[克而瑞]2022年中國城市房地產市場投資前景研究報告

??導 讀 

??長三角5市躋身前十， TOP50城市規(guī)模集中度下降，東南沿海二、三線排名提升，東三省二線位次下滑。

??榜單解讀

??在需求透支、調控政策用力過度、企業(yè)過度追求規(guī)模等多方面內外因素疊加影響下，2021年下半年后中國房地產市場進入了深度的下行調整期。不僅成交規(guī)模出現(xiàn)回落，商品房價格也出現(xiàn)了回調。商品房市場量價齊跌之下，消費者購房信心受挫，企業(yè)回款速度下降、拿地態(tài)度趨于保守，房地產行業(yè)發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)。2022年上半年以來，為穩(wěn)住經濟基本面，中央多次表態(tài)要穩(wěn)地產，并明確房地產稅在年內暫停試點推廣，下調中長期貸款利息基點，保證房企和購房者的合理融資需求。地方調控也對供求雙方給予更多支持，需求側方面，限購解禁、限貸放松、首付比例下調、多孩家庭限購放寬等舉措已經成為大多數(shù)城市的“標配”，最大限度促進合理住房需求的入市；針對項目拿地和開發(fā)環(huán)節(jié)，降地價、提高售價做大盈利空間預期，降低保證金比例、適度放松預售資金監(jiān)管，減輕企業(yè)資金壓力。

??但是從樓市實際走勢來看，受到國內外經濟形勢動蕩和疫情反復等因素疊加影響，銷售端信心恢復緩慢。直至2022年年中，樓市需求側表現(xiàn)才稍見抬頭，但對比往年同期來看仍在相對低位。在此背景之下，我們認為2022年城市之間的分化將進一步凸顯，那些外來人口眾多、住房剛需積壓、購買力較強的城市購房者信心或將率先走穩(wěn)，而前期樓市供給側超前發(fā)展、人口吸納能力不強的城市仍將深陷去化泥沼。企業(yè)在城市選擇上，也應當更加重視不同城市之間的基本面差異，重點關注在近兩年疫情影響之下的經濟和人口發(fā)展韌性較佳的城市。在當下這個時點上，我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析，對不同城市的發(fā)展前景重新進行客觀的量化評價。

??2022年，CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，繼續(xù)將研究對象覆蓋全國285[1]個地級以上市，并且新增GDP增長、七普后人口發(fā)展等指標，將最新城市數(shù)據進一步更新到2021年，同時更完善了分析方法，綜合運用因子分析、相關性分析、回歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數(shù)學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優(yōu)城市的指標特征進行歸納總結。全文主要結論有以下五點：

??[1]2019年1月，萊蕪并入濟南

??01

??格局：長三角5市躋身前十
TOP50城市規(guī)模集中度下降

??前景排行前10的城市名單中，長三角城市數(shù)量進一步增加至5個，占據半數(shù)席位。合肥因行業(yè)波動下相對穩(wěn)健的經濟發(fā)展和房地產市場表現(xiàn)，排名上升四個位次升至第7，而重慶受2021年市場上下半年冷熱顯著分化、土地市場持續(xù)低迷等因素影響，排名跌出前十。至此，長三角所有直轄市、省會和副省級城市全部躋身前十。

??具體來看，前五依舊是四個一線城市和杭州，其中北京、上海分列首次兩席。杭州位列第三，在相對一線城市更為開放的人才引進政策下，2021年以來杭州的熱度始終處于各城市前列，排名較去年上升兩個位次升至第三。廣州、深圳排名均下降一個位次排在第四、五位。

??長三角、珠三角城市圈經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業(yè)中目前仍然保持著領先的狀態(tài)，發(fā)展前景排名前50的城市已經連點成片。其中長三角更是形成了“南京-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發(fā)達城市群走廊，不僅城市能級較高的一二線城市全處于排名前列，無錫、嘉興、常州、紹興、金華等城市，得益于發(fā)達的民營經濟支持，居民收入水平在全國范圍內處于領先位置，吸引了大量外來人口的到來，典型如金華、無錫、嘉興、常州常住人口都達到了戶籍人口的1.3倍以上，外來人口購房安居的剛性住房需求持續(xù)保持高位。再加之近年來房地產供給側調控改善了常州、溫州等城市的庫存壓力，使得長三角，尤其是寧滬杭甬溫沿線城市的投資前景一直為房地產行業(yè)所關注。結合排名變化來看，不少城市排名較2021年進一步提升，典型如合肥上升4名、臺州上升9位，蕪湖、鎮(zhèn)江均上升6位。

