[克而瑞]19城“房票”安置的歷史經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊窦せ顦鞘行吕Ь常?/h1>

2022-06-24 09:45:26

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??現(xiàn)階段推行房票安置，可謂是“照方抓藥”，壓力城市寄希望通過房票安置拉動(dòng)居民購(gòu)房消費(fèi)，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??2022年以來，鄭州、寧波奉化、南京溧水等19城相繼落地房票安置政策，助力房企去庫(kù)存。類比于棚改貨幣化安置拉動(dòng)約21.5%的住房銷售，房票能否激活相較羸弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

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??19城重啟房票安置意圖去庫(kù)存穩(wěn)土地
以期激活市場(chǎng)循環(huán)

??2022年以來，19城實(shí)行房票安置，以便刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，助力房企去庫(kù)存，主要涉及以下六方面內(nèi)容：

??其一，房票面值普遍高于貨幣補(bǔ)償款。例如江陰，房票面值由貨幣補(bǔ)償房票、購(gòu)房?jī)?yōu)惠房票兩部分組成，其中貨幣補(bǔ)償房票=被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額+被征收房屋評(píng)估總價(jià)×5%；購(gòu)房?jī)?yōu)惠房票=購(gòu)房面積×土儲(chǔ)中心與房企談判確定的優(yōu)惠底價(jià)×5%。

??其二，房票使用有效期大都在12個(gè)月以內(nèi)。又如鄂州，房票自出具之日起，有效期12個(gè)月，張家港鳳凰鎮(zhèn)房票有效期僅3個(gè)月。

??其三，政府搭建“房源超市”，房票安置享價(jià)格優(yōu)惠。例如信陽，市住建部門牽頭建立“房源超市”，房企自愿提出申請(qǐng)，明確接受房票安置的具體房源、價(jià)格優(yōu)惠幅度。

??其四，購(gòu)房款大都不低于房票金額的85%，房票余額可退還。例如界首，購(gòu)房款不得低于房票金額的85%，不足部分由被征收人自行支付，尚有余額的，余額部分由房企于購(gòu)房合同生效并完成備案之日起三個(gè)月內(nèi)退還被征收人。

??其五，部分城市以稅收減免或購(gòu)房補(bǔ)貼進(jìn)一步刺激房票安置。例如龍港，新購(gòu)房屋價(jià)值與房票票面價(jià)值相等部分免征契稅，僅超出房票安置補(bǔ)償款部分繳納相關(guān)稅費(fèi)。又如寧波奉化區(qū)，自出具房票之日起3個(gè)月內(nèi)兌付，一次性給予票面購(gòu)房使用部分10%的補(bǔ)貼；第4-6個(gè)月內(nèi)兌付，一次性給予票面購(gòu)房使用部分8%的補(bǔ)貼；第7-9個(gè)月內(nèi)兌付，一次性給予票面購(gòu)房使用部分6%的補(bǔ)貼；第10-12個(gè)月內(nèi)兌付，一次性給予票面購(gòu)房使用部分4%的補(bǔ)貼。

??其六，房企依進(jìn)度與當(dāng)?shù)卣Y(jié)算房票資金。例如許昌，商品房買賣合同生效并完成備案之日起2個(gè)月內(nèi)撥付房票金額的60%，完成房屋所有權(quán)首次登記1個(gè)月內(nèi)再撥付30%，余款于房屋交付后3個(gè)月內(nèi)撥付。

??通過我們調(diào)研情況可知，南京溧水區(qū)房票在實(shí)際執(zhí)行層面采取自愿原則：既可以選擇房票，也可以選擇貨幣補(bǔ)償。使用房票購(gòu)房則可以享受三重優(yōu)惠：包括免征契稅、房款0.8%的購(gòu)房補(bǔ)貼以及10%房票金額獎(jiǎng)勵(lì)。

