[易居研究院]2022年城市軌道交通TOD監(jiān)測月報（4月）

?   本月報是由易居研究院原創(chuàng)出品。旨在以動態(tài)的眼光、全面的視角跟蹤全國及各城市TOD政策及行業(yè)動向，地鐵公司和典型房企的TOD土地成交和項目動態(tài)，進而了解并研判行業(yè)發(fā)展的新政策、新動態(tài)和新方向。

??摘     要

??4月，國家發(fā)改委對東莞市城市軌道交通第二期建設規(guī)劃方案進行調(diào)整，優(yōu)化調(diào)整1號線一期和3號線一期工程方案，至此全國新一輪軌道交通獲批里程累計達2654.64公里。政策動態(tài)方面，無錫出臺TOD實施意見，標志著無錫地鐵“站城一體化”開發(fā)工作正式駛?cè)氚l(fā)展“新賽道”；西安都市圈建設規(guī)劃著重打造軌道上的都市圈。行業(yè)動態(tài)方面，3月全國城市軌道交通客運量受疫情影響同比下降26.3%；軌交協(xié)會發(fā)布《城市軌道交通2021年度統(tǒng)計和分析報告》，截至2021年底，中國大陸地區(qū)共有50個城市開通城市軌道交通運營線路283條，運營線路總長度9206.8公里，2021年新增運營線路長度1237.1公里。企業(yè)動態(tài)方面，寧波地鐵和深圳地鐵均有拿地。項目動態(tài)方面，廈門濕地公園TOD通過環(huán)藝會審批；成都6大TOD項目開啟全業(yè)態(tài)招商；青島北客站東西廣場開建。

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??軌交批復

??自2018年8月以來全國新獲批城市軌道交通建設規(guī)劃累計里程達到2654.64公里。2022年4月國家發(fā)改委對2014年批復的《東莞市城市軌道交通第二期建設規(guī)劃（2013—2019年）》方案進行了調(diào)整，優(yōu)化調(diào)整1號線一期和3號線一期工程方案，調(diào)整后東莞市軌道交通第二期建設總里程為109公里，規(guī)劃期延長至2027年。

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??政策動態(tài)

??無錫出臺TOD政策，站城一體化進入“新賽道”

??4月6日，無錫市政府辦公室正式印發(fā)《關(guān)于推進軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。《實施意見》旨在積極做好軌道交通場站及周邊土地的復合利用，持續(xù)深化站城一體化進程，高水平建設“軌道上的無錫”，從加強規(guī)劃統(tǒng)籌、完善政策配套、強化資源配置、優(yōu)化開發(fā)方式等方面，針對軌道交通場站及周邊土地開發(fā)提出相關(guān)舉措，標志著無錫地鐵“站城一體化”開發(fā)工作正式駛?cè)氚l(fā)展“新賽道”。

??點評   

??無錫是全國最先啟動城市軌道交通建設運營的地級市之一，早在2014年就同步建成開通了地鐵1、2號線。至2021年底已建成開通4條地鐵線，運營總里程達112公里。與此同時，無錫市城市軌道交通第三期建設規(guī)劃獲批，“十四五”期間，要建設地鐵4號線二期、5號線、6號線等3條地鐵線路，進一步加密軌道線網(wǎng)。在軌道交通TOD綜合開發(fā)方面，無錫自2009年開始嘗試探索，2016年《關(guān)于進一步推進城市公共交通優(yōu)先發(fā)展的實施意見》明確提到“加強公共交通用地綜合開發(fā)”，但內(nèi)容相對簡單，而此次無錫市出臺《關(guān)于推進軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)的實施意見》，引入TOD發(fā)展模式，對推動軌道交通與城市發(fā)展良性互動融合，打造“站城一體化”現(xiàn)代社區(qū)，帶動城市更新、提升城市形象，高水平建設“軌道上的無錫”具有積極意義，有利于推動形成城市新發(fā)展格局、提高人民群眾生活品質(zhì)和城市綜合發(fā)展能級。

??《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》發(fā)布，打造軌道上的都市圈

??4月28日，陜西省人民政府印發(fā)《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》）?！兑?guī)劃》明確至2035年，現(xiàn)代化的西安都市圈基本形成；圈內(nèi)同城化、全域一體化基本實現(xiàn)；發(fā)展品質(zhì)、經(jīng)濟實力、創(chuàng)新能力、文化競爭力邁上更高水平；全面建成具有全國影響力和歷史文化魅力的現(xiàn)代化都市圈。本規(guī)劃是推動西安都市圈發(fā)展建設的指導性文件，是編制相關(guān)專項規(guī)劃、制定相關(guān)政策和布局重大項目的重要依據(jù)。規(guī)劃期至2025年，遠景展望到2035年。

