[克而瑞]美的置業(yè)：城市深耕助力規(guī)模，融資成本僅4.92%

??核心觀點(diǎn)

??【規(guī)模增長(zhǎng)優(yōu)于TOP30房企，城市深耕效益顯現(xiàn)】2021年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額825.9億元，同比增長(zhǎng)71.35%，表現(xiàn)遠(yuǎn)高于TOP30房企平均34%的銷售增長(zhǎng)率。銷售排名進(jìn)一步提升，2021年上半年全口徑累計(jì)銷售金額排名由2020年的33名上升至26名，進(jìn)入TOP30行列。2021年銷售目標(biāo)1500億元，上半年已完成銷售目標(biāo)的55%，高于49%的行業(yè)平均水平，以美的置業(yè)的情況來看下半年完成目標(biāo)壓力不大。2021年上半年美的置業(yè)銷售貢獻(xiàn)前10的城市合約銷售金額占比超過50%，根據(jù)CRIC城市排行榜，這10個(gè)城市中美的置業(yè)入圍5城金額榜20強(qiáng)。

??【區(qū)域布局更加聚焦，持續(xù)城市深耕戰(zhàn)略】2021年上半年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)建面440萬平方米，新增23個(gè)地塊僅布局19城，持續(xù)城市深耕戰(zhàn)略，新增滬蘇、浙閩、珠三角土儲(chǔ)建面占比65%?？偼羶?chǔ)方面，土地儲(chǔ)備建面達(dá)6309萬平方米，權(quán)益建面4223萬平方米，權(quán)益占比66.9%。積極擴(kuò)展城市更新領(lǐng)域，2021年上半年新增城市更新合同土儲(chǔ)為1077萬平方米。美的置業(yè)累計(jì)鎖定合同土儲(chǔ)為1844萬平方米。

??【營(yíng)收可預(yù)見度高，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)】2021年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入330.4億元，同比增長(zhǎng)57.8%。已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1270億元，預(yù)計(jì)一年以內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的金額在601億元，超過2020年總營(yíng)收，收入可預(yù)見度高。上半年美的置業(yè)歸母凈利潤(rùn)21.55億元，同比增長(zhǎng)6.5%。毛利率20.7%，凈利率9.09%，較去年同期雖有下降，盈利水平逐漸穩(wěn)定。

??【持續(xù)降杠桿，融資成本優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大】美的置業(yè)持有現(xiàn)金320.6億元，現(xiàn)金短債比3.03，長(zhǎng)短債務(wù)比4.39。債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。報(bào)告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本較2020年年末下降0. 4個(gè)百分點(diǎn)至4.9%，融資成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升。凈負(fù)債率較期初下降21個(gè)百分點(diǎn)至58.2%，整體的杠桿水平進(jìn)一步下降。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率,76.1%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，美的置業(yè)預(yù)計(jì)至2022年底，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也可以降為綠檔。

??【聚焦地產(chǎn)相關(guān)多元業(yè)務(wù)，培育第二曲線】美的置業(yè)的多元化主要是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在立足房地產(chǎn)開發(fā)的基本盤的前提下，夯實(shí)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)。布局地產(chǎn)＋科技價(jià)值鏈，2021年上半年年，產(chǎn)業(yè)板塊簽約合同金額10.85億元，服務(wù)客戶超200家，百強(qiáng)房企覆蓋率達(dá)30%，生態(tài)伙伴超300個(gè)。商業(yè)地產(chǎn)方面截至2021年上半年累計(jì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)建筑面積超350萬平方米，籌開商業(yè)項(xiàng)目9個(gè)，籌開商業(yè)體量42.1萬平方米。物業(yè)服務(wù)打造城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，截至2021年上半年末，美的置業(yè)的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)累計(jì)簽約12個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

??01

??銷售

??規(guī)模增長(zhǎng)優(yōu)于TOP30房企

??城市深耕效益顯現(xiàn)

??業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售同比增幅達(dá)71.35%。2021年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額825.9億元，同比增長(zhǎng)71.35%，表現(xiàn)遠(yuǎn)高于TOP30房企平均34%的銷售增長(zhǎng)率。銷售全口徑建面686.6萬平方米，同比增長(zhǎng)56.8%；銷售均價(jià)12029元/平方米，同比上升9.3%，銷售均價(jià)的上漲一方面得益于美的置業(yè)近年來持續(xù)提升城市能級(jí)，另一方面則是美的置業(yè)打造產(chǎn)品力帶來的品牌溢價(jià)。