??在處于行業(yè)周期性低位的2022年上半年，可以看到長三角土拍區(qū)域的熱度仍然相對較高，寧波、杭州、合肥、鹽城、臺州上半年平均溢價率仍保持在5%以上，其中合肥平均溢價率達到了9%，在上半年成交量TOP20城市中排名第一，臺州平均溢價率也達到了8%。而在2022年年中，也可以看到杭州、南京、寧波、蘇州等城市新房市場成交率先迎來復蘇。

??從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有19個三四線城市，較去年增加了2個。就2021年數(shù)據來看，這50個城市擁有全國34%的常住人口，集中了51%的GDP，這些城市商品住宅成交金額占總成交的比例達55%，集中度對比2020年均有小幅回落?？梢钥吹剑谛袠I(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動的情況下，TOP50城市的規(guī)模優(yōu)勢縮小，城市間的發(fā)展與位次競爭也出現(xiàn)了進一步變化，而那些供求關系較佳、購房需求充足、企業(yè)拿地利潤預期看好的城市，如杭州、合肥等，也更有望在2022年下半年率先走出行業(yè)復蘇的行情。

??02

??分化：東南沿海二、三線排名提升
東三省二線位次下滑

??在投資前景排名中，本文綜合考慮市場容量、市場供求、購買能力等城市基本面情況，同時將高校在校生數(shù)量、房地產開發(fā)投資額、土地財政依賴度、基礎設施投資水平、教育支出、高星級酒店數(shù)量等外部因素也作為關鍵項目進行打分作為參考，從而得出最終排名。

??從各能級城市綜合排名情況來看，各能級城市內部排名雖有變化，譬如二線城市中?？凇B門、杭州等排名明顯進步，大連、哈爾濱等城市排名也出現(xiàn)了較大幅度的下滑，導致各城市平均排名均與去年同期相同，一、二、三線城市之間的差距依舊。

??憑借著國內獨一的經濟和人口首位度疊加優(yōu)勢，北京和上海即便在嚴峻的疫情沖擊下，其龐大的外來人口和大量的高收入崗位，仍然為這些城市提供了堅實的需求側支撐，聯(lián)系2022年最新地市走向來看，可以看到京滬土地市場熱度依舊高居不下，上海22年首輪土拍中有高達三成地塊觸頂成交，北京第二輪土拍中達到最高限價的地塊也接近三成。再加之近年來一線城市人才政策有所放松，如上海在2022年進一步放寬了應屆畢業(yè)生的落戶標準，在高素質外來人口持續(xù)涌入的推動下，京滬房地產市場發(fā)展前景依舊難以撼動。廣州和深圳則各有短板，其中廣州市內各區(qū)域發(fā)展分化顯著，反映在房地產市場方面，最典型的即是地市的冷熱分化顯著，市中心區(qū)域土拍高熱、遠郊流拍成為常態(tài)；深圳則是城鎮(zhèn)建設用地不足，大大制約了城市承載能力的進一步上升。

??二線城市平均排名相比上年保持不變，但城市內位次變化明顯。其中最值得關注的是杭州，排名較上升2個位次躋身前三?；钴S的新興經濟發(fā)展、高水準城建和政務水平、較一線城市更低的落戶門檻，使得杭州在近年的人才發(fā)展中占盡優(yōu)勢。而市區(qū)大部分優(yōu)質板塊長期的一二手房價倒掛，以及地方政府對于地價和房價的精細把控，使得杭州土地市場的投資機會也一直是行業(yè)的關注焦點。與之相對的，東三省二線城市排名均較去年出現(xiàn)回落，其中哈爾濱名次更是下降10位。受疫情和人口流出等因素疊加影響，東三省住房需求亦持續(xù)回落，哈爾濱常住人口在2021年跌破1000萬，對周邊城市的人口吸納速度已經比不上自身人口向南方發(fā)達城市的流出速度。