??點評   

??《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》是繼南京、福州、成都、長株潭都市圈之后國家批復同意的第5個都市圈發(fā)展規(guī)劃。西安都市圈規(guī)劃范圍主要包括西安市全域（含西咸新區(qū)），咸陽市秦都區(qū)、渭城區(qū)、興平市、三原縣、涇陽縣、禮泉縣、乾縣、武功縣，銅川市耀州區(qū)，渭南市臨渭區(qū)、華州區(qū)、富平縣，楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，面積約2.06萬平方公里。

       《規(guī)劃》明確提出打造軌道上的都市圈。完善都市圈軌道交通網(wǎng)絡布局，統(tǒng)籌干線鐵路、城際鐵路、市域（郊）鐵路、城市軌道交通規(guī)劃建設，構(gòu)建一體化、多層次的都市圈內(nèi)引外聯(lián)軌道交通運輸體系。加快西安市軌道交通第三期建設，推進西安市軌道交通建設提質(zhì)增效。推進西安東站規(guī)劃建設，促進多種交通方式無縫對接。軌道交通是都市圈內(nèi)人口快速流動的重要載體，西安打造軌道上的都市圈，有助于加快西安都市圈同城化建設，促進都市圈內(nèi)部協(xié)同發(fā)展?？梢灶A見“十四五”時期西安將持續(xù)推進軌道交通建設，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間值得期待。

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??行業(yè)動態(tài)

??交通運輸部發(fā)布3月軌交運營數(shù)據(jù)，受疫情影響客運量同比下降26.3%

??4月14日，交通運輸部發(fā)布3月城市軌道交通運營數(shù)據(jù)。2022年3月，31個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）和新疆生產(chǎn)建設兵團共有51個城市開通運營城市軌道交通線路273條，運營里程8837公里，實際開行列車277萬列次，完成客運量16.0億人次，進站量9.7億人次。3月份，新增廣州地鐵22號線（首通段）運營線路1條、運營里程18.2公里；51個城市完成客運量環(huán)比增加0.4億人次、增長2.6%，同比去年3月減少5.7億人次、下降26.3%。

??按照疫情防控要求，部分城市不同程度暫停軌道交通全線網(wǎng)、部分線路區(qū)段或車站運營服務。其中，深圳、東莞、沈陽、長春、無錫、徐州等城市全線網(wǎng)停運；上海、南京、大連等城市部分線路停運；杭州、南昌、青島、常州等城市部分車站暫停運營。截至3月底，沈陽、長春、無錫、徐州等尚未恢復城市軌道交通運營服務。

??軌交協(xié)會發(fā)布2021年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海新增運營路線長度居首位

??4月22日，中國城市軌道交通協(xié)會發(fā)布《城市軌道交通2021年度統(tǒng)計和分析報告》。截至2021年底，中國大陸地區(qū)共有50個城市開通城市軌道交通運營線路283條，運營線路總長度9206.8公里。2021年新增運營線路長度1237.1公里，共有3個城市新一輪城軌交通建設規(guī)劃獲國家發(fā)改委批復并公布，獲批項目中涉及新增線路長度314.6公里，新增計劃投資2233.54億元。

     “十四五”城市軌道交通已由重建設轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO、運營并重階段。城軌交通新開通運營線路里程“十四五”各年預計呈現(xiàn)波動變化趨勢，各年不均衡，新開通運營線路規(guī)模在近年達到峰值后有所回落?！笆奈濉逼陂g，城市群、都市圈軌道交通將快速發(fā)展，城市群、都市圈規(guī)劃中所批復的一批市域快軌逐步建成開通。2021年國家發(fā)改委批復了《長江三角洲地區(qū)多層次軌道交通規(guī)劃》《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈多層次軌道交通規(guī)劃》，未來隨著城市群、都市圈軌道交通規(guī)劃的推進，市域快軌將有一個較大的潛在發(fā)展空間。

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??企業(yè)動態(tài)

??寧波軌道公司摘得首批千余套TOD保障性租賃住房用地

??4月19日，在2022年寧波市首批集中供地中，寧波軌道交通集團下屬和美城市發(fā)展公司摘得海曙興寧橋西站地塊和鄞州姜山站東兩宗保障性租賃住房地塊，標志著寧波市首批1000余套軌道交通TOD保障性租賃住房項目成功落地。

??地塊一：海曙興寧橋西站地塊位于鄞奉片區(qū)內(nèi)，軌道交通4號線興寧橋西站南側(cè)，北至靈橋路，南至鄞奉路，西至靈橋路二十八弄，東至公園綠地。周邊主干道縱橫分布，可直達鄞州區(qū)內(nèi)各大熱地。此外，200米內(nèi)設立軌道4號線興寧橋西站，與軌道2號線寧波火車站實現(xiàn)站內(nèi)換乘。該地塊出讓面積8303平方米，成交總價10770.66萬元，成交樓面價約4324元/平方米。