??美的置業(yè)上半年銷售穩(wěn)中有升，銷售排名進(jìn)一步提升，2021年上半年全口徑累計(jì)銷售金額排名由2020年的33名上升至26名，進(jìn)入TOP30行列。上半年美的置業(yè)的去化率達(dá)到97%，回款率87.5%，保持穩(wěn)健。2021年銷售目標(biāo)1500億元，上半年已完成銷售目標(biāo)的55%，高于49%的行業(yè)平均水平，以美的置業(yè)的情況來看下半年完成目標(biāo)壓力不大。

??滬蘇、浙閔和珠三角合約銷售貢獻(xiàn)達(dá)69%。美的置業(yè)從2010年走出珠三角，其全國(guó)化布局便是從長(zhǎng)三角的徐州開始。在經(jīng)歷多年城市深耕及近年來的城市升級(jí)戰(zhàn)略指導(dǎo)下，長(zhǎng)三角區(qū)域已經(jīng)是美的置業(yè)銷售業(yè)績(jī)最重要的來源。按照美的置業(yè)的合約銷售分布，滬蘇區(qū)域銷售貢獻(xiàn)率最高，銷售金額占比達(dá)到30%。作為大本營(yíng)的珠三角區(qū)域也貢獻(xiàn)了較高的銷售規(guī)模，銷售金額貢獻(xiàn)17%，浙閩區(qū)域占比22%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年滬蘇、浙閩及珠三角的合約銷售占比高達(dá)69%。

??精準(zhǔn)投資，深耕城市效益顯現(xiàn)。2021年上半年美的置業(yè)銷售貢獻(xiàn)前10的城市合約銷售金額貢獻(xiàn)超過50%，這十城為其多年深耕的邯鄲、徐州、無錫、佛山等地。根據(jù)CRIC城市排行榜，這10個(gè)城市中美的置業(yè)在5城金額榜入圍20強(qiáng)。其中在邯鄲銷售金額排名第1，徐州排名第2，無錫排名第4，佛山排名第7，業(yè)績(jī)均躋身當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前列。

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??02

??投資

??區(qū)域布局更加聚焦

??持續(xù)城市深耕戰(zhàn)略

??持續(xù)深耕策略，聚焦高價(jià)值區(qū)域。2021年上半年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)建面440萬平方米，同比下降13.0%。美的置業(yè)上半年持審慎投拓態(tài)度，增儲(chǔ)更加集中，新增23個(gè)地塊僅分布于19個(gè)城市，持續(xù)城市深耕戰(zhàn)略，新增滬蘇、浙閩和珠三角區(qū)域的總建筑面積占比65%，較2020年上半年新增提升10%。

??總土儲(chǔ)充足，城市更新項(xiàng)目陸續(xù)釋放。截至2021年上半年，美的置業(yè)總土地儲(chǔ)備建面達(dá)6309萬平方米，權(quán)益建面4223萬平方米，權(quán)益占比66.9%。按照企業(yè)當(dāng)前的銷售規(guī)模來看，美的置業(yè)的土地消化周期在4年左右，充足的土儲(chǔ)規(guī)模為美的置業(yè)未來發(fā)展提供有力支持。

城市更新穩(wěn)步轉(zhuǎn)化，21年下半年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化126萬平方米。積極擴(kuò)展城市更新領(lǐng)域，2021年上半年新增城市更新合同土儲(chǔ)為1077萬平方米。美的置業(yè)累計(jì)鎖定合同土儲(chǔ)為1844萬平方米。待轉(zhuǎn)化合同土儲(chǔ)1557萬平方米，其中2021年下半年待轉(zhuǎn)化合同土儲(chǔ)約126萬平方米。值得一提的是，待轉(zhuǎn)化的22個(gè)城市更新項(xiàng)目中有17個(gè)位于珠三角，為公司提供優(yōu)質(zhì)有競(jìng)爭(zhēng)力的土儲(chǔ)資源。

??珠三角、浙閔、滬蘇三區(qū)域總土儲(chǔ)占比為49%。按照美的置業(yè)的區(qū)域分布來看，目前珠三角、浙閩和滬蘇區(qū)域總土儲(chǔ)建面約3083萬平方米，占比達(dá)到49%，較2020年上半年提升2%。2021年上半年這三個(gè)區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到69%，意味著其在長(zhǎng)三角及大灣區(qū)區(qū)域深耕戰(zhàn)略成效顯現(xiàn)，美的置業(yè)將繼續(xù)立足核心城市，鞏固城市布局結(jié)構(gòu)。

