[克而瑞]百?gòu)?qiáng)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)32%，融創(chuàng)再出手并購(gòu)彰泰

??內(nèi)容提要>>>

??? 市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，百?gòu)?qiáng)單月同比增長(zhǎng)32%

??? 5城集中供地，一二線投資占比提升

??? 4月房企新增融資額環(huán)比下降6.3%

??? 房企營(yíng)銷節(jié)奏穩(wěn)健，恒大低至6折搶收業(yè)績(jī)

??? 郭佳峰任綠城總經(jīng)理 萬(wàn)科唐紹杰辭任董事

??? 融創(chuàng)再出手，濱江推出旗下中介

??01

??合約銷售

??市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)

??百?gòu)?qiáng)單月同比增長(zhǎng)32%

??核心觀點(diǎn)

??2021年4月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10359.7億元，同比增長(zhǎng)32%，環(huán)比微降4.2%，較2020年月均銷售規(guī)模增長(zhǎng)8.3%。從今年以來(lái)的累計(jì)數(shù)據(jù)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)65.3%，較2019年同期增長(zhǎng)近42.3%。2月、3月延續(xù)至今的“小陽(yáng)春”行情之下，房企紛紛加大供應(yīng)及營(yíng)銷力度，把握當(dāng)前的銷售窗口期。

??4月房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交熱度持續(xù)，推動(dòng)房企銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，4月百?gòu)?qiáng)房企中絕大多數(shù)企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了單月和累計(jì)業(yè)績(jī)的同比增長(zhǎng)，逾6成企業(yè)4月單月的銷售業(yè)績(jī)好于去年月均水平，其中近四成業(yè)績(jī)?cè)龇?0%以上。在40家典型上市房企中，38家累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，34家單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，16家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。具體來(lái)看，本月融創(chuàng)、金地、綠城、華潤(rùn)表現(xiàn)突出。

??我們認(rèn)為，“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下調(diào)控收緊仍是主旋律，疊加“三道紅線”新規(guī)，在市場(chǎng)下行壓力下行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，企業(yè)控負(fù)債、降杠桿壓力增加。預(yù)計(jì)隨著房企投資和規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)能的降低，未來(lái)規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。

??02

??企業(yè)拿地

??5城集中供地

??一二線投資占比提升

??核心觀點(diǎn)

??4月在廣州、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和無(wú)錫5個(gè)重點(diǎn)城市首次集中供地的影響下，地市熱度明顯上漲，樓板價(jià)也創(chuàng)新高。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為2402萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13%；新增土地成交總價(jià)為1903億元，環(huán)比上升58%；平均成交樓板價(jià)7917元/平方米，與上月相比上升了40%，均價(jià)上升主要由于在重點(diǎn)城市首批集中供地成交之下，一二線成交占比大幅提升。

??投資態(tài)度維持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，龍頭房企優(yōu)勢(shì)或進(jìn)一步放大。從近期雙集中供地情況來(lái)看，龍頭房企如融創(chuàng)、保利和招商等憑借全國(guó)化布局、資金渠道多、標(biāo)準(zhǔn)化管理及良好的信用背書將最為受益。目前來(lái)看，小企業(yè)想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大，因此，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。在集中供地的背景下，投資博弈性加碼，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。對(duì)大多數(shù)房企而言，提升投資團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性、機(jī)動(dòng)性、提高投資工作的前置性，加強(qiáng)企業(yè)的一體化運(yùn)營(yíng)，才能更加適應(yīng)核心城市土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 

??房企投資分布受到供地節(jié)奏的影響，4月5個(gè)重點(diǎn)城市年內(nèi)首次集中出讓，因此房企一二線投資比例提升。整體來(lái)看，30家監(jiān)測(cè)房企本月土儲(chǔ)成交結(jié)構(gòu)中，一二線城市拿地金額占比達(dá)51%，集中供地的廣州、重慶土地成交總價(jià)居前。區(qū)域分布方面，由于長(zhǎng)三角區(qū)域熱度持續(xù)較高，且無(wú)錫4月份進(jìn)行了集中出讓，30家重點(diǎn)房企投資額中有43%位于長(zhǎng)三角，無(wú)錫、溫州單月拿地金額皆超百億元。

??03

??企業(yè)融資

??4月房企新增融資額環(huán)比下降6.3%

??核心觀點(diǎn)

??融資總量：2021年4月100家典型房企的融資總量為858.23億元，環(huán)比下降6.3%，同比下降43.4%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資596.11億元，環(huán)比下降19.7%，同比下降31.8%；境外債權(quán)融資216.84億元，環(huán)比上升61.1%，同比上升88.1%。得益于美元兌人民幣匯率有所回調(diào)，境外融資得到些許恢復(fù)；無(wú)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和永續(xù)債的發(fā)行；整體來(lái)看融資環(huán)境持續(xù)嚴(yán)控，從而導(dǎo)致本月的整體融資額持續(xù)低位運(yùn)行。

