[克而瑞]榮盛發(fā)展:銷售增速放緩,土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)仍需改善

沈曉玲 齊瑞琳2021-05-06 12:31:08

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-05-06
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo) 讀

??銷售增速放緩,拿地謹(jǐn)慎??偼羶?chǔ)環(huán)渤海占比達(dá)61%,企業(yè)仍需優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。三條紅線處于黃檔水平。

??【達(dá)成全年銷售目標(biāo),但業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙?020年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元,同比增長(zhǎng)10.2%,低于百?gòu)?qiáng)房企平均12.4%的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊?。銷售均價(jià)10822元/平方米,同比上升3.01%。完成全年銷售目標(biāo)105%。2021年企業(yè)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約金額約1300億元,計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款1050億元,計(jì)劃回款率達(dá)80.8%。 

??【拿地投入減少,半數(shù)集中環(huán)渤海區(qū)域】新增土儲(chǔ)建筑面積為695.4萬(wàn)平方米,新增土儲(chǔ)拿地金額為282.03億元,同比分別下降29%和6.6%,僅完成2020年計(jì)劃拿地建面1355.92萬(wàn)平方米的51.3%。環(huán)渤海區(qū)域拿地投入147.5億元,占比52%,尤其是環(huán)京區(qū)域,拿地金額達(dá)到了91.9億元,占新增拿地的32.6%。長(zhǎng)三角區(qū)域的占比較2019年下降9.5個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。 

??【環(huán)京區(qū)域土儲(chǔ)占比高,需繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)】從總土儲(chǔ)區(qū)域分布來(lái)看,環(huán)渤海占比達(dá)61%,較年初上漲2個(gè)百分點(diǎn),可以看出雖然榮盛發(fā)展逐步擴(kuò)展全國(guó)化布局,但其仍然主要依靠環(huán)渤海區(qū)域。尤其是環(huán)渤海中的環(huán)京區(qū)域,榮盛總土儲(chǔ)建面達(dá)到了1007.37萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)9.6%,其占總土儲(chǔ)的比重達(dá)26.3%。而由于環(huán)京區(qū)域政策調(diào)控嚴(yán)格,整體樓市行情較為低迷,土地儲(chǔ)備在一個(gè)區(qū)域過(guò)于集中可能會(huì)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 

??【營(yíng)收與去年持平,但需注意三費(fèi)支出】2020年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入715.1億元,同比增長(zhǎng)0.8%。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)75億元,同比下降17.8%。毛利率為27.8%,較去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn),凈利率和歸母凈利率為10.9%和10.5%,分別同比下降2.6和2.4個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于全年三費(fèi)比率上升,較去年同期上升了0.72個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到8.38%,尤其是銷管費(fèi)用同比上升12.0%,企業(yè)需要注意三費(fèi)開(kāi)支,提升運(yùn)營(yíng)效率。

??【處于黃檔水平,債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化】在負(fù)債控制方面,現(xiàn)金短債比較去年上升到1.2,長(zhǎng)短債務(wù)比上升至1.8,短期內(nèi)償債壓力不大,債務(wù)壓力有所改善。2020年凈負(fù)債率80.2%,相比2019年末略升0.5個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為73.78%,超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求,“三條紅線”處于黃檔水平。

??【“榮萬(wàn)家”赴港上市,“3+X”多元業(yè)務(wù)逐步完善】“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn),多元化營(yíng)收占比較年初上升2.61個(gè)百分點(diǎn)。其中產(chǎn)業(yè)園營(yíng)收占比為7.5%,較上年末進(jìn)一步擴(kuò)大。2020年榮萬(wàn)家赴香港上市,截至2020年年底,截至2020年5月,榮萬(wàn)家合約建筑面積約為9020萬(wàn)平方米,合約項(xiàng)目數(shù)量434個(gè),分別同比增長(zhǎng)約16.5%及20.2%;在管建筑面積達(dá)到了約5970萬(wàn)平方米,在管項(xiàng)目數(shù)量為305個(gè),分別較2019年增長(zhǎng)約18.7%及16.9%。