??地塊二：該地塊位于姜山鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，軌道交通3號線姜山站周邊，東至預留通道，南至高壓路，西至中心路，北至昭陽路。該地塊出讓面積10182平方米，建筑面積25455平方米，成交總價為0.34億元，成交樓面價1329元/平方米。

??以上兩個地塊屬于寧波市首批TOD保障性租賃住房項目用地，二者為軌道交通主線建設拆遷再利用地塊開發(fā)項目，計劃2022年底開工建設。

??深圳地鐵底價獲石巖雙地鐵商業(yè)地塊

??4月26日，深圳寶安成功出讓一宗商業(yè)用地A720-0189，該地塊由深圳地鐵集團以起始價0.89億元獲得。本宗地位于寶安石巖，毗鄰地鐵6號線上屋，當天舉行上屋北“站城一體化”開工儀式，再一次實現(xiàn)拿地即開工的速度。

??A720-0189宗地位于寶安石巖街道，占地面積3187.7平米，建筑面積為9560平方米，其中商業(yè)7800平方米，交通換乘及地鐵附屬設施空間1760平方米。根據(jù)要求，本宗地需預留慢行空間接口；同時需設置空中連廊，與地鐵6號線出入口連接。此外，在公告中顯示，本次出讓宗地須自《出讓合同》簽訂之日起一年內(nèi)開工，三年內(nèi)竣工，即片區(qū)3年內(nèi)新增一商業(yè)。

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??項目動態(tài)

??福建首個TOD示范項目濕地公園項目方案通過市環(huán)藝會審批

??4月12日上午，廈門軌道集團濕地公園TOD項目設計提升方案通過市建筑景觀藝術(shù)委員會會議審議。該項目以“森林客廳”為設計理念，重點構(gòu)建的空中慢行系統(tǒng)，串聯(lián)濕地、隧頂、坂美三大公園，并銜接山海步道，擬打造市民休閑逗留的重要節(jié)點，延續(xù)和提升項目本身“綠色自然”的理念。根據(jù)設計理念，對商業(yè)、辦公、公寓均進行立體綠化的設計。

??濕地公園TOD項目位于湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)環(huán)島干道與通嶼二路交叉口東南側(cè)。共分為七個地塊，總投資約140億元，總建筑面積約56萬平米，包含住宅209600平米，租賃住房(公寓)10000平米，辦公50450平米，商業(yè)72140平米，地下商業(yè)25000平米及車庫等。作為軌道交通2號線濕地公園站上蓋，涵蓋高端住宅、商業(yè)、辦公、公寓等多種業(yè)態(tài)，擬打造廈門本島站城一體、業(yè)態(tài)豐富及功能復合的TOD示范項目。

??成都6個TOD項目超30萬方商業(yè)全面啟動招商工作

??4月13日，成都軌道城市投資集團再次發(fā)布TOD商業(yè)機會清單，這意味著成都將全面啟動6個TOD項目零售商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)招引工作，包括陸肖TOD、二江寺TOD、雙鳳橋TOD、三岔TOD、四川師大TOD、青島路TOD，商業(yè)總體量預計超過30萬平方米。此次新增招商的6大TOD項目將向行業(yè)領(lǐng)軍商業(yè)運營企業(yè)、優(yōu)質(zhì)零售品牌以及有辦公需求的企業(yè)開放租賃合作、委托運營、合資合作等多種合作模式。截至目前成都已啟動實施23個TOD項目，共實現(xiàn)15個項目上市亮相。

??青島地鐵TOD開發(fā)“一號工程”首期工程——北客站東西廣場啟動建設

??近日，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)的首期工程——北客站東西廣場已啟動建設。青島北客站東西廣場及周邊地下空間項目是青島地鐵建設及地鐵沿線開發(fā)建設三年攻堅行動的重要承載項目，也是低效片區(qū)利用重點工程，因此青島地鐵將北客站交通商務核心區(qū)提升為TOD開發(fā)一號工程，并命名為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)。

       青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)位于李滄區(qū)環(huán)灣大道以東、振華路以南、太原路以北、鐵路北客站兩側(cè)，總開發(fā)面積約30萬平方米。項目地上規(guī)劃有公交場站和長途客運場站、商務酒店及相關(guān)服務配套設施，地下規(guī)劃有各類社會車輛蓄車場、停車場、地下配套商業(yè)和公共服務等設施，地上地下立體交通串聯(lián)，形成站前高效的城市服務體系和商務空間，力求為打造TOD城市樣板奠定基礎(chǔ)。