè)客群的吸引力也呈現(xiàn)下降趨勢。

??08

??土地市場

??“三道紅線”難抑拿地?zé)崆?/strong>

??2021年初地王頻出，主城樓面價破1.5萬元/平

??從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2015-2017年鹽城土地成交量低位徘徊，年成交量基本都在800-1000萬平方米左右波動，2018-2020年以來，隨著鹽城政府棚改力度的逐步加大，全市涉宅用地成交量大幅增加，2018-2020年年成交量均在1500萬平方米左右高位持穩(wěn)，2021年1-2月涉宅用地成交量也達283萬平方米，同時伴隨著品牌開發(fā)商相繼入駐，成交樓面價自2019年穩(wěn)步上揚，2021年前2月已突破4500元/平方米。

??聚焦到單個地塊層面，2020年下半年至今，“地王”頻出，成交樓面價不斷被刷新，單價破萬元的地塊已達6宗，主要集中在市中心和城南板塊。綠城中國拿下的鹽城市本級掛[2020]48號濱河路東、黃海路南側(cè)地塊濱河路東、黃海路南側(cè)地塊，樓面價高達15782元/平方米，溢價率為68%，同時值得關(guān)注的是，目前成交熱點區(qū)域亭湖河?xùn)|板塊，近期也有一宗宅地成交，樓面價也達到了9274元/平方米。

??09

??房企競爭

??品牌房企優(yōu)勢凸顯，碧桂園、中梁等跑量為主

??本土小開發(fā)商“捂盤惜售”

??2012年之前，該階段處于一個較為粗獷的發(fā)展時期，開發(fā)商主要以本地、小型房企為主，品牌開發(fā)商還未有介入。2012年至2015年，該階段許多品牌房企進入鹽城，如12年的恒大、華潤，14年的碧桂園。2015年至今，處于大開發(fā)商掌握了話語權(quán)的階段，規(guī)模房企的資金優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，拿地更加激進，加之品牌房企專業(yè)化操盤能力，譬如碧桂園、中海、綠地香港、仁恒等憑借產(chǎn)品品質(zhì)，在本地購房者心中擁有較好口碑。本地較為知名房企有通銀地產(chǎn)，發(fā)展勢頭較好，可與全國品牌房企一爭高下。

??目前來看，本地房企和品牌房企開盤策略會存在顯著差異，本地小開發(fā)商因在售項目有限，土拍拿地難，一般在市場行情較好時存在“捂盤惜售”的情況，而對于品牌房企諸如碧桂園、中梁而言，有考核節(jié)點、銷售業(yè)績回款等硬性指標(biāo)，一般還是以加緊跑量為主。

??10

??總結(jié)展望

??房價跳增下需求透支嚴(yán)重

??2021年市場大概率趨穩(wěn)

??目前來看，鹽城樓市短期內(nèi)熱度依舊較高，主要是得益于棚改貨幣化安置補充居民購買力，地王頻出強化購房樂觀預(yù)期，加之政府對樓市近乎“零管控”使得短期內(nèi)房價有一輪巨大跳升，短期來看，需求透支現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重的，預(yù)判2021年，我們認為，樓市以穩(wěn)為主，不會出現(xiàn)如2020年般的“大躍進”，購買力有“見頂”趨勢，主要是基于以下幾點：

??一是棚改區(qū)域輪動由主城向外圍郊縣擴散，貨幣化安置的補償力度不及2020年，目前城西剛需項目主力客群基本已下沉到郊縣，后期棚改“托市”的可能性不大；二是隨著房價持續(xù)上揚，與蘇南、環(huán)滬、環(huán)寧價差的逐步彌合，對返鄉(xiāng)置業(yè)客群的吸引力也在逐步下降；三是本地剛需客多為勞動密集型低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，月工資收入不過5000-6000元/平方米，目前總價150-160萬左右的房源，月供已迫近剛需購房者購買力極限。

       值得關(guān)注的是，目前鹽城土拍火熱，萬元地塊頻出，高端盤后期預(yù)計會集中入市，以目前居民購買力情況來看，高價盤若無顯著的學(xué)區(qū)、產(chǎn)品優(yōu)勢，大概率面臨去化難、回款難等多重問題，理應(yīng)引起高度警惕。