[克而瑞]調研紀要 | 江蘇省三四線城市（六十）：太倉篇

??調研感受

??■  人才購房變相“松綁限購”，上海外溢客群明顯增加； 

??■  上海限購升級+楊浦虹口舊改加速是“助攻”，上海訪客意向度大幅提升； 

??■  分銷拓客是“催化劑”，房企逐漸被渠道綁架；

??■  嘉閔線、高鐵、西工大等規(guī)劃疊加，婁江新城熱度正盛，吸納外溢投資客群；

??■  瀏河、科教新城憑借地緣優(yōu)勢承接上海嘉定、寶山自主外溢客群。

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??城市稟賦

??沿江臨滬、接壤寶山和嘉定

??“5+1”軌道交通網給城市帶來發(fā)展良機

??太倉是蘇州下轄的縣級市，位于江蘇省東南部，東瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市。太倉沿江臨滬的區(qū)位優(yōu)勢讓它在“一帶一路”、長江經濟帶建設、長三角一體化的國家戰(zhàn)略中，都占據了天時地利，接壤上海兩個區(qū)的地理位置也讓太倉接軌上海占據先發(fā)優(yōu)勢。2018年5月21日，上海市嘉定區(qū)與江蘇省蘇州市簽訂戰(zhàn)略合作協議，共同構建“嘉昆太”協同創(chuàng)新核心圈。2019年該規(guī)劃又被寫入《長三角一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，上升為國家戰(zhàn)略的重要一環(huán)，城市地位進一步提升。

??經濟方面，2020年，全市實現地區(qū)生產總值1386.09億元，按可比價格計算，比上年增長3.9%。產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，三次產業(yè)增加值比例調整為1.9:48.1:50.0，第三產業(yè)比重比上年提高了1.6個百分點，人均地區(qū)生產總值達18.4萬元（2019年數據）。收入層面，2020年城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入70592元，比上年增長3.5%；城鎮(zhèn)就業(yè)基本穩(wěn)定，購買力也比較強勁。

??人口方面，總量保持穩(wěn)定。2019年末，全市戶籍人口50.17萬人，比上年末增加7763人，戶籍人口出生率為6.45‰，死亡率為7.41‰，自然增長率為-0.96‰。年末常住人口72.12萬人，城鎮(zhèn)化率為68.48%，較上年提高1.08個百分點。

??交通方面，滬蘇通鐵路開通后，與規(guī)劃中的北沿江高鐵、在建中的南沿江鐵路、擬建的常錫蘇滬城際鐵路、滬通鐵路二期以及上海市域鐵路嘉閔線延伸線，形成“5+1”軌道交通路網。至此，太倉全面步入高鐵時代，在城市群發(fā)展格局之下迎來千載難逢的發(fā)展機遇。

??02

??樓市變化上海限購升級、舊改提速疊加軌交規(guī)劃

       外溢需求致鄰滬板塊熱度明顯上升

??2020年，太倉市場需求相對乏力，供求兩端均明顯下滑，整體供求比升至1.9，庫存壓力明顯上升。但進入2021年3月以來，太倉樓市一下子熱起來，供求比迅速降到至0.7，供求關系明顯逆轉。分區(qū)域來看，婁江新城熱度最高，在嘉閔線、瑞金醫(yī)院導入、西工大大學城等規(guī)劃利好之下，市場熱度尤其高，客源來看，市中心項目多是本地客群，相比之下，科教新城外溢客群占比相對較高。原因主要有以下四點：

??1）上海限購比較嚴，尤其是鄰近太倉的嘉定房價漲幅突出，倒逼一部分嘉定客群流入太倉市場，落戶之后還可以解決子女教育問題；

??2）2020年以來，上海虹口、楊浦等區(qū)域動遷力度大增，但補償款難以在上海市區(qū)買房，因此有相當一部分客群流入，因此全款比例較高；

??3）太倉購房資格日漸寬松，利用人才編碼即可較輕松獲取購房資格，大專以上三個月即可，大專以下四個月也基本可獲??；

??4）四是鏈家拓客效果明顯（部分項目鏈家渠道拓客點數高達3個點，積極性很高，因此項目上訪量明顯上升）。

??值得注意的是，在限價的約束之下，2021年一季度太倉房價保持相對穩(wěn)定，成交金價保持在1.88萬元/平方米的水平，與2020年基本持平。

??03

??土地市場限購“松綁”進一步助長地價上漲

??熱點板塊樓面價接連被刷新

??2020年，太倉推地節(jié)奏明顯加快，全面成交涉宅土地建面約300萬平方米，較2019年增幅高達25%。就市場熱度來看，市場表現冷熱不均，科教新城、婁江新城等核心板塊土拍熱度高，樓板價大幅上漲，當年樓板價超過萬元的地塊就有5宗之多，5地均位于科教新城、婁江新城和新區(qū)等核心板塊。

??值得注意的是，核心板塊土拍的高熱度之勢在2021年一季度進一步加劇，這很大程度上也可以歸因于限購變相“松綁”。3月18日，碧桂園又以21.21億元的總價競得科教新城兩宗相鄰宅地，樓面價分別為12787、12782元/平方米，距離太倉歷史最高樓面價僅差213元/平方米（目前單價地王依然是2018年5月同樣是碧桂園拿下的WG2018-8-2萬達南地塊，樓面價約12800元/㎡,溢價率高達51.68%）。

??值得注意的是，太倉土拍實行限價政策，地塊均設置網上競價終止報價以及一次性報價，為了提高一次性報價命中率，房企注冊多個馬甲拿地的現象十分普遍，因此像碧桂園這樣的規(guī)模房企具備明顯優(yōu)勢，尤其是優(yōu)質地塊，中標的可能性極大。