??三四線城市平均排名與上年持平，其中臺州表現(xiàn)較為突出，排名提升9個位次，進入榜單TOP40。究其原因，一方面近年來臺州經濟保持較快增長，近兩年GDP平均增速達到6%，處于重點城市前列，且居民收入水平較高，人均可支配收入達到了5萬元以上，在長三角相對較低的房價水平下，居民購房門檻也相對不高，導致臺州市需求側支撐評價較高，市場韌性較佳，新一年城市排名也有所提升。

??03

??需求：流動人口持續(xù)向長三角、大灣區(qū)集聚，大連、哈爾濱人口均現(xiàn)負增長
（節(jié)選）

??2021年下半年以來，面對行業(yè)銷售、投資雙雙下行的市場行情，再加之部分經營不善企業(yè)“暴雷”的出現(xiàn)，使行業(yè)消費端的信心大幅消退。出于自身收入預期不穩(wěn)定和新房交房前景的擔憂，居民對于住房改善的選擇更加趨于審慎和保守，在此背景之下，與剛性住房需求相關常住戶籍人口比、常住人口增量等指標更為值得我們所關注。

??就各城市常住戶籍人口比分布情況來看，目前流動人口仍主要向長三角、大灣區(qū)集聚。其中大灣區(qū)的城市表現(xiàn)更為搶眼，不僅廣州、深圳聚集了大量的外來流動人口，東莞、中山、佛山、珠海、惠州等市也集聚了大量的外來人口，其中東莞常住戶籍人口比高達4.07，外來流動人口數(shù)量更是達到了戶籍人口的三倍以上，近年來深圳向東莞的產業(yè)轉移，也進一步提升了外來人口平均素質和平均薪資水平；得益于突出的居民收入和人口指標，2022年東莞市前景排名繼續(xù)維持在TOP30的行列。長三角方面，常住戶籍人口比指標略遜于大灣區(qū)，但人口流入城市分布范圍更廣，除一二線城市外，蘇南及絕大部分浙江城市均處于人口顯著流入，并且與流動務工占比較高的大灣區(qū)相比，長三角流動人口本地化的意愿更高，外來人口帶來的需求側支撐也更為顯著，典型如嘉興，得益于上海和杭州的發(fā)展外溢效應推動，近年來外來人口持續(xù)流入，新增住房需求持續(xù)增長，在2021年動蕩的市場環(huán)境下，市區(qū)商品房成交面積仍能保持三成以上的增幅。

??但需要注意的是，與長三角、大灣區(qū)核心城市群強勢的人口吸納效應相對，安徽西部、河南東部、廣東東西兩翼、廣西均出現(xiàn)了大面積的人口流出，如六安、汕尾、亳州等市戶籍人口流出均超出二成以上，大量青壯年家庭的流出，使得本地人口結構進一步向“386061部隊”變化，住房需求和支付能力也大受影響，而其中人口規(guī)模較小、收入水平不高的城市，在目前的行業(yè)背景下需求側也將面臨更大的挑戰(zhàn)。

??聯(lián)系2021年最新常住人口動向來看，可以看到在已公布常住人口的東三省二線城市中，僅沈陽常住人口較2020年增加了4.8萬人，大連、哈爾濱常住人口均出現(xiàn)收縮，其中哈爾濱更是跌破了千萬人口大關。在中國出生人口集聚下滑的大背景下，人口老齡化突出、經濟競爭力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰(zhàn)也將更為嚴峻。

??與之相對應的是，中西部單核城市人口仍在迅速增長，除武漢2021年因疫情因素出現(xiàn)人口大幅增長、一年內人口增加超130萬之外，成都、西安、長沙、南昌等城市常住人口均出現(xiàn)較快增長。聯(lián)系2022年上半年市場走向來看，可以看到成都、西安也走出了相對獨立的市場行情，二季度末市場表現(xiàn)明顯好于其他城市。