??鄭州提倡優(yōu)先選擇房票，房票一年過期之后，再選擇其他安置辦法。使用房票購(gòu)房同樣可以享受三重優(yōu)惠：包括免征契稅、安置補(bǔ)償權(quán)益金額8％的獎(jiǎng)勵(lì)以及不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。值得一提的是，近期，鄭州部署六大舉措穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤，提及積極對(duì)接國(guó)開行3000億元棚改資金，確保6月底前集中簽約6萬套安置房。

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??市場(chǎng)下行刺激效果不達(dá)預(yù)期
貨幣安置撬動(dòng)21%需求的“成功經(jīng)驗(yàn)”深入人心

??我們認(rèn)為上述19城推行房票安置，核心動(dòng)因不乏以下兩方面因素：

??其一，救市政策效果不達(dá)預(yù)期，市場(chǎng)并未回穩(wěn)。例如南京溧水區(qū)市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，部分項(xiàng)目更是零認(rèn)購(gòu)。2022年1-5月，南京溧水區(qū)新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn)持續(xù)低迷，平均去化率低至10%。6月前20天，溧水區(qū)新盤平均去化率仍低位保持在11%，不少項(xiàng)目成交去化困難。例如萬科未來城，6月4日加推192套，開盤當(dāng)天零認(rèn)購(gòu)。

??其二，現(xiàn)階段推行房票安置，似有“舊瓶裝新酒”的味道。2015-2017年，全國(guó)棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，助力三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)出現(xiàn)普漲行情。自PSL創(chuàng)設(shè)以來，國(guó)開行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2014-2017年，國(guó)開行新增棚改貸款由4086億元持續(xù)提升至12819億元，凈增長(zhǎng)2.1倍。

??棚改貨幣化安置撬動(dòng)約21.5%住房銷售。2014-2017年，全國(guó)棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國(guó)棚改實(shí)際開工量由470萬套穩(wěn)步提升至609萬套，貨幣化安置比例更是由9%大幅提升至60%。而以套均住房面積85平方米測(cè)算可知，2017年全國(guó)棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存3.1億平方米，占當(dāng)年全國(guó)商品住宅銷售面積的比重達(dá)到21.5%。

??現(xiàn)階段推行房票安置，可謂是“照方抓藥”，壓力城市寄希望通過房票安置拉動(dòng)居民購(gòu)房消費(fèi)，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。

??值得一提的是，區(qū)別于棚改貨幣化安置猶存真實(shí)購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化問題，部分拆遷戶拿到貨幣補(bǔ)償款可能并非用于購(gòu)房消費(fèi)，但房票安置可謂是將貨幣補(bǔ)償資金提前鎖定在住房領(lǐng)域，似乎更能拉動(dòng)潛在購(gòu)房消費(fèi)。

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??市場(chǎng)下行的三大問題懸而未決
地方財(cái)力也會(huì)影響房票安置最終落地效果

??正所謂此一時(shí)彼一時(shí)，預(yù)計(jì)房票實(shí)際執(zhí)行效果將大打折扣，主要涉及以下三方面因素：

??其一，市場(chǎng)下行的三大核心問題仍懸而未決。第一，市場(chǎng)需求及購(gòu)買力透支。而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。第二，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重。第三，房企暴雷致市場(chǎng)信心缺失，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂房屋交付問題。

??其二，房票發(fā)放數(shù)量將顯著受限。在沒有中央信貸資金助力的情況下，房票便需要地方財(cái)政資金予以補(bǔ)貼。對(duì)于那些財(cái)政資金本就捉襟見肘的城市而言，實(shí)難在全市范圍全面推廣房票安置，房票發(fā)放數(shù)量也將顯著受限。

??其三，基于擔(dān)憂房票資金結(jié)算，房企參與積極性不高。房票相當(dāng)于地方政府給房企“打白條”，房票資金結(jié)算與地方財(cái)政資金充裕程度密切相關(guān)。對(duì)于那些財(cái)政收支壓力較大的城市而言，房屋銷售后的房票賬面資金結(jié)算猶存較大不確定性，難免影響企業(yè)銷售回款進(jìn)度而打擊房企參與積極性。

附表：2022年上半年19城實(shí)行房票安置