??融資成本：2021年截至4月100家典型房企新增債券類1融資成本5.45%，較2020年下降0.62個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.54%，下降1.24個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.48%，較2020年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，4月房企融資成本5.11%，環(huán)比上升0.40個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.06個(gè)百分點(diǎn)。其中境內(nèi)融資成本4.79%，環(huán)比上升0.55個(gè)百分點(diǎn)；境外融資成本6.25%，環(huán)比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。融資成本的上升主要在于本月融資利率較高的企業(yè)于境內(nèi)發(fā)行數(shù)額較大的公司債，從而結(jié)構(gòu)性拉高了融資成本。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為世茂集團(tuán)，融資總量約85.34億元，主要為13.15億美元定期貸款融資。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2021年1-4月平均額最大為TOP10房企，平均融資額85.9億元，4個(gè)梯隊(duì)的融資額均同比下降，TOP11-30梯隊(duì)同比降幅最小。成本來(lái)看，4個(gè)梯隊(duì)的融資成本均較2020年下降，其中TOP10房企的融資成本為4.55%，融資成本最低，也是下降幅度最大的梯隊(duì)。

??04

??營(yíng)銷策略

??房企營(yíng)銷節(jié)奏穩(wěn)健 

       恒大低至6折搶收業(yè)績(jī)

??核心觀點(diǎn)

??4月房企營(yíng)銷節(jié)奏平穩(wěn)，接近月底部分企業(yè)提前推出貫穿五一黃金周的優(yōu)惠活動(dòng)搶收業(yè)績(jī)。4月而言，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市熱度不減，期間也無(wú)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，房企整體營(yíng)銷力度有限。臨近月底，部分房企例如陽(yáng)光城、佳兆業(yè)提前推出了集團(tuán)層面的五一黃金周營(yíng)銷活動(dòng)。恒大延續(xù)自身節(jié)奏，選擇在月初擴(kuò)大折扣搶收業(yè)績(jī)，最高優(yōu)惠可達(dá)到6折左右，接近2020年最高折扣力度，富力延續(xù)現(xiàn)房節(jié)活動(dòng)，但折扣力度由3月的85折上升至86折。

??現(xiàn)房庫(kù)存占比止跌回升，企業(yè)去庫(kù)存壓力仍在，可以通過(guò)擴(kuò)大折扣，商鋪節(jié)、車位節(jié)等活動(dòng)加快去化。從房企公布的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)的52家房企截止至2020年底房企現(xiàn)房庫(kù)存占比由2019年的10.5%上升至11.0%，終結(jié)了持續(xù)4年的下降趨勢(shì)，首次回升?，F(xiàn)房庫(kù)存除了部分去化較難的普通住宅之外，還包含商鋪和車位庫(kù)存，針對(duì)這一問(wèn)題，我們建議企業(yè)效仿恒大、萬(wàn)科、富力、融創(chuàng)等通過(guò)專屬營(yíng)銷活動(dòng)以及擴(kuò)大折扣來(lái)加速去化。

??房企積極把握五一黃金周契機(jī)擴(kuò)大營(yíng)銷，折扣力度與去年同期差距不大，直播仍是企業(yè)組織大型活動(dòng)的有效手段，活動(dòng)向自有平臺(tái)轉(zhuǎn)移有助擴(kuò)大營(yíng)銷板塊支撐業(yè)務(wù)拆分。黃金周期間不少房企都推出了集團(tuán)層面的規(guī)模性營(yíng)銷活動(dòng)，碧桂園“五五購(gòu)房節(jié)”采用直播的方式，活動(dòng)內(nèi)容與去年同期類似，折扣上延續(xù)5.5萬(wàn)抵5.5萬(wàn)元的優(yōu)惠力度。需要關(guān)注的是越來(lái)越多的企業(yè)將優(yōu)惠券發(fā)放和直播內(nèi)容遷移至自有平臺(tái)之上，結(jié)合近期部分房企開(kāi)始拆分營(yíng)銷板塊來(lái)看，這一動(dòng)作有助于企業(yè)擴(kuò)充板塊內(nèi)容，支撐業(yè)務(wù)拆分。

??05

??人事變動(dòng)

??郭佳峰任綠城總經(jīng)理

??萬(wàn)科唐紹杰辭任董事

??核心觀點(diǎn)

??4月，房企年報(bào)發(fā)布接近尾聲，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，這一時(shí)期，企業(yè)公告及坊間傳聞的企業(yè)高層變動(dòng)情況均較上月有所減少，變動(dòng)頻率和數(shù)量環(huán)比都有所下降。

