[克而瑞]三條紅線推進下，現(xiàn)金流管理迎來“大考”

??行業(yè)整體正逐步減少對融資的依賴，同時加強回款，將項目運營管理流程進一步標準化和精細化。

??◎  作者 / 房玲 易天宇

??自2020年8月三條紅線提出至今，已過去了快一年的時間，期間現(xiàn)金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報披露季后，我們篩選了60家典型樣本房企，分析他們歷年的經(jīng)營性、投資性及融資性現(xiàn)金流凈額變化，哪些房企在現(xiàn)金流方面表現(xiàn)突出？哪些房企依舊依靠融資驅(qū)動？

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??償債力度加大
2021上半年融資性現(xiàn)金流首次為凈流出

??從歷年60家房企的現(xiàn)金流情況來看，2017年為主要的轉(zhuǎn)折點。2017年融資性現(xiàn)金流凈額達到峰值8053億元，同比增長128%；同時經(jīng)營性現(xiàn)金流為緊平衡，為凈流入35億元；在行業(yè)收并購現(xiàn)象加劇下，投資性現(xiàn)金流凈額為歷年最高，為凈流出5070億元，整體房地產(chǎn)行業(yè)依靠融資來驅(qū)動投資，對融資依賴度較高。 

??2017年后，隨著融資環(huán)境不斷收緊，融資性現(xiàn)金流凈額規(guī)模被動下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。2021上半年融資性現(xiàn)金流凈額首次為負，凈流出達657億元，三條紅線政策出臺后，上半年房企進一步加大了債務(wù)償還力度。 

??在此背景下，越來越多的房企開始重視回款、控制投資。2020年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入3151億元，為歷年最高，首次超過了融資性現(xiàn)金流凈額；2021年上半年，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入1090億元，而上年同期為凈流出503億元，預(yù)計全年經(jīng)營性現(xiàn)金流或?qū)⑦M一步增加。

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??過半企業(yè)加強銷售回款
 3家房企歷年經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負

??從2021年上半年60家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流來看，大多數(shù)企業(yè)都加大了銷售回款的力度，有35家房企（占比約58%）的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比發(fā)生了增長且為凈流入狀態(tài)，其中同比增長最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業(yè)，分別同比增加了265、245、176億元。有20家房企（占比約34%）的經(jīng)營性現(xiàn)金流為凈流出狀態(tài)，其中保利發(fā)展為凈流出248億元，為經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出最多的房企。有30%房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)不及去年同期，如萬科、禹洲、建業(yè)等等。

??從歷年來看，自2018年起的三年半中，60家房企中有3家企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流歷年均為凈流出狀態(tài)，有17家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流歷年均為凈流入狀態(tài)。此外從經(jīng)營性的現(xiàn)金流總和來看，有20家房企的現(xiàn)金流歷年總和為凈流出狀態(tài)。

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??積極還債型房企擴容至35%
融資驅(qū)動型仍占40%

??將經(jīng)營性與投資性現(xiàn)金流凈額的總和作為房企日常經(jīng)營的現(xiàn)金流情況，并將其與融資性現(xiàn)金流凈額進行比較，可以將房企分為四類。

??第一類房企經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額大于0，且融資性現(xiàn)金流凈額大于0，這類房企持有相比以往更多現(xiàn)金，歸類為財務(wù)改善型。2021年上半年以華發(fā)股份為典型案例，期內(nèi)經(jīng)營與投資性現(xiàn)金流凈額總和為凈流入34億元，同時融資性現(xiàn)金流凈額為凈流入125億元，2021年上半年持有現(xiàn)金達592億元，較年初增長36%。

??第二類房企經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額大于0，但融資性現(xiàn)金流凈額小于0，這類房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型，其中典型如綠地控股，2021上半年融資性現(xiàn)金流凈額為凈流出370億元，主要由于期內(nèi)償還債務(wù)支付現(xiàn)金高達815億元，同比增長37%。預(yù)計在三條紅線等新規(guī)下，積極還債型房企的數(shù)量占比在未來仍有望繼續(xù)擴容。

??第三類房企經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額小于0，但融資性現(xiàn)金流凈額大于0，仍為融資驅(qū)動型。2021年上半年，仍有40%的房企為融資驅(qū)動型，占較大比重。未來這類房企更應(yīng)注意不要超融、過融，或在維持現(xiàn)有債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上，加快銷售回款，注意現(xiàn)金流的健康。

??此外第四類房企，經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額，及融資性現(xiàn)金流凈額均小于0，在當前環(huán)境下為風(fēng)險警惕型，2021年上半年該類型房企占比達18%，這類企業(yè)未來應(yīng)注意自身投拓力度及財務(wù)健康。

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??部分房企經(jīng)營思維仍未轉(zhuǎn)變
下半年要關(guān)注銷售回款

??具體來看，融資驅(qū)動型房企，其中29%的房企過去四年歷年經(jīng)營及投資性現(xiàn)金流凈額總和均為凈流出，這表示仍有部分房企的經(jīng)營策略未有發(fā)生明顯變化，依然采用融資推動規(guī)模的方式進行拓張。如時代中國，2017至2020年的經(jīng)營及投資性現(xiàn)金流凈額總和分別為凈流出151、76、135及64億元。這主要由于時代中國有一定比例的舊改業(yè)務(wù)，需要一定資金沉淀，類似的企業(yè)還包括有合景泰富。

??此外還需要警惕的是，2021年上半年的融資驅(qū)動型房企中，有58%的企業(yè)其融資性現(xiàn)金流無法完全覆蓋經(jīng)營及投資性現(xiàn)金流支出。下半年，這類企業(yè)應(yīng)更加重視銷售回款，做好現(xiàn)金流管理，以減輕企業(yè)的財務(wù)壓力。

??整體來看，三條紅線下，房企有息負債規(guī)模增長受限甚至出現(xiàn)減少，行業(yè)融資依賴度將逐步降低，未來房企將更加重視周轉(zhuǎn)效率，提高對銷售回款的重視程度，將項目運營管理流程進一步標準化和精細化。同時，對于地塊的選擇，要對現(xiàn)金流回正周期和相關(guān)利潤率提出更嚴格的要求。