??01

??銷 售

??達(dá)成全年銷售目標(biāo)

??但業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?/strong>

??完成全年銷售目標(biāo),但銷售增速放緩。2020年全年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1270.97億元,同比增長(zhǎng)10.2%,低于百?gòu)?qiáng)房企平均12.4%的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊?。合約銷售面積1174.45萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)7.0%。銷售均價(jià)10822元/平方米,同比上升3.01%。榮盛發(fā)展完成全年銷售目標(biāo)105%。2021年企業(yè)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約金額約1300億元,計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售回款1050億元,計(jì)劃回款率達(dá)80.8%。2020年榮盛發(fā)展未發(fā)布銷售回款率,但根據(jù)上半年銷售回款率63%,可以看出若要達(dá)到80%,企業(yè)仍需努力。

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??02

??投 資

??拿地投入減少

??半數(shù)集中環(huán)渤海區(qū)域

投資謹(jǐn)慎拿地放緩。2020年榮盛發(fā)展全年新增土儲(chǔ)建筑面積為695.4萬(wàn)平方米,新增土儲(chǔ)拿地金額為282.03億元,同比分別下降29%和6.6%,僅完成2020年計(jì)劃拿地建面1355.92萬(wàn)平方米的51.3%。拿地銷售比下降至0.22,拿地力度下降。2020年榮盛發(fā)展的新增土儲(chǔ)樓板價(jià)為4056元/平方米,較2019年新增樓板價(jià)同比上升了31.5%。


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??新增土儲(chǔ)過(guò)半集中在環(huán)渤海區(qū)域,環(huán)京區(qū)域投入超90億。2020年,榮盛發(fā)展在環(huán)渤海區(qū)域拿地投入147.5億元,占比52%,其中河北省土地總價(jià)款就達(dá)到126.3億元,持續(xù)在大本營(yíng)深耕,尤其是環(huán)京區(qū)域1,拿地金額達(dá)到了91.9億元,占新增拿地的32.6%。除此之外,企業(yè)雖然要走出河北,拓展全國(guó)化布局,但在長(zhǎng)三角區(qū)域的占比較2019年下降9.5個(gè)百分點(diǎn)至27.8%。

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??三四線城市拿地金額占比較高,其中40%位于環(huán)渤海區(qū)域。從城市能級(jí)來(lái)看,三四線城市占比較高,達(dá)到69%。其中大部分仍然集中在環(huán)渤海區(qū)域,占三四線全部拿地金額的57%。此外,雖然榮盛在2020年首入海寧,并在常州、慈溪、蕪湖等長(zhǎng)三角三四線城市積極補(bǔ)倉(cāng),但占比仍然較低,只占總體三四線拿地金額的34.5%。榮盛仍需加大外拓力度。

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??

??1環(huán)京區(qū)域含廊坊、保定、張家口、承德、唐山

??03

??土地儲(chǔ)備

??環(huán)京區(qū)域土儲(chǔ)占比高

??需繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)

       總土儲(chǔ)可保障未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)需求,環(huán)渤海區(qū)域占比達(dá)6成。截止2020年年末,榮盛發(fā)展的總土儲(chǔ)約3836萬(wàn)平方米,比年初提升2.9%,若按照2021年計(jì)劃銷售1300億元,銷售均價(jià)10822元/平方米來(lái)估算銷售面積,總土儲(chǔ)基本可以滿足企業(yè)未來(lái)3-4年的發(fā)展需求。從總土儲(chǔ)區(qū)域分布來(lái)看,環(huán)渤海占比達(dá)61%,較年初上漲2個(gè)百分點(diǎn),可以看出雖然榮盛發(fā)展逐步擴(kuò)展全國(guó)化布局,但其仍然主要依靠環(huán)渤海區(qū)域。尤其是環(huán)渤海中的環(huán)京區(qū)域,榮盛總土儲(chǔ)建面達(dá)到了1007.37萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)9.6%,其占總土儲(chǔ)的比重達(dá)26.3%。而由于環(huán)京區(qū)域政策調(diào)控嚴(yán)格,整體樓市行情較為低迷,土地儲(chǔ)備在一個(gè)區(qū)域過(guò)于集中可能會(huì)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。


