[克而瑞]浙江省三四線城市（六十五）：麗水(含松陽&縉云)

??◎  作者 / 楊科偉、張家樺

??麗水，位處浙江省西南部，是浙江省內(nèi)陸地面積最大的地級市，地勢以中山、丘陵為主,平整的可開發(fā)房地產(chǎn)用地相對匱乏。下轄蓮都區(qū)和7縣：青田縣、縉云縣、遂昌縣、松陽縣、云和縣、慶元縣、景寧縣以及1縣級市：龍泉市，截至2020年末，麗水戶籍人口270.74萬人，其中，城鎮(zhèn)人口僅92.02萬人。麗水以旅游業(yè)為基礎產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.8:38.7:54.5。截止2020年，麗水市地區(qū)生產(chǎn)總值在浙江省內(nèi)排名墊底，但其增速卻名列前茅，針對去年以來麗水火熱的樓、地市行情，我們在蓮都區(qū)、松陽縣和縉云縣3地深入一線探訪調(diào)研。

??從實地調(diào)研情況來看，麗水市場受疫情影響甚微，地市驅(qū)動房價上漲預期，2020年市場行情向好，2021年至今略有轉(zhuǎn)淡苗頭。談及市場，“分化”是環(huán)繞麗水市場的關(guān)鍵詞，“顆粒度”細分至單個項目層面。

??整體上可以概括為以下幾個現(xiàn)象：

??1) 樓面價21000元/平方米單價地王“點燃”樓市

??2) 本地人均2-3套房，市場不存在明顯返鄉(xiāng)置業(yè)潮

??3) 調(diào)控出臺穩(wěn)樓市，市場觀望情緒濃重

??4) 市場分化至項目層面，“一條馬路一個樣”

??5）剛需客湊首付買房，有錢企業(yè)主偏好城區(qū)江景房或自建房

??01
??2020年成交集中爆發(fā)，量價跳增
2021年4月調(diào)控升級下市場遇冷

縱觀歷年麗水樓市成交走勢，商品住宅整體供求量價呈現(xiàn)波動上行，2018年前市場體量平穩(wěn)上行，2016年起供應實現(xiàn)跳增，房價常年穩(wěn)定在9000-10000元/平方米區(qū)間；2019年市場體量顯著下滑但供應持續(xù)放量增長，2020年市場未受疫情波及，市場供應升至335萬平方米，地價上浮帶動市場量價齊升，全年成交266萬平方米再創(chuàng)新高。2019-2020年房價顯著上揚，成交均價一度突破13000元/平方米，較之2018年前均價上漲3成。

??到月度來看，2019年全年處于寬幅震動，4月最高點停格在26.8萬平方米，至2020年初有所下行，上半年市場因疫情市場略顯頹靡，至年中需求持續(xù)釋放，成交量顯著上升，自7月起持續(xù)走高，11月到達37萬平方米創(chuàng)年內(nèi)月度新高，較之去年高點增長了10萬平方米，年末市場有所回調(diào)，但2021年一季度仍表現(xiàn)亮眼，4月起樓市調(diào)控力度趨嚴，市場受限下行顯著。從價格走勢來看，近兩年麗水全市房價漲幅不明顯，長期處于健康波動區(qū)間，2021年2月市場成交均價達16332元/平方米至最高點，后續(xù)房價受調(diào)控影響持續(xù)走低，至5月已下降2000元/平方米。

??得一提的是，麗水市場上行與其地市火熱密切相關(guān)，2020年麗水土拍市場成交量價齊升，優(yōu)質(zhì)地塊集中放量提高了房企拿地積極性，市區(qū)內(nèi)萬元地王頻現(xiàn)，今年4月大發(fā)以單價超21000元/平拿下新地王轟動樓市。

??02
??區(qū)域冷熱不均，城東高端改善、城南剛需
縉云量價齊升、松陽最艱難

??從區(qū)域?qū)用鎭砜?，麗水各區(qū)之間分化顯著，主城蓮都區(qū)、縉云縣、市場最為火熱，遂昌縣、慶元縣樓市體量也在高速增長階段，大有后來居上之勢；相比來看松陽、云和等中部縣市樓市卻不慍不火，松陽最為艱難同比負增長。具體來看，

??主城蓮都區(qū)城東板塊最為火熱，近兩年市政府重點打造城東板塊，引進50萬人口入住城東，大力推動市場需求，品牌開發(fā)商紛紛扎堆市場。城東板塊土地本就稀缺，地王項目層出不窮，短短數(shù)月“地王”易主的經(jīng)歷就出現(xiàn)了4-5次，房企拿地欲望高漲。大發(fā)今年3月拿下樓板價21258元/平方米的地王導致房價預期直破30000元/平方米，對于周邊本就從1字頭飆到2字頭的房價來說，本地購房者紛紛下手，拉動一波市場恐慌性需求釋放。4月26日政策針對當前市場出手調(diào)控，“限地價限房價”的“口號”遏制了市場過熱，伴隨城東首宗限價地（起拍13000元/平方米，限價24000元/平方米）即將入市開拍，客戶觀望情緒加重，不急于入市，周邊成交量有明顯降溫。