??4月9日，據(jù)上交所消息，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告顯示，根據(jù)公司股東才智控股有限公司出具的股東決定、公司董事會(huì)出具的董事會(huì)決議、公司職工代表大會(huì)決議及公司監(jiān)事會(huì)決議：耿忠強(qiáng)先生不再擔(dān)任公司法定代表人、總經(jīng)理；周連營(yíng)先生不再擔(dān)任公司董事；聘任張亞?wèn)|先生為公司法定代表人；聘任郭佳峰先生為公司董事、總經(jīng)理；聘任洪蕾女士為公司監(jiān)事會(huì)主席；聘任王勝輝先生為公司職工監(jiān)事。

??4月19日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，董事會(huì)于2021年4月19日收到公司董事唐紹杰的辭職報(bào)告。唐紹杰因工作變動(dòng)原因，申請(qǐng)辭去公司董事職務(wù)。資料顯示，唐紹杰，1968年出生，同濟(jì)大學(xué)公路與城市道路專業(yè)學(xué)士學(xué)位，同濟(jì)大學(xué)工學(xué)碩士學(xué)位；工程師職稱。唐先生曾先后歷任深圳市規(guī)劃國(guó)土委房屋租賃管理辦公室副主任、深汕（尾）特別合作區(qū)工作委員會(huì)委員、管理委員會(huì)副主任；深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局副局長(zhǎng)等職。

??06

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??融創(chuàng)再出手

??濱江推出旗下中介

??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在房屋租售和企業(yè)收并購(gòu)板塊，此外還涉足地產(chǎn)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作、文旅地產(chǎn)、影視和物業(yè)板塊。企業(yè)合作方面，濱江與越秀簽約合作協(xié)議，雙方將在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)地區(qū)積極探索合作機(jī)會(huì)。同時(shí)，為應(yīng)對(duì)“集中供地”政策，將共同對(duì)杭州和廣州2021年第一批次的集中供地地塊進(jìn)行篩選。此外，新城和朗詩(shī)就租賃住房業(yè)務(wù)進(jìn)行合作。文旅地產(chǎn)方面，融創(chuàng)中國(guó)與蘇州市吳江區(qū)就蘇州灣溫泉文旅城項(xiàng)目簽約合作。影視方面，恒大旗下影視平臺(tái)恒騰網(wǎng)絡(luò)與騰訊科技訂立合作協(xié)議，未來(lái)南瓜電影將獲得騰訊獨(dú)家版權(quán)的海量影視作品之授權(quán)。物業(yè)管理方面，海倫堡旗下海悅生活和富力旗下富力物業(yè)在港提交了招股書。

??融創(chuàng)再出手，企業(yè)并購(gòu)案例增加。4月16日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，出資99.1億元與彰泰集團(tuán)成立合資公司，融創(chuàng)持股80%。同日，融創(chuàng)服務(wù)擬8億元收購(gòu)彰泰服務(wù)80%股權(quán)。據(jù)悉，此次收購(gòu)的資產(chǎn)包中，地產(chǎn)項(xiàng)目總計(jì)57個(gè)，計(jì)容未售建筑面積825萬(wàn)平方米。與區(qū)域龍頭房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于融創(chuàng)在廣西的業(yè)績(jī)規(guī)模、市場(chǎng)占有率、品牌影響力都將產(chǎn)生疊加效應(yīng)。4月19日，世茂服務(wù)擬以總對(duì)價(jià)不超過(guò)5.06億元收購(gòu)深兄環(huán)境67%股權(quán)。借助深兄環(huán)境在城市服務(wù)、環(huán)衛(wèi)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)地位，有利于擴(kuò)大世茂服務(wù)的市場(chǎng)占有率。在融資收緊的背景下，房企的資金鏈進(jìn)一步承壓，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，往后并購(gòu)動(dòng)作還會(huì)繼續(xù)。

??濱江推出直營(yíng)二手房平臺(tái)“濱江優(yōu)家”，搶入房屋租售。4月15日，濱江直營(yíng)二手房平臺(tái)“濱江優(yōu)家”正式上線。目前只做濱江自有二手房樓盤，依托廣泛的濱江小區(qū)二手房房源庫(kù)與一手房客戶資源庫(kù)，兩者結(jié)合，提供二手房買賣、房屋租賃，辦證等服務(wù)。事實(shí)上，早在一月底就有幾家物企接連推出涉及房屋租售業(yè)務(wù)的新品牌：龍湖官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業(yè)務(wù)全新品牌“塘鵝”；萬(wàn)科表示將把萬(wàn)物云內(nèi)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“樸鄰”與房屋租賃業(yè)務(wù)“為家”兩個(gè)品牌融合升級(jí)為“樸鄰租房”；碧桂園服務(wù)推出租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”。他們的目標(biāo)市場(chǎng)相比濱江更為廣泛，但一致的是，都有利于實(shí)現(xiàn)自身租賃銷售業(yè)務(wù)的閉環(huán)。