??04

      政策環(huán)境上海升級、太倉“松綁”

      一緊一松之下外溢需求大幅增加

??太倉政策環(huán)境日漸寬松，尤其是近半年，限購政策瀕臨“松綁”。2019年限購執(zhí)行還比較嚴苛，非戶籍人員購房社保要繳滿兩年，市場隨之轉冷；2020年4月之后，人才落戶又放松了限購，只需交5個月社保即可買房；到了11月之后，限購進一步松綁，大專以上學歷也直接辦人才編碼、不落戶的方式即可獲取購房資格，基本3個月以內即可解決；大專以下人群，也可通過包裝獲取購房資格，時間上大約4個月即可。

??至此，太倉限購變相“解除”，這對那些在上海限購升級之下失去購房資格、又手握大筆現金的人群來說，具有極大的吸引力，因此太倉市場也隨之明顯好轉。但太倉的限貸政策依舊從嚴執(zhí)行，首套首付比例三成，二套首付比例八成。

??總的來看，太倉這一波市場是由政策主導的市場，與上海市場聯動性極強，上海政策加碼擠壓剛需外溢，上海楊浦、虹口舊改持續(xù)發(fā)力也刺激了外溢投資需求，因此年后太倉市場明顯變熱，尤其是嘉閔線規(guī)劃利好加持之下的婁江新城，市場熱度明顯上升。

??熱點區(qū)域交通、配套等多重規(guī)劃利好疊加

??婁江新城熱度超過科教新城

??太倉主力市場分為三大板塊，第一個是主城區(qū)萬達商圈（房價2.6萬元/平方米，配套比較齊全），第二個是婁江新城，是近期的重點規(guī)劃片區(qū)（房價約2.2萬元/平方米，市場十分火爆），第三個是科教新城，10年開始規(guī)劃，配套趨于成熟（核心區(qū)位房價2.2萬元/平方米，南郊緊鄰嘉定，房價1.7萬元/平方米）。

??前些年，科教新城板塊熱度最高，近期，由于婁江新城規(guī)劃日漸落地，譬如瑞金醫(yī)院分院、滬蘇通高鐵兩個站點、西工大、西交利物浦學區(qū)分校入駐，今年開始招生，因此，婁江新城已經是整個太倉乃至蘇州的重點規(guī)劃板塊，來訪客戶的意向度也明顯升高，市場熱度最高。部分項目由于認籌率較高，基本要全款才能買到。

??06

      客群結構科教新城自住本地改善客群更多

      婁江新城更偏向投資屬性

??太倉的主力客群主要分為三類，并且每類客群都有其各自的偏好。老城區(qū)改善自住客群一般偏好科教新城，主要是這邊環(huán)境好（無工業(yè)）、商業(yè)配套比較多、較婁江新城配套成熟，學區(qū)資源也比較豐富，尤其是低密度的洋房更受青睞。

??第二類客群是嘉定自住客，由于婁江新城、科教新城南郊板塊距離嘉定很近，近期又有嘉閔線落地婁江新城的利好，在嘉定房價快速上漲的擠壓效應影響下，相對一部分在嘉定工作的人選擇在此購房，尤其是那些沒有戶口的人，來此落戶購房從而解決子女就學問題可謂一舉二得。

??第三類則是上海舊改外溢人群，近兩年上海舊改力度加強，但貨幣補償力度欠佳，拆遷款在上海買房難度相對較大，但在房價相對較低的太倉買房就比較容易，加之太倉限購變相“松綁”，因此對動遷人群具有較強的吸引力，這部分人群也比較偏好交通便利的婁江新城。

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      購買能力上海外溢客群占比高

      購買力強、全款比例高

??太倉深耕對德合作20多年，有著“中國德企之鄉(xiāng)”的美譽，打造了全國第一個“中德企業(yè)合作基地”，2020年太倉城鎮(zhèn)居民人均地區(qū)生產總值高達18.4萬元，經濟基礎較佳，本地居民購買力比較強。此外，太倉主力客群中相當一部分來自嘉定外溢，鑒于嘉定客戶較太倉在收入水平上存在明顯優(yōu)勢，這部分客群的購買力還處于較高水平。至于上海舊改人群，這類居民更是手握大筆現金，因此全款比例更高。

??值得注意的是，由于太倉發(fā)展重點已由科教新城（均價2.5萬元/平方米）轉移至婁江新城（2.2萬元/平方米），科教新城的高定價已經略顯尷尬，缺乏特色的高密度項目去化速度已經放緩。

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      前景展望下半年市場熱度周期下調

      婁江新城將取代科教新城熱度仍會延續(xù)

??從實際調研情況來看，限購變相“松綁”是造成這一波上漲的元兇，再加上太倉近期迎來的一系列規(guī)劃利好，譬如嘉閔線的落地、西工大、西交利物浦兩所大學的建成、招生以及上海限購升級的助推，3月份市場熱度明顯上漲。

??鑒于近期外溢需求仍處于高位，市場依然處于供不應求的態(tài)勢，因此短期內成交依然延續(xù)高位，但考慮到太倉實行限價政策，因此房價延續(xù)近一年來的平均水平，成交均價在1.88萬元/平方米左右，整體保持相對穩(wěn)定。就成交規(guī)模來看，結合太倉往年市場情況來看，太倉市場一般呈現上半年比較火、下半年涼的周期性特征。因此步入7月份之后，這一波熱度有可能會有所下調，尤其是已經“吃盡”政策紅利的科教新城板塊，熱度會明顯下降；而婁江新城由于還有大量土地還未出讓，加上適時放出的基建利好，市場熱度依然會延續(xù)。