??相比城東，城南板塊則以剛需扎堆維持市場熱度，房價維持在13000-14000元/平方米。城南板塊與城區(qū)一山之隔，片區(qū)內(nèi)土地眾多，購房者中投資客占比7成，周邊郊縣上車首選城南。4月底志城在城南水閣拿地，樓面價破萬，溢價率高達7成，可謂“面粉接近面包價”，進一步推動房價預期，周邊項目迅速低價跑量，坐收漁翁之利。例如金地新希望風華劍橋?qū)议_屢罄，碧桂園云境低價快速清盤。值得一提的是，城南水閣板塊房價已攀升至15000-16000元/平方米，但項目扎堆更為明顯，長期看購房需求已處于臨界點，供求失衡或?qū)е掳鍓K內(nèi)價格倒掛。

??縉云縣近年來漲勢兇猛，2020全年成交體量同比增長翻倍，板塊均價高達18000元/平方米。由于當前市面上在售樓盤較少，區(qū)域內(nèi)競爭壓力小，核心區(qū)域房價達到20000元/平方米以上直逼主城，本土房企華鴻在縉云屢屢拿地，隱有壟斷市場之勢?？N云市場屬于內(nèi)需驅(qū)動型，購房者大多數(shù)來自本地上車，鮮有投資客。

??松陽縣是麗水價格洼地，市場卻賣不動，區(qū)域內(nèi)一年1000多套流速，去年市場體量同比下降20%，在9大縣市中位列倒數(shù)。去年年初至年末核心區(qū)域項目均價從9000元/平方米拉升至11000-12000元/平方米已基本見頂，目前板塊內(nèi)去化較為困難。其主要原因在于本地人購買力不足，松陽平均工資僅3000-4000元/月，首付至多30-40萬元，月供壓力大；有錢人傾向于自建房或去杭州、金華買房，疊加市場在售樓盤僅3-5個，市場整體供應稍顯不足。

??03
??地緣性客群為主，地段敏感性高
江湖景、學區(qū)為改善置業(yè)首選

??麗水本地人對地段敏感度極高，以市區(qū)為例，當?shù)厝藢τ诶铣菂^(qū)更為認可，有錢人喜歡買城東區(qū)改善房，但對于區(qū)域界定極為敏感，以北環(huán)路為界，環(huán)內(nèi)環(huán)外兩重天。環(huán)內(nèi)核心區(qū)房價在23000-26000元/平方米區(qū)間，普遍高于環(huán)外不到2字頭的均價，且通常是一房難求，開盤即罄的項目比比皆是，環(huán)外項目去化明顯降速，較為依賴活動力度幫助去庫存。

??另一方面，本地客戶喜水厭山，凡是江景、湖景房均不愁賣，城東甌江雙湖板塊項目均價普遍在30000元/平方米，江邊更有二手房房價高達40000元/平方米，戶型多以改善為主，主力面積段160-180平方米，九大縣市的有錢人多數(shù)聚集在此，是名副其實的富人區(qū)。

??除景色外，當?shù)厝藢τ趯W區(qū)也頗為看重，核心學區(qū)是購房選擇的一大加分項，老城區(qū)內(nèi)重點學校較多，疊加城市中心的便利性，是當?shù)厝寺鋺暨x擇的首選地段之一。例如擇址市政府邊的紫金邸，配有市實驗中小學的九年制雙學區(qū)，房價炒到30000元/平方米以上，卻仍需搖號買房，平均6人搶一套房，其熱度可見一斑。

??04
??蓮都主城區(qū)調(diào)控逐步精細化
一盤一價、信貸收緊，郊縣相對寬松

??基于麗水市場當前熱度持續(xù)走高，政府調(diào)控不斷升級加碼，對于主城區(qū)可謂管控到“毛孔”：限房價，拿地之初便鎖定項目均價，按區(qū)域地段劃分“一盤一價”，樓面價+7000-8000元/平方米的建安成本，裝修標準限定1500-3000元/平方米區(qū)間，房企利潤空間基本鎖定。當前政府實施“限房價，競地價”，為市場注入穩(wěn)定劑。預售資金管控趨嚴，項目封頂才放款，且嚴查客戶月供資質(zhì)，禁止后期更名等違規(guī)行為。銀行額度吃緊，放款周期延長至3-6個月。

??下屬郊縣調(diào)控相對寬松，諸如松陽縣等平淡樓市限無可限，郊縣市場中松陽、云和、青田等樓市較淡，且本地家庭普遍有2-3套房，自身購房需求不高，市場相對平穩(wěn)健康。不過針對縉云、遂昌等去年市場熱度顯著升溫的縣市，政府也暫未采取管控措施，目前調(diào)控仍聚焦在蓮都主城區(qū)。