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??04

??盈 利

??營(yíng)收與去年持平

??但需注意三費(fèi)支出

??營(yíng)業(yè)收入與去年持平,營(yíng)收集中度增高。2020年榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入715.1億元,同比增長(zhǎng)0.8%。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)75億元,同比下降17.8%。具體來(lái)看,2020年公司地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入620.76億元,同比下降2.1%。

       毛利率下降,需要關(guān)注三費(fèi)支出。2020年榮盛發(fā)展毛利率為27.8%,較去年同期下降2.3個(gè)百分點(diǎn),凈利率和歸母凈利率分別為10.9%和10.5%,分別同比下降2.6和2.4個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于全年三費(fèi)比率上升,較去年同期上升了0.72個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到8.38%,尤其是銷管費(fèi)用同比上升12.0%,企業(yè)需要注意三費(fèi)開(kāi)支,提升運(yùn)營(yíng)效率。


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??05

??負(fù) 債

??處于黃檔水平

??債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化

??債務(wù)結(jié)構(gòu)較去年末有所改善。2020年全年,榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金316.0億元,同比上升4.1%。由于企業(yè)2020年以來(lái)陸續(xù)通過(guò)超短融、境外美元債以及公司債等多種融資渠道獲取資金,債務(wù)結(jié)構(gòu)有所改善,長(zhǎng)短債務(wù)比較去年上升0.9至1.8,短期債務(wù)額較去年期末下降26.2%,現(xiàn)金短債比1.2,整體來(lái)看,企業(yè)債務(wù)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

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??凈負(fù)債率總體呈下降趨勢(shì),剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率超線。2020年全年凈負(fù)債率80.2%,相比2019年末略升0.5個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為73.78%,超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求,“三條紅線”處于黃檔水平。

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??

??06

??多元化

??“榮萬(wàn)家”赴港上市

??“3+X”多元業(yè)務(wù)逐步完善

       “3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn),多元化營(yíng)收占比較年初上升2.61個(gè)百分點(diǎn)。2015年,公司制定了由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為 “3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃并不斷推進(jìn)。目前已基本形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè),貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計(jì)、實(shí)業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈條,通過(guò)主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展,實(shí)現(xiàn)公司收入和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。整體來(lái)看,2020年多元化營(yíng)收實(shí)現(xiàn)94.36億元,同比增長(zhǎng)25.8%。從分布來(lái)看;產(chǎn)業(yè)園成第二大業(yè)務(wù),2020年產(chǎn)業(yè)園營(yíng)收實(shí)現(xiàn)53,6億元,占比上升2.73個(gè)百分點(diǎn)至7.5%?!?+X”戰(zhàn)略見(jiàn)成效,各板塊布局逐步完善。


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??榮萬(wàn)家赴港上市。截至2020年年底,榮萬(wàn)家合約建筑面積約為9020萬(wàn)平方米,合約項(xiàng)目數(shù)量434個(gè),分別同比增長(zhǎng)約16.5%及20.2%;在管建筑面積達(dá)到了約5970萬(wàn)平方米,在管項(xiàng)目數(shù)量為305個(gè),分別較2019年增長(zhǎng)約18.7%及16.9%。管理業(yè)務(wù)涵蓋住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)等。近十年來(lái),榮萬(wàn)家物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)收入呈幾何倍增,由2010年的0.4億元持續(xù)增至2020年的11.2億元,營(yíng)收同比增長(zhǎng)率雖屢有波動(dòng),但多集中于40%至70%間,更在2015年高達(dá)90%以上。2020年全年榮盛發(fā)展并表口徑的物業(yè)收入為11.2億元,與去年總體持平。

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