??04

??投資：地價回落修復投資利潤空間
廈門、寧波、杭州顯著受益
（節(jié)選）

??從近兩年重點城市成交地價變化來看，2020年，受資金環(huán)境寬松影響，地價逐步走高，如成都、武漢等城市均誕生了新的單價地王。進入2021年，隨著資金環(huán)境逐漸收緊、調控政策加碼等因素影響，上半年地價雖仍舊上漲但漲幅明顯回落，下半年則在行業(yè)環(huán)境發(fā)生顯著改變的影響下地市遇冷，多數(shù)城市二三輪集中供地熱度明顯走低，地價也出現(xiàn)了下調。

??在地價下降的城市中，廈門、寧波、沈陽等城市，地價環(huán)比上一季度下降了五個百分點以上，地價降幅十分顯著。以地價降幅最大的廈門為例來看，第四季度恰逢廈門第三輪集中土拍收官，盡管土拍規(guī)則明顯收緊，但是由于和第二輪相比，第三輪出讓地塊的溢價率上限下調，并除了島內兩宗地外，其余地塊僅有常規(guī)配建要求，因此拿地成本較此前也明顯走低。成交的7宗地中除定向出讓的湖里區(qū)P06號地塊和因周邊暫無同類型地塊成交的集美P01地塊外，其余地塊較周邊此前廈門出讓地塊的價格均有所下降，平均降幅達12%。

??在拿地成本下降的背景下，多數(shù)城市的房價保持穩(wěn)定，部分限房價的城市如杭州、成都、長沙、寧波等還在第三輪集中供地中進一步上調了商品住宅銷售限價，房地價差空間被進一步擴大。17個城市中，約七成的城市在2021年下半年成交涉宅地的房地價差明顯高于上半年，僅長沙、青島等少數(shù)城市因成交結構更偏向房價較低的郊區(qū)而導致房地價差空間縮小。再與2020年相比來看，仍有過半的城市在2021年下半年的房地價差水平超過2020年，利潤空間明顯擴充。

??結合城市的投資前景變動來看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有兩類，一類是新房市場供求指標優(yōu)異，但地房比比較高的熱點城市，如杭州、合肥、廈門等，2021年以來地價水平的修復，再加之這類城市自身在人口和經濟發(fā)展指標上表現(xiàn)較佳，進一步推高了這些城市的投資前景。另一類則是地價房價比相對較低，市場供求指標相對健康的城市，如南昌、濟南、?？诘龋谛袠I(yè)投資趨于保守的背景下，這些城市的前景排名也出現(xiàn)了上升。

??05

??各能級城市：地價回落修復投資利潤空間，廈門、寧波、杭州顯著受益

??5.1、一線城市：人口增長雖現(xiàn)放緩，大量高收入群體支持下需求韌性依舊最強

??受城市規(guī)模擴張、消費水平較高、房價高企等因素影響，2021年以來四大一線城市人口增速明顯放緩，其中北京市2021年常住人口甚至出現(xiàn)了0.4萬人的負增長，并且廣州、上海、深圳的人口增速也明顯降低。但經濟持續(xù)活躍發(fā)展使得一線城市的收入水平明顯高于二三線城市。從城鎮(zhèn)人均可支配指標來看，一線城市城鎮(zhèn)人均可支配收入均超過了7萬元，全部位列全國TOP10以內，其中2021年上海的城鎮(zhèn)人均可支配收入均邁上7.8萬元的大關，指標排名位列繼續(xù)位列全國首位。  

??正是由于大量高收入群體的住房需求支持，一線城市的需求端支撐長期表現(xiàn)強勁，尤其是在2020年上半年疫情發(fā)生以來，一線城市的樓市表現(xiàn)超出預期，韌性十足。具體來看，2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個城市的商品住宅成交量均明顯走高，并達到2017年以來的最高點，其中上海、廣州和深圳的同比漲幅均在15%以上。進入2021年下半年，在全國樓市成交普遍大幅下滑的情況，一線城市成交規(guī)模仍能保持相對高位。進入到2022年，在行業(yè)成交規(guī)模持續(xù)收窄的背景下，在2022年2季度一線城市成交下探的趨勢率先趨穩(wěn)。除上海因為疫情反復影響，導致2季度商品住宅成交進一步環(huán)比下跌之外，深圳環(huán)比降幅明顯收窄，北京、廣州成交規(guī)模更是出現(xiàn)了觸底回升，其中廣州市商品住宅成交量更是較2020年同期增長了14%。