??05
??購買力分化加劇
剛需客群月供壓力大于首付
高端客群不差錢缺好房

??從購買力來看市場兩極分化嚴重，剛需客群仍為月供擔憂，當?shù)仄髽I(yè)主購買力不輸一線高端客群。具體來看，本地剛需普通工薪階層月均5000-6000元工資，200萬元總價已是天花板，湊首付買房上車常態(tài)化，剛需家庭對于月供普遍有較大壓力。與之相反，高端客戶購買力無上限，麗水人喜做生意，全國各地的零售業(yè)主、松陽茶商、縉云企業(yè)主，普遍資金實力雄厚，面對500-600萬元總價無壓力，對于此類客群反而是市場缺少高端好房，本地自建房相較千篇一律的商品房無論是戶型還是居住舒適度都更高一籌，換房缺少動力，多數(shù)高凈值客群買市區(qū)房僅為投資。

??06
??地市大熱帶動樓市上漲預期
大發(fā)2.1萬元/平“單價地王”引爆樓市

??談及麗水地市，早在1999年麗水迎來第一期住宅用地拍賣，總用地24畝，最終被正達房產(chǎn)以2117萬元拿下，樓面價僅700元/平方米，麗水樓市從此揭幕，20年間地價早已翻了數(shù)十倍。近年來，麗水土拍市場樓面價逐年遞增，至2020年全麗水平均樓面價已近5000元/平方米。

??具體來看，主城蓮都區(qū)土地成交逐年遞增，市場呈現(xiàn)供需兩旺，2020年全年土地成交建面255萬平方米成交樓面價升至6882元/平方米，萬元地王層出不窮；2021年土拍市場受政策調(diào)控限制顯著降溫，截至5月末，蓮都區(qū)僅成交4宗地塊，成交建面30萬平方米。不過值得一提的是，今年成交的均是優(yōu)質(zhì)地塊，平均樓面價高達14559元/平方米。 

??2020年起麗水土地市場熱度持續(xù)高漲，年初綠城以21.7億元總價拿下全年第一塊萬元地王，樓面價12080元/平方米，打破往年土地市場成交價，開啟地市熱潮，截止今年4月末，麗水市區(qū)共成交11幅萬元地王，成交樓板價高度被屢次刷新，2021年3月11日，大發(fā)地產(chǎn)首次以21258元/平方米的樓面價拿下最新地王，溢價率54%，而對比其周邊樓盤均價僅24000元/平方米左右，如今麗水地價的漲速不言而喻。

??07
??品牌房企借勢“地王”加速跑量
本土房企“精打細算”保證利潤

??基于土拍市場持續(xù)升溫，房企拿地信心提升，無論外來品牌房企還是本土企業(yè)都在競相拍地。據(jù)統(tǒng)計，2020年碧桂園繼續(xù)下沉麗水，拿地4宗，其中2宗樓面價破萬，拿地總建面56.9萬平方米，奪得全年冠軍；中瑞置業(yè)在城南以底價成交一宗商住用地，該地塊因根據(jù)規(guī)劃將建大型配套致建面大幅提高，位列面積榜亞軍；省交投主力布局城東，位列榜單第三。

??另外，值得一提的是，因麗水市場2020年以來樓市持續(xù)火熱，購房需求以內(nèi)生為主，也得到了了浙系企業(yè)的青睞，拿地頻頻，在麗水市場占據(jù)份額遠超外來房企,老牌房企瓜分了主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，如綠城、華鴻嘉信均位列榜單TOP5，小型本土房企諸如松泰等普遍在單一縣市進行深入布局。

??在戰(zhàn)略布局上品牌房企和本土房企也有著明顯分化，品牌房企普遍資金雄厚、積極擴張，更喜歡以量取勝，2019年碧桂園正式進入麗水，2020年僅隔一年便豪擲55億元拿下4宗地塊，拿地總金額高達55億元，金地、綠城等龍頭房企也早已深耕麗水市場數(shù)載，營銷戰(zhàn)略上選擇借助地王拉動周邊房價上漲房價預期，由此借勢跑量搶回款。

??另一方面，本土中小型房企深耕麗水市場更為長久，對于麗水客群和土地價值的理解更為深刻，例如新鴻、正農(nóng)、松泰等浙系本土房企，在拿地上極為謹慎，普遍低溢價拿地，成交樓面價超過一定價位便放棄競爭，以此保證自己的現(xiàn)金流充沛，確保了拿地項目后期能有利潤可圖。

??總而言之，麗水城區(qū)在調(diào)控政策出臺后進入下行期，購房者選擇以觀望為主，房價抑制下剛需上車難度降級，伴隨未來大量改善盤涌入市場，部分客群結(jié)構(gòu)升級。高端客群或?qū)⒏淖儾呗?，購房需求由投資轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳谱宰?。由于自建房的先天?yōu)勢，產(chǎn)品力成為高端盤的側(cè)重點，對于購買力充足的當?shù)乩习?，如何吸引他們購房是房企需要思考的問題。

其次，市場冷熱不均仍是麗水郊縣市場未來主旋律。郊縣客群的需求充足但購買力有限，基于市場供不應求，短期市場仍以穩(wěn)為主；不過郊縣人口基數(shù)小，未來需求量將不斷收縮，長期來看市場仍有向下趨勢。