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??03

??盈利

??營(yíng)收可預(yù)見度高

??歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，未來可預(yù)見度高。2021年上半年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入330.39億元，同比增長(zhǎng)57.8%。毛利潤(rùn)68.38億元，同比上升23.8%。凈利潤(rùn)30.02億元，同比上升27.5%，歸母凈利潤(rùn)21.55億元，同比上升6.5%。根據(jù)美的置業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)披露，上半年已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1270億元，預(yù)計(jì)一年以內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的金額在601億元，超過2020年全年?duì)I收，一定程度上保障2021年的營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，收入可預(yù)見度高。

毛利率20.7%，盈利水平逐漸穩(wěn)定。美的置業(yè)2021年上半年毛利率為20.7%，凈利率為9.09%，同比分別下降5.69和2.16個(gè)百分點(diǎn)。主要是由于18年至19年拿地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，此段時(shí)間拿地成本較高，目前還在消化這塊的庫存，導(dǎo)致毛利率下降。

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??04

??負(fù)債

??持續(xù)降杠桿

??融資成本優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大

短期無債務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。美的置業(yè)持有現(xiàn)金320.64億元，同比增長(zhǎng)23.3%。短期有息負(fù)債105.88億元，較2020年同期下降8.0%，長(zhǎng)期有息負(fù)債465.3億元，同比上升4.3%?，F(xiàn)金短債比3.03，長(zhǎng)短債務(wù)比4.39。債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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??上半年新增借貸成本僅4.74%，整體融資成本降至4.92%。報(bào)告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本較2020年年末再降0.4個(gè)百分點(diǎn)至4.92%，融資成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升。美的置業(yè)不斷擴(kuò)寬融資渠道，2021年上半年新增有息負(fù)債的融資成本為4.74%，在目前強(qiáng)監(jiān)管融資收緊的情況下，美的置業(yè)的低成本融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。

持續(xù)降杠桿，最早2022年底進(jìn)入監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”。凈負(fù)債率較期初下降21個(gè)百分點(diǎn)至58.2%。雖然近年來美的置業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度較快，但企業(yè)在前進(jìn)的同時(shí)也在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，整體的杠桿水平進(jìn)一步下降。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.1%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。美的置業(yè)預(yù)計(jì)最早至2022年底，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也可以降為綠檔。

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??05

??多元化

??聚焦地產(chǎn)相關(guān)多元業(yè)務(wù)

??培育第二曲線

??美的置業(yè)的多元化主要是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在立足房地產(chǎn)開發(fā)的基本盤的前提下，夯實(shí)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，秉承四大主航道住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同發(fā)展。

??加大投入，地產(chǎn)＋科技價(jià)值鏈布局。智能化加快搶占增量和存量市場(chǎng)，加大軟件系統(tǒng)和終端產(chǎn)品戰(zhàn)略投資布局；裝配式輕重結(jié)合擴(kuò)大市場(chǎng)，加快拓展內(nèi)裝；產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投打造地產(chǎn)＋科技投資平臺(tái)賦能相關(guān)多元化。2021年上半年年，產(chǎn)業(yè)板塊簽約合同金額10.85億元，服務(wù)客戶超200家，百強(qiáng)房企覆蓋率達(dá)30%，生態(tài)伙伴超300個(gè)。

??商業(yè)開發(fā)以綜合資產(chǎn)價(jià)值運(yùn)營(yíng)，助力開拓。于2021年6月30日，集團(tuán)累計(jì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)建筑面積超350萬平方米，籌開商業(yè)項(xiàng)目9個(gè)，籌開商業(yè)體量42.1萬平方米，其中位于高價(jià)值區(qū)域的佛山美的萬達(dá)廣場(chǎng)、貴陽悅?cè)粡V場(chǎng)、武漢悅?cè)粡V場(chǎng)，打造區(qū)域新標(biāo)桿。

物業(yè)服務(wù)打造城市綜合服務(wù)商。美的置業(yè)拓展公建、康養(yǎng)、文旅會(huì)所項(xiàng)目，做深產(chǎn)業(yè)園服務(wù)優(yōu)勢(shì)，截至2021年上半年末，美的置業(yè)的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)累計(jì)簽約12個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，聯(lián)手盈峰環(huán)境成立城市管家研究院，聚焦智慧清潔示范性社區(qū)的打造及城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

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