??5.2、二線城市：大部分城鎮(zhèn)化率已達高位，城鎮(zhèn)人口增長更加依賴人口流入

??據七普統(tǒng)計數(shù)據，我國不少大城市城鎮(zhèn)化率發(fā)展已經接近或超過發(fā)達國家80%的平均水平。以二線城市為例，目前平均城鎮(zhèn)化率已經達到了80%，天津、南京、廈門等地城鎮(zhèn)化率更是達到了85%以上，考慮到耕地紅線和城郊均衡發(fā)展等因素，未來這些大城市城鎮(zhèn)人口或可進一步增加，但城鎮(zhèn)化率進一步提升的空間已經很小。

??正是在二線城市城鎮(zhèn)化率已達高位、未來增長空間有限的背景下，城市研究也更需要關注短期的常住人口總量變化。聯(lián)系2021年二線城市常住人口動向，可以看到除武漢2021年因疫情因素出現(xiàn)人口大幅增長，一年內人口增加超130萬之外，成都、西安、長沙、南昌等城市常住人口均出現(xiàn)較快增長。在人口持續(xù)上升的推動下，這些城市的住房需求亦值得關注。如杭州，在2020年-2021年兩年間，商品住宅市場并沒有受到疫情和經濟環(huán)境的影響出現(xiàn)收縮，反而是進入了新的規(guī)模擴張周期，2021年杭州市商品住宅成交規(guī)模達到了2184萬平方米，在二線城市中高居首位。

??但相對應的，東三省的大連、哈爾濱常住人口均出現(xiàn)收縮，其中哈爾濱更是跌破了千萬人口大關。在中國出生人口急劇下滑的大背景下，人口老齡化突出、經濟競爭力下降的東北，面臨的常住人口收縮挑戰(zhàn)也將更為嚴峻。在人口向外流出下，這些城市的住房需求規(guī)模增長也多見頂收縮。

??5.3、三四線城市：東南沿海城市持續(xù)領跑，逆周期下投資更關注長三角

??作為衡量城市經濟發(fā)展最重要的宏觀指標之一，GDP基本能夠反映出當前城市的經濟實力。據2021年城市統(tǒng)計年鑒中的數(shù)據顯示，只有8%的城市經濟總量超過了5000億元，70%的三四線城市經濟總量介于500億元至3000億元之間，整體經濟實力仍處于較弱水平。從區(qū)域分布來看，這些經濟總量較高的城市集中分布在東部沿海一帶，特別是大灣區(qū)和長三角核心區(qū)的城市如無錫、佛山、南通等，這些城市的GDP總量都超過了1萬億，經濟實力甚至超過了大部分二線城市。

??這些城市商品住宅市場成交規(guī)模亦處于同能級前列，其中佛山得益于廣佛同城帶來的大量需求導入和購買力支持，其成交金額更是達到了2074億元，超過了合肥、長沙、濟南等二線城市。無錫、東莞、常州等城市2021年下半年市場成交熱度雖大幅降溫，但在大規(guī)模的經濟體量之下，城市的住宅需求總量依舊處于三四線前列，全年的商品住宅成交金額仍可保持在千億水平以上。

??在三四線拿地金額分布的變化上，房企對不同區(qū)域的偏好程度出現(xiàn)了較大差異，投資結構也發(fā)生明顯改變：自2018年以來，房企在長三角的投資占比持續(xù)增加，2021年長三角區(qū)域的占比達到62%，較2020年增加9個百分點，較2018年更是大幅提升15個百分點。

??此外，百強房企在珠三角區(qū)域的投資占比在25%左右上下波動，變化幅度不大，房企對于珠三角城市的偏好程度保持在較為穩(wěn)定的水平；但中西部和環(huán)渤海三四線投資占比持續(xù)下滑，從2018年到2021年，占比分別下降8個百分點和3個百分點。由此可見，房企在投資撤離三四線城市的時候，最先退出的就是中西部和環(huán)渤海